SEIDO
Tous les articles
Reglementation

L'essentiel immo #1 — Janvier 2026

Amende PEB 62 500EUR, succession divisee par 2 en Wallonie, fonds moratorium hivernal : 6 changements cles pour gestionnaires immobiliers en 2026.

Equipe Seido15 janvier 202610 min

L'essentiel immo #1 — Janvier 2026

Gestionnaires immobiliers, proprietaires-bailleurs : en ce debut 2026, les regles changent. Amendes PEB jusqu'a 62.500 EUR par copropriete, droits de succession divises par deux en Wallonie d'ici 2028, et un fonds d'indemnisation meconnu pour les loyers impayes en hiver. Voici les 6 sujets incontournables pour bien piloter votre patrimoine cette annee.

1. PEB a Bruxelles : les coproprietaires bientot co-responsables des passoires energetiques

La Region bruxelloise prepare des changements majeurs en matiere de performance energetique des batiments (PEB). Pour tout gestionnaire immobilier gerant des coproprietes a Bruxelles, ces mesures attendues fin 2026 ou en 2027 vont impacter directement la gestion quotidienne.

Ce qui va changer

Fusion des metiers : les roles de certificateur et de conseiller PEB seront fusionnes en un seul metier — l'expert PEB. Chaque copropriete devra designer un expert unique pour l'ensemble de l'immeuble.

Nouvelles obligations pour les coproprietes :

  • Un certificat PEB par unite (appartement, bureau, commerce)
  • Un rapport PEB de synthese pour l'ensemble de la copropriete
  • Ce rapport listera les unites en infraction par rapport aux dates butoirs

Les dates butoirs et les amendes

EcheanceObjectifConsequence
2033 (indicatif)Fin des certificats F et GAmende si > 275 kWh/m²/an
2043 (indicatif)Fin des certificats D et EAmende si > 150 kWh/m²/an

Calcul de l'amende : 2,5 EUR par kWh de depassement par m², plafonne a 125 kWh/m² d'ecart.

Un exemple concret

Prenons une unite de 10 appartements dont 2 sous le toit ont un PEB de 425 kWh/m²/an, chacun de 100 m² :

  • Depassement : 425 - 275 = 150 kWh (plafonne a 125)
  • Amende par appartement : 2,5 x 125 x 100 = 31.250 EUR
  • Pour les 2 appartements : 62.500 EUR a repartir selon les quotiemes
  • Avec 100/1000e de quotiemes : 6.250 EUR par coproprietaire

Bonne nouvelle : les tables climatiques changent

Bruxelles Environnement adoptera d'ici 2027 de nouvelles tables climatiques qui devraient faire baisser la consommation theorique de maniere significative. Concretement, un certificat classe F en 2025 pourrait repasser en D en 2027 — sans aucun travaux. (L'ampleur exacte de la reduction depend de la configuration de chaque batiment.)

Impact du photovoltaique

Aujourd'hui : la production solaire est entierement deduite de la consommation, mais souvent surestime (amelioration artificielle du PEB).

Apres 2027 : la production photovoltaique ne sera deduite que de la consommation electrique (pas du chauffage mazout/gaz). Un appartement chauffé au mazout avec 12 panneaux passera de D a C environ (au lieu de D a B aujourd'hui).

Exception : les logements avec pompe a chaleur beneficieront a 100% du gain photovoltaique.

Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant

Pour tout gestionnaire immobilier, les amendes potentielles vont couter plus cher que les travaux d'isolation. Il est donc urgent d'anticiper :

  1. Alimenter le fonds de reserve : prevoir des versements supplementaires pour financer les travaux futurs
  2. Planifier les travaux d'isolation : toiture d'abord (impact maximum sur les unites sous toit)
  3. Attendre 2027 pour refaire les certificats : les nouvelles tables climatiques donneront des resultats plus favorables

Avec Seido, vous pouvez planifier et suivre les interventions de renovation energetique de chaque copropriete, documenter les certificats PEB par unite, et centraliser les devis des prestataires pour une prise de decision transparente en assemblee generale. Voir comment →

2. Transmettre un patrimoine immobilier : la Wallonie, nouvelle terre d'accueil fiscale ?

Ce sujet concerne directement la gestion immobiliere : l'article phare de ce numero dresse un comparatif saisissant des droits de succession a travers les regions et les pays voisins.

Le comparatif qui fait mal (et reflechir)

Region / PaysTaux max en ligne directe (a partir de 250.000 EUR)Taux max sans parente proche
Belgique - Bruxelles24% a 30%80%
Belgique - Flandre27%55%
Belgique - Wallonie (2026)24% a 30%80%
Belgique - Wallonie (2028)12% a 15%40%
France20% a 45%60%
Luxembourg0%15% a 60%
Pays-Bas20%40%
Italie4%8%

A partir de 2028, le taux maximum en ligne directe en Wallonie sera la moitie de ce qu'il est a Bruxelles, et le tiers de la France.

Les 7 strategies de transmission les plus courantes

1. Ne pas se deshabiller trop vite En dessous de 250.000 EUR par enfant, la taxation reste raisonnable (7-10%). Inutile de se precipiter dans des donations.

2. Demenager en Wallonie Le decret du 5 decembre 2024 reduit les droits de succession de moitie a partir du 1er janvier 2028. Bonne nouvelle : la condition de residence de 5 ans dans la region a ete supprimee, facilitant la planification successorale.

3. Proteger son conjoint avec un contrat de mariage mixte Le contrat ideal : separation de biens (regime de base) + communaute accessoire limitee (epargne commune). Cela permet de transmettre la residence principale au survivant sans droits de succession via un testament adequat.

4. Renoncer a la succession en faveur des petits-enfants Le "saut de generation" est desormais possible dans les trois regions. Pour une succession de 500.000 EUR :

ScenarioWallonie 2025-2027Wallonie 2028+
Sans renonciation (1 enfant)86.625 EUR42.250 EUR
Avec renonciation (2 petits-enfants)53.250 EUR25.500 EUR

5. Le fidei-commis dans le testament Pour les familles avec plusieurs enfants : leguer une premiere fois a tous les enfants, puis prevoir que les biens d'un enfant decede sans descendance reviennent aux autres enfants (taxation en ligne directe, pas entre freres/soeurs).

6. Le legs "en duo" Technique applicable a Bruxelles et en Wallonie : designer une ASBL comme legataire universel, qui prend en charge les droits de succession et remet ~50% net aux personnes designees dans le testament (au lieu de 20-30% apres taxation a 70-80%).

7. Donations immobilieres tous les 3 ans Malgre le passage du delai de reprise des dons manuels a 5 ans, le delai entre deux donations immobilieres reste a 3 ans. Il est donc possible de "saucissonner" un immeuble en donations successives pour beneficier des taux les plus bas.

Pour les gestionnaires : ces reformes vont accelerer les transmissions de patrimoine. Avec Seido, vous avez une vue complete de chaque bien, son historique d'interventions, ses documents et sa valeur — des informations precieuses pour accompagner vos proprietaires dans leurs projets de transmission.

3. Moratoire hivernal a Bruxelles : le fonds d'indemnisation que les bailleurs ignorent

Chaque hiver, du 1er novembre au 15 mars, les expulsions locatives sont suspendues a Bruxelles. Pour les bailleurs dont le locataire ne paie plus, c'est une situation financiere delicate. Mais un mecanisme d'indemnisation existe — et il est trop peu connu.

Le Fonds regional de solidarite

Ce fonds permet d'indemniser le bailleur pour les loyers et charges impayes pendant la duree du moratoire hivernal.

Les conditions pour en beneficier

  • Disposer d'un jugement autorisant l'expulsion (obtenu apres le 15 aout ou pendant le moratoire)
  • Avoir un bail enregistre
  • Prouver que le locataire n'a pas paye l'indemnite d'occupation durant le moratoire
  • Avoir envoye un rappel ou mise en demeure au locataire
  • Introduire la demande dans les delais imposes

Les delais a respecter

Date limite : la demande doit etre introduite au plus tard le 15 septembre suivant la fin du moratoire concerne. Seule la periode courant a partir de la date d'expulsion autorisee peut etre indemnisee.

Comment introduire la demande ?

Deux voies possibles :

  • En ligne via le site be.brussels (rubrique Logement > Expulsion locative > Demande d'indemnisation)
  • Par formulaire papier envoye au Fonds regional de solidarite

Conseil Seido : Documentez soigneusement chaque etape — mises en demeure, rappels, preuves de non-paiement. Avec Seido, chaque echange avec le locataire est trace, les documents sont centralises par lot, et vous pouvez generer un historique complet en cas de procedure. Un dossier bien constitue fait souvent la difference. Centraliser vos documents →

4. La CEDH au secours des proprietaires : une decision historique

La Cour Europeenne des Droits de l'Homme (CEDH) vient de rendre un arret important pour les proprietaires belges (affaire Wulffaert et Wulffaert Beheer c. Belgique, 10 juillet 2025).

Les faits

Un proprietaire flamand avait realise des travaux d'amenagement de jardin sans permis. Or, la reglementation a ete assouplie ulterieurement, rendant ces travaux exempts de permis.

La decision

  • La justice belge (premiere instance, appel et Cassation) avait condamne le proprietaire sur base de la reglementation en vigueur au moment des faits
  • La CEDH a juge que la reglementation la plus avantageuse pour le proprietaire poursuivi doit s'appliquer, pas uniquement celle qui prevalait au moment de l'infraction

Pourquoi c'est important

Les trois regions belges ont toutes introduit des assouplissements dans la reglementation urbanistique au fil du temps. De nombreux travaux passent par des periodes "infractionnelles" et des periodes "exemptees" — pensons aux amenagements de greniers, aux pergolas, etc.

Cet arret signifie qu'une infraction urbanistique perd cette qualification lorsqu'une loi ulterieure prevoit une dispense pour ce type de travaux.

A retenir : si vous avez un bien avec des travaux realises sans permis mais qui seraient aujourd'hui dispenses, cette jurisprudence vous protege. Gardez neanmoins une trace de la reglementation applicable — Seido vous permet de documenter chaque intervention sur un bien, y compris les aspects reglementaires.

5. Coproprietaires : ce que vous etes en droit d'attendre de votre syndic

A l'occasion des 30 ans de la loi sur la copropriete en Belgique, un rappel utile pour tout gestionnaire immobilier sur le role et les limites du syndic.

Le syndic : executant, pas decideur

Le syndic est le representant legal de l'association des coproprietaires (ACP). Il n'est pas un "decideur solitaire" — son pouvoir decoule de trois sources : la loi, les statuts, et les decisions de l'assemblee generale.

Les 3 missions cles

1. Gestion technique : conservation de l'immeuble, urgences (fuites, sinistres, pannes), suivi des contrats d'entretien et assurances. Il dispose d'un pouvoir de decision limite pour les urgences, mais les gros travaux doivent etre votes en AG.

2. Gestion comptable : separation stricte fonds de roulement / fonds de reserve, comptabilite claire et conforme, paiement des fournisseurs dans les delais, suivi des arrieres de charges.

3. Gestion administrative : publication du mandat, inscription a la Banque-Carrefour des Entreprises, comptes bancaires au nom de l'ACP, RGPD, assurance responsabilite civile.

Les organes de controle

  • Le commissaire aux comptes : verifie la gestion comptable
  • Le conseil de copropriete : controle l'ensemble des missions du syndic (obligatoire a partir de 20 lots, hors caves/garages/parkings)

Ce que les coproprietaires sont en droit d'exiger

  • Reactivite face aux incidents
  • Prudence dans les decisions
  • Information claire et ratification par l'AG
  • Transparence sur les devis et travaux
  • Proces-verbaux fideles des AG

Seido pour les coproprietes : la plateforme permet de suivre chaque intervention technique, de centraliser les PV d'assemblee, et de garantir une transparence totale entre le gestionnaire, les coproprietaires et les prestataires. C'est exactement le type d'outil qui fluidifie la relation syndic-coproprietaires.

6. Fausses fiches de paie : quand la tromperie d'un locataire annule le bail

Un cas juge par le juge de paix de Lennik (31 janvier 2024) rappelle une realite meconnue : si un locataire fournit des documents falsifies pour obtenir un bail, celui-ci peut etre purement et simplement annule.

Ce que dit la jurisprudence

Le juge a qualifie la falsification de fiches de paie de dol (tromperie intentionnelle ayant vicie le consentement du bailleur). Consequence : le contrat est annule retroactivement, comme s'il n'avait jamais existe.

Le locataire reste toutefois redevable d'une indemnite d'occupation pour la periode ou il a effectivement occupe le logement.

Les bons reflexes pour les gestionnaires

Avant la signature :

  • Comparer les documents avec des modeles connus de fiches de paie
  • Verifier l'existence de l'employeur mentionne
  • Conserver une trace ecrite de tous les echanges

Apres la signature, en cas de doute :

  • Rassembler les documents
  • Envoyer un courrier recommande au locataire
  • Saisir le juge de paix sur base juridique solide
  • Agir rapidement pour limiter les pertes

Un rappel important

Ces cas restent rares. La grande majorite des locataires fournissent des documents authentiques. Cette jurisprudence ne vise pas a instaurer une suspicion generalisee, mais a rappeler que le droit protege les deux parties : le locataire de bonne foi, et le bailleur dont le consentement a ete vicie.

Avec Seido, chaque candidature locative peut etre documentee : pieces justificatives, echanges, et historique complet. En cas de litige, vous disposez d'un dossier structure et horodate — un avantage decisif devant le juge de paix.

A lire aussi : notre article de fevrier 2026 couvre la grille des loyers, le precompte immobilier et les renovations energetiques en copropriete.

En resume : votre checklist de janvier 2026

  • Evaluer l'exposition PEB de vos coproprietes bruxelloises et commencer a alimenter le fonds de reserve
  • Informer vos proprietaires des 7 strategies de transmission patrimoniale (surtout si patrimoine > 250K EUR)
  • Verifier l'eligibilite au fonds d'indemnisation du moratoire hivernal pour les biens bruxellois avec impayes
  • Documenter les travaux anciens potentiellement concernes par l'arret CEDH
  • Auditer la relation avec votre syndic au regard des 3 missions legales
  • Renforcer la verification des dossiers de candidature locative

Vous gerez des biens immobiliers en Belgique ? Seido est la plateforme de gestion immobiliere qui simplifie votre quotidien : suivi des baux, gestion des interventions, communication avec les locataires et les prestataires, le tout centralise. Essayer gratuitement — 14 jours sans engagement →

Aucune carte bancaire requise. Configuration en 5 minutes.

Sources et references

1. PEB a Bruxelles

2. Transmission patrimoine — Reforme successorale wallonne

3. Moratoire hivernal

4. Arret CEDH — Wulffaert

5. Loi copropriete

6. Fausses fiches de paie

7. Strategies de transmission

PEBbruxellescoproprietesuccessionwalloniemoratoire hivernalgestion immobilieregestionnaire immobilierCEDH