Het Waals decreet van 5 december 2024 zal Wallonië omvormen tot een van de meest aantrekkelijke regio's van Europa voor de overdracht van vastgoedvermogen. Vanaf 1 januari 2028 dalen de successierechten in rechte lijn van 24-30% naar maximaal 12-15%. Voor vastgoedbeheerders die hun eigenaars begeleiden, is dit een hervorming die in het advies over vermogensplanning moet worden opgenomen.
Wat zijn de nieuwe successietarieven in Wallonië vanaf 2028?
Vanaf 1 januari 2028 wordt het maximale tarief van de successierechten in rechte lijn (ouders naar kinderen) in Wallonië gehalveerd, van 24-30% naar 12-15% voor schijven boven 250.000 EUR. Voor overdrachten buiten rechte lijn (tussen vreemden of derden) daalt het maximale tarief van 80% naar 40%. Deze hervorming, voortkomend uit het decreet van 5 december 2024, positioneert Wallonië als het meest concurrerende Belgische gewest inzake successiefiscaliteit.
De Europese vergelijking die alles verandert
Om de omvang van de hervorming te begrijpen, volstaat het de successietarieven te vergelijken die van toepassing zijn op vastgoedvermogen overgedragen aan een enig kind in verschillende jurisdicties.
| Gewest / Land | Max. tarief rechte lijn (> 250.000 EUR) | Max. tarief buiten rechte lijn |
|---|---|---|
| België - Brussel | 24% tot 30% | 80% |
| België - Vlaanderen | 27% | 55% |
| België - Wallonië (2026-2027) | 24% tot 30% | 80% |
| België - Wallonië (2028+) | 12% tot 15% | 40% |
| Frankrijk | 20% tot 45% | 60% |
| Luxemburg | 0% | 15% tot 60% |
| Nederland | 20% | 40% |
| Italië | 4% | 8% |
Vanaf 2028 is het Waalse maximumtarief in rechte lijn:
- De helft van wat het in Brussel is
- Een derde van het Franse maximumtarief
- Vergelijkbaar met Nederland, dat nochtans voor een land met gematigde fiscaliteit doorgaat
Deze hervorming is bijzonder significant voor grote vastgoedvermogens — die boven 500.000 EUR uitstijgen — waar de fiscale last het zwaarst is.
De 7 overdrachtsstrategieën die u moet kennen
De Waalse hervorming gaat gepaard met een arsenaal aan wettelijke strategieën die eigenaars en hun adviseurs kunnen gebruiken om de overdracht te optimaliseren. Hier zijn de belangrijkste, met hun toepasbaarheid en voordelen.
1. Niet te snel handelen
De eerste strategie is vaak niets te doen. Onder 250.000 EUR overgedragen per kind blijven de successietarieven redelijk in de drie Belgische gewesten (7% tot 10%). Het heeft geen zin te haasten met complexe constructies voor bescheiden vermogens — het fiscale voordeel rechtvaardigt niet altijd de juridische complexiteit en de bijbehorende kosten.
Advies voor vastgoedbeheerders: evalueer vóór u geavanceerde strategieën adviseert de netto waarde van het vastgoedvermogen van uw cliënt. Als elk kind minder dan 250.000 EUR erft, is successieplanning minder urgent.
2. Verhuizen naar Wallonië om te profiteren van de nieuwe tarieven
Het decreet van 5 december 2024 heeft een belangrijke vereenvoudiging ingevoerd: de voorwaarde van 5 jaar verblijf in het Waalse gewest is afgeschaft. Vroeger moest men gedurende minstens 5 jaar een Waals domicilie aantonen vóór het overlijden opdat de Waalse tarieven van toepassing zouden zijn.
Vandaag volstaat het dat de overledene bij zijn overlijden gedomicilieerd is in Wallonië opdat de Waalse tarieven van toepassing zijn op de volledige erfenis. Dit vergemakkelijkt de planning aanzienlijk voor eigenaars gedomicilieerd in Brussel die willen profiteren van de Waalse tarieven.
Belangrijk: de domiciliewijziging moet reëel en oprecht zijn (effectief verblijf), niet fictief. De fiscale autoriteiten controleren de realiteit van het domicilie.
3. De echtgenoot beschermen met een gemengd huwelijkscontract
Het gemengde huwelijkscontract combineert twee stelsels:
- Scheiding van goederen als basisregeling (elke echtgenoot behoudt de eigendom van wat hij inbrengt en verwerft)
- Beperkte gemeenschap van aanwinsten voor gemeenschappelijke spaargelden
Deze combinatie maakt het mogelijk, via een passend testament, de hoofdwoning over te dragen aan de langstlevende echtgenoot zonder successierechten. Het goed blijft buiten de erfmassa voor de kinderen, die pas erven na het overlijden van de langstlevende ouder.
Fiscaal voordeel: uitstel van de successieheffing met een generatie, met de mogelijkheid dat de tarieven op het moment van het tweede overlijden nog gunstiger zijn.
4. De generatiesprong: afzien ten voordele van de kleinkinderen
De "generatiesprong" is nu mogelijk in de drie Belgische gewesten. Het houdt in dat een kind afziet van een deel of het geheel van zijn erfenis, waardoor de kleinkinderen rechtstreeks kunnen erven. Elk kleinkind geniet dan zijn eigen schijf van 250.000 EUR tegen verlaagd tarief.
Illustratie voor een erfenis van 500.000 EUR in Wallonië:
| Scenario | Successierechten 2025-2027 | Successierechten 2028+ |
|---|---|---|
| 1 kind erft alleen | 86.625 EUR | 42.250 EUR |
| Afstand: 2 kleinkinderen | 53.250 EUR | 25.500 EUR |
De generatiesprong maakt het mogelijk tot 16.750 EUR te besparen in vergelijking met een directe overdracht, zelfs met de nieuwe Waalse tarieven van 2028.
Voorwaarde: de afstand moet geheel of gedeeltelijk zijn overeenkomstig de regels van het Burgerlijk Wetboek. Een notaris is onmisbaar om de transactie te formaliseren.
5. Het fideicommis in het testament
Deze successietechniek is bijzonder geschikt voor gezinnen met meerdere kinderen waarbij de verspreiding van het vermogen een zorg is. Het principe: de testator laat aan een eerste begunstigde (bijv. een kind) na met de verplichting het resterende deel over te dragen aan een aangewezen tweede begunstigde (bijv. de kinderen van de eerste).
Praktische toepassing: een ouder laat aan zijn drie kinderen na en bepaalt in zijn testament dat als een van de kinderen overlijdt zonder nakomelingen, zijn deel naar de andere kinderen gaat. De belasting wordt dan in rechte lijn geheven (ouder naar kind), niet tussen broers en zussen — wat een tarief van 30% tot 65% vermijdt naargelang het gewest.
6. Het duo-legaat: techniek voor Brussel en Wallonië
Het duo-legaat is een overdrachtstechniek die in Brussel en Wallonië toepasbaar is en de prohibitieve tarieven voor overdrachten buiten rechte lijn omzeilt (80% vóór 2028, 40% daarna).
Mechanisme:
- De testator wijst een VZW aan als universeel legataris
- De VZW neemt de volledige successierechten op zich
- De VZW keert ongeveer 50% netto uit aan de in het testament aangewezen personen (vrienden, neven, enz.)
Vergelijking voor een legaat van 100.000 EUR aan een vriend:
- Zonder duo-legaat: de "derde" ontvangt ongeveer 20.000 EUR (na 80% rechten)
- Met duo-legaat: de "derde" ontvangt ongeveer 50.000 EUR
De Waalse hervorming van 2028 vermindert het voordeel van het duo-legaat voor overdrachten tussen vreemden (het tarief daalt van 80% naar 40%), maar de techniek blijft relevant voor grote legaten.
7. Vastgoedschenkingen om de 3 jaar
De herzieningstermijn voor handgiften (geld, roerende waarden) is verlengd tot 5 jaar in België. Maar de termijn tussen twee vastgoedschenkingen blijft 3 jaar. Het is dus mogelijk een vastgoedvermogen op te splitsen in opeenvolgende schenkingen om te profiteren van de laagste tarieven op elke schijf.
Voorbeeld voor een gebouw van 600.000 EUR:
- Schenking 1 (2026): 200.000 EUR — toepasselijk tarief op deze schijf
- Schenking 2 (2029): 200.000 EUR — nieuwe vrijstelling, laag tarief op de initiële schijf
- Schenking 3 (2032): 200.000 EUR — zelfde voordeel
Deze strategie vereist langetermijnplanning en samenwerking met een notaris, maar kan de globale fiscale last aanzienlijk verminderen in vergelijking met een overdracht op het moment van overlijden.
Wat vastgoedbeheerders moeten onthouden
De Waalse successierehervorming zal de vastgoedoverdrachten de komende jaren versnellen. Eigenaars die hun successieplanning hadden uitgesteld, zullen willen handelen vóór 2028 om zich gunstig te positioneren, of wachten tot 2028 om van de nieuwe tarieven te profiteren.
De alarmsignalen te bewaken in uw portefeuille
- Eigenaars ouder dan 70 jaar met een vermogen boven 500.000 EUR
- Goederen overgedragen buiten rechte lijn (neven, vrienden, verenigingen)
- Eigenaars gedomicilieerd in Brussel met goederen in Wallonië
- Lopende nalatenschappen waarbij meerdere erfgenamen betrokken zijn
Hoe Seido u helpt
Uw eigenaars begeleiden bij overdrachtsprojecten begint met een nauwkeurige kennis van hun vermogen: geschatte waarde van elk goed, historiek van interventies en werken, jaarlijkse lasten, lopende huurovereenkomsten. Deze informatie is onmisbaar opdat notarissen en fiscale adviseurs de juiste strategieën kunnen voorstellen.
Met Seido heeft u een volledig overzicht van elk goed: zijn interventiehistoriek, zijn documenten, zijn huurovereenkomsten en zijn waarde — waardevolle informatie om uw eigenaars te begeleiden bij hun overdrachtsprojecten. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #1 — Januari 2026. Lees ook: Wintermoratorium in Brussel: het vergoedingsfonds dat verhuurders niet kennen.
Bronnen en referenties
- Decreet van 5 december 2024 tot hervorming van de Waalse fiscaliteit, B.S., 2024
- Hervorming van de successie- en schenkingsrechten in Wallonië: wat verandert er in 2028, Notaire.be, december 2024
- Verlaging van de registratie-, successie- en schenkingsrechten, Wallonie.be
- Panorama van de fiscale stelsels die van toepassing zijn op nalatenschappen in Europa, La finance pour tous, 2024
- Erfbelasting in de OESO-landen, OESO, 2024
- Erfenis en generatiesprong, Nagelmackers, 2024