Een fiscale mokerslag voor verhuurders-eigenaars: de wet van 11 december 2025 schaft puur en eenvoudig de aftrek van hypotheekrente voor huurpanden af, met een retroactief effect op 1 januari 2025. Representatieve verenigingen van verhuurders hebben het Hof geadieerd met vijf solide middelen; honderden eigenaars hebben interesse getoond voor een collectieve actie. Wat u moet weten voor uw volgende belastingaangifte — en hoe u zich beschermt.
Wat is de afgeschafte renteaftrek vastgoed?
De afschaffing van de renteaftrek vastgoed is een van de zwaarste fiscale maatregelen voor private verhuurders die in België in vele jaren zijn aangenomen. Artikel 14 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen (WIB 92) liet eigenaars toe de intresten van leningen afgesloten "om een onroerend inkomen te verkrijgen of te behouden" af te trekken. Deze bepaling is afgeschaft door de wet houdende diverse bepalingen van 11 december 2025, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 30 december 2025.
De maatregel is van toepassing op alle onroerende goederen andere dan de eigen woning: huurwoningen, opbrengsteigendommen, commercieel vastgoed. Elke eigenaar die een hypothecair krediet heeft afgesloten voor de verwerving van een voor verhuur bestemd goed, is rechtstreeks betrokken.
Waarom het retroactief effect het centrale probleem is
Een maatregel van toepassing op 1 januari 2025
De afschaffing treedt in werking op 1 januari 2025 — zelfs vóór de publicatie van de wet, die plaatsvond op 30 december 2025. Eigenaars die een hypothecair krediet hebben getekend en hun financiële plannen hebben opgesteld in de veronderstelling van deze aftrekbaarheid, zien nieuwe regels toegepast worden voor een jaar dat al volledig verstreken is.
Een fundamenteel juridisch principe wordt hier aangetast: de niet-retroactiviteit van fiscale wetten. In Belgisch recht is een retroactieve fiscale bepaling niet automatisch ongrondwettelijk, maar ze vereist een voldoende rechtvaardiging gekoppeld aan uitzonderlijke omstandigheden. De wetgever heeft er echter geen voorzien in de voorbereidende werkzaamheden van de wet.
Geen overgangsregeling
De situatie wordt verergerd doordat de wet geen enkele overgangsregeling voorziet voor lopende leningen. In tegenstelling tot andere fiscale hervormingen die de oude regelingen voor bestaande contracten hebben behouden (zoals de afschaffing van de woonbonus in Wallonië), is de afschaffing van de renteaftrek onmiddellijk en zonder onderscheid van toepassing.
De Raad van State had in zijn voorafgaand advies bij de wet zelf het ontbreken van een overgangsregeling aan de kaak gesteld. Dat de regering de maatregel ondanks dit advies heeft gehandhaafd, vormt een van de kernargumenten van het grondwettelijk beroep.
De vijf middelen van het grondwettelijk beroep
De eisers hebben het Grondwettelijk Hof geadieerd. De vijf ingeroepen middelen zijn:
1. Retroactief effect zonder uitzonderlijke omstandigheden
Het Grondwettelijk Hof aanvaardt retroactieve wetten alleen wanneer dwingende redenen van algemeen belang dit rechtvaardigen. In dit geval werd geen bijzondere urgentie aangevoerd om een retroactiviteit op 1 januari 2025 te rechtvaardigen. De loutere budgettaire wil van de regering vormt geen uitzonderlijke omstandigheid in de zin van de grondwettelijke rechtspraak.
2. Ontbreken van overgangsregeling aan de kaak gesteld door de Raad van State
Zoals hierboven vermeld, werd het ontbreken van een overgangsregeling uitdrukkelijk aangeduid door de Raad van State in zijn advies. Een maatregel handhaven ondanks zo'n duidelijk advies vormt een element van juridische kwetsbaarheid dat de eisers voor het Hof willen benutten.
3. Ontbreken van voorafgaande informatie aan de betrokken eigenaars
Er werd geen voorafgaand bericht gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om eigenaars te informeren over de komende wijzigingen. De fiscale transparantie — beginsel van rechtszekerheid — vereist dat belastingplichtigen de wijzigingen van het regime kunnen anticiperen en hun beslissingen dienovereenkomstig kunnen aanpassen. Dit beginsel is geschonden.
4. Discriminatie tussen natuurlijke personen en vennootschappen
Handelsvennootschappen die huurpanden bezitten, kunnen hun leningslasten nog altijd als beroepskosten aftrekken — de maatregel treft hen niet. Particuliere verhuurders-eigenaars bevinden zich dus in een aanzienlijk nadeligere situatie, zonder objectieve rechtvaardiging. Dit is een discriminatie in de zin van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.
5. Discriminatie voor eigenaars belast op werkelijke huurprijzen
Eigenaars wier goederen worden verhuurd aan vennootschappen, ambassades of voor commercieel gebruik, worden belast op de werkelijke huurprijzen (en niet op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%). Deze eigenaars hadden een rechtstreeks praktisch belang bij de renteaftrek, aanzienlijk groter dan gewone residentiële verhuurders. Hun identieke behandeling vormt een bijkomende discriminatie.
Wat dit verandert voor uw belastingaangifte 2025 (in te dienen voor juni 2026)
De verdwijnende rubrieken
De belastingaangifte in te dienen vóór 30 juni 2026 (inkomsten 2025) zal de rubrieken 1146-18 en 2146-85 niet meer bevatten, die overeenkwamen met de intresten betreffende schulden aangegaan om onroerende goederen te verkrijgen of te behouden die niet-vrijgestelde onroerende inkomsten hebben opgebracht.
Concreet: als u jaarlijks 4.000 EUR intresten had afgetrokken van uw huurpand, zullen deze 4.000 EUR voortaan bij uw belastbare basis worden opgeteld. Afhankelijk van uw marginaal belastingtarief (50% voor hoge inkomens) kan dit een belastingverhoging van 2.000 EUR per jaar betekenen — voor één enkel goed.
Moet u bezwaar indienen?
Eigenaars die deze aftrek hebben verloren, hebben belang bij het indienen van een bezwaar bij de FOD Financiën — op voorwaarde dat hun situatie betrekking heeft op het gewone beheer van een privévermogen (en niet op een professionele vastgoedbeheersactiviteit). Het bezwaar schort de betaling van de belasting niet op, maar bewaart de rechten in afwachting van een eventuele gunstige beslissing van het Grondwettelijk Hof.
De bezwaarprocedure moet worden onderscheiden van het collectieve grondwettelijk beroep: beide stappen zijn complementair en niet exclusief.
Collectief beroep en begeleiding
Verenigingen van verhuurders organiseren steun voor een collectief beroep bij het Grondwettelijk Hof. Voor eventuele aansluiting of voor de individuele bezwaarprocedure bij de FOD Financiën neemt u contact op met een fiscalist of gespecialiseerde advocaat vastgoedfiscaliteit.
Impact op de rentabiliteit van huurinvesteringen
Een berekening die fundamenteel verandert
Ter illustratie van de impact: een verhuurder beschikt over een huurpand verworven met een hypothecair krediet van 250.000 EUR aan 3% (of 7.500 EUR jaarlijkse intresten in jaar 1). Vroeger waren deze 7.500 EUR aftrekbaar van de onroerende inkomsten. Voortaan niet meer.
Als deze verhuurder in het marginaal tarief van 50% zit (inkomens boven ca. 46.000 EUR), bedraagt de bijkomende fiscale kost 3.750 EUR per jaar. Over 20 jaar aflossing vertegenwoordigt dit een potentiële fiscale meerkost van tientallen duizenden euro's — voor één enkel goed.
De aanpassingsstrategieën
In het licht van deze situatie worden door fiscale experts verschillende pistes overwogen:
- Versnelde terugbetaling van het kapitaal om het saldo en dus de niet-aftrekbare intresten te verminderen — maar dit vereist aanzienlijke liquiditeiten
- Incorporatie in een vennootschap voor toekomstige investeringen — een vennootschap kan haar financiële lasten nog altijd als beroepskosten aftrekken, maar de overdracht van een bestaand vermogen brengt kosten en een onmiddellijke fiscale last met zich mee
- Progressieve vervreemding van de minst rendabele goederen uit het portefeuille om de globale fiscale last te verlichten
Geen enkele van deze strategieën is neutraal in termen van kosten en fiscale impact. Individueel fiscaal advies is onmisbaar vóór elke beslissing.
Wat vastgoedbeheerders moeten doen
- De betrokken goederen in het portefeuille identificeren (huurpanden met lopend krediet)
- De fiscale impact berekenen voor elke betrokken eigenaar, goed per goed
- De verhuurders-eigenaars informeren over individueel bezwaar en strategische opties met hun fiscalist of advocaat
- De dossiers voorbereiden: afschrijvingstabellen, aanslagbiljetten en historiek van bezwaren per goed verzamelen
- De evolutie van het grondwettelijk beroep opvolgen — het Grondwettelijk Hof heeft gemiddeld 6 tot 12 maanden nodig om uitspraak te doen
Seido-advies: bewaar een volledige trace van uw leningen, aanslagbiljetten en fiscale bezwaren. Met Seido is elk document gecentraliseerd per goed en tijdgestempeld — een gestructureerd dossier om uw bezwaar of juridisch dossier te onderbouwen. Uw documenten organiseren →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #3 — Maart 2026. Lees ook: Nieuw Brussels Gewest: wat het regeerakkoord verandert voor verhuurders — Gedragsbelastingen op vastgoed.
Bronnen en referenties
- Wet houdende diverse bepalingen van 11 december 2025 — fiscale maatregelen, RSM Belgium
- Einde van de renteaftrek voor verhuurders met meerdere panden vanaf 2025, ComptaTeam
- Evolutie PB 2025 voor verhuurders, Baker Tilly
- Analyse door Olivier de Clippele en Patrick Willems, Le Cri nr. 502, maart 2026, p. 8-9