De huurbarometer 2025, gepubliceerd door Federia in samenwerking met CIB Vlaanderen en Korfine, schetst een verontrustend beeld van de Belgische huurmarkt. Gebaseerd op bijna 70.000 via vastgoedkantoren afgesloten huurovereenkomsten in 2025, bevestigt hij twee convergerende tendensen: de huurprijzen stijgen significant in de drie gewesten, en het aanbod krimpt aan een historisch tempo. Voor vastgoedbeheerders hebben deze cijfers rechtstreekse implicaties voor het portefeuillebeheer en het huurbeleid.
Wat meet de barometer Federia-CIB?
De huurbarometer van Federia is een van de meest betrouwbare referentie-instrumenten om de evolutie van de private huurmarkt in België te meten. Hij is opgesteld op basis van bijna 70.000 huurovereenkomsten afgesloten in 2025 via vastgoedkantoren die lid zijn van Federia en CIB Vlaanderen, in samenwerking met data-analist Korfine.
Zijn reikwijdte is belangrijk te begrijpen: hij dekt uitsluitend verhuuractiviteiten bemiddeld door kantoren, wat een significant deel van de onderhandse markt uitsluit. Hij vormt niettemin de meest representatieve steekproef die beschikbaar is op nationaal niveau, met een uitsplitsing per gewest, per goedtype en per oppervlakteschijf.
De kerncijfers: significante huurprijsstijgingen in de drie gewesten
Evolutie van de gemiddelde huurprijzen per gewest
| Gewest | Gem. huurprijs 2024 | Gem. huurprijs 2025 | Evolutie |
|---|---|---|---|
| Brussel | 1.327 EUR | 1.376 EUR | +3,7% |
| Vlaanderen | 924 EUR | 966 EUR | +4,5% |
| Wallonië | 842 EUR | 888 EUR | +5,4% |
Deze stijgingen zijn hoger dan de algemene inflatie over dezelfde periode. Ze weerspiegelen hoofdzakelijk het onevenwicht tussen een aanhoudende huurvraag en een krimpend aanbod.
Detail per goedtype in Brussel
De Brusselse markt vertoont contrasterende dynamieken naargelang de goedtypes:
| Goedtype | Gem. huurprijs 2025 | Evolutie 2024-2025 |
|---|---|---|
| Appartement | 1.330 EUR | +5,1% |
| Studio | 905 EUR | +5,4% |
| Rijwoning | 2.053 EUR | -6,0% |
| Gemiddelde alle goederen | 1.376 EUR | +3,7% |
De daling van 6% bij rijwoningen moet met voorzichtigheid worden gelezen: ze weerspiegelt waarschijnlijk een samenstellingseffect (andere kwaliteit of ligging van in 2025 verhuurde goederen ten opzichte van 2024) eerder dan een structurele daling van de huurwaarde van dit segment.
Het meest opvallende element is de stijging van de studio's (+5,4%): dit is het meest toegankelijke segment van de Brusselse markt, en hier is de druk het sterkst. Huishoudens met bescheiden inkomens die op dit segment aangewezen waren voor huisvesting, zijn de eersten die door deze evolutie worden getroffen.
Het meest verontrustende signaal: de instorting van het aanbod
Een historisch krimpende markt
Naast de huurprijzen is het de inkrimping van het aanbod die het ernstigste alarmsignaal vormt van de barometer. Het aantal nieuwe huurovereenkomsten is gedaald onder de 8.000, tegenover ongeveer 11.000 in 2021. Dit is een daling van bijna 27% in vier jaar.
Om dit cijfer in perspectief te plaatsen: dit betekent dat in de Federia-database ongeveer 3.000 huurwoningen in vier jaar van de bemiddelde markt zijn verdwenen. Met een aanzuigeffect op de directe markt (niet via kantoren bemiddeld) is de werkelijke impact op het beschikbare aanbod waarschijnlijk groter.
Waarom het aanbod krimpt: de structurele oorzaken
Zoals Charlotte De Thaye, algemeen directeur van Federia, benadrukt: "Het aanbod krimpt en de Brusselse autoriteiten handelen niet. De maatregelen van de voorbije jaren hebben investeerders nog meer ontmoedigd."
Meerdere structurele factoren verklaren deze inkrimping:
De toegenomen fiscale druk: de afschaffing van de renteaftrek vastgoed (zie ons artikel over de afschaffing van de renteaftrek vastgoed), de stijging van de onroerende voorheffing en diverse gemeentelijke belastingen verminderen de netto-rentabiliteit van huurinvesteringen.
De reglementaire onzekerheid: de dreiging van huurprijsregulering in Brussel, de mogelijke uitbreiding van het wintermoratorium, de progressieve energieverplichtingen — elke onzekerheid is een rem op investeringen. Een verhuurder die niet weet in welk kader hij over vijf jaar zal opereren, investeert liever niet.
De moeilijkheid bij het beheer van nalatige huurders: lange gerechtelijke procedures (12 tot 18 maanden voor een uitzetting), de onmogelijkheid om te uitzetten tijdens het wintermoratorium zonder specifiek schriftelijk akkoord, en de vaak onverhaalbare achterstallen ontmoedigen kleine verhuurders.
De stijging van de rentevoeten: de rentedraai sinds 2022 heeft nieuwe huurinvesteringen financieel minder aantrekkelijk gemaakt. Sommige verhuurders kozen ervoor te verkopen in plaats van hun kredieten opnieuw te onderhandelen aan minder gunstige voorwaarden.
Wie zijn de verhuurders? Het onverwachte profiel van de Belgische private verhuurder
76% zijn particulieren
België onderscheidt zich door een weinig gekend structureel kenmerk: 76% van de verhuurders zijn particulieren die één tot vier goederen bezitten. Het zijn geen institutionele investeerders met beheerdsteams en schaalvoordelen — het zijn huishoudens die hebben geïnvesteerd om hun pensioen voor te bereiden, een familievermogen door te geven of hun toekomst veilig te stellen.
Deze realiteit heeft twee belangrijke implicaties:
Ten eerste is de inkrimping van het aanbod niet het werk van "grote landlords" die de huurprijzen opdrijven: het is het resultaat van de ontmoediging van duizenden individuele kleine verhuurders die de markt verlaten. Elke verhuurder die zijn huurpand verkoopt, haalt een woning van de huurmarkt.
Ten tweede hebben deze kleine verhuurders niet de capaciteit om kostensverhogingen (fiscaliteit, lasten, energieverplichtingen) onbeperkt te absorberen zonder een deel door te rekenen in de huurprijzen. De inkrimping van het aanbod en de stijging van de huurprijzen zijn de twee kanten van eenzelfde beweging.
Wat de experten zeggen
Patrick Boterbergh, CEO van Korfine, benadrukt dat "de Belgische huurmarkt lijdt aan een gebrek aan aantrekkelijkheid voor nieuwe investeerders, gecombineerd met het progressief terugtrekken van historische verhuurders." Deze dubbele druk — onvoldoende instroom, versnelde uitstroom — verklaart de structurele inkrimping van het aanbod.
Impact op het portefeuillebeheer: wat vastgoedbeheerders moeten onthouden
Voor het huurprijsbeleid
De cijfers van de barometer Federia vormen een essentiële marktreferentie om huurprijsherzieningen te rechtvaardigen:
- In Brussel is een huurprijs die niet herzien is geweest since 2024 gemiddeld 3,7% onder de markt voor appartementen, en 5,1% voor studio's
- In Wallonië is de stijging van 5,4% hoger dan de contractuele indexatie in vele huurovereenkomsten
- Deze marktverschillen zijn een objectief en gekwantificeerd argument bij onderhandelingen over de hernieuwing van huurovereenkomsten
Voor de aantrekkelijkheid van het beheerde patrimonium
In een markt waar het aanbod krimpt, is een goed beheerd, goed onderhouden huurpand dat voldoet aan de energetische vereisten steeds zeldzamer — en dus steeds waardevoller. Vastgoedbeheerders die investeren in de kwaliteit van hun goederen (reactief onderhoud, transparante communicatie, conformiteit met energienormen) vangen een groeiende kwaliteitspremie op.
Voor de relatie met de eigenaars
Eigenaars die hun huurpand overwegen te verkopen, moeten worden geïnformeerd over de marktcontext: in een omgeving van krimpend aanbod en stijgende huurprijzen blijft een goed beheerd huurpand behouden een financieel relevante beslissing — op voorwaarde dat u een vastgoedbeheerder hebt die de rentabiliteit optimaliseert en de risico's minimaliseert.
Wat vastgoedbeheerders moeten doen
- De barometer Federia gebruiken als referentie bij huurprijsherzieningen en hernieuwingen van huurovereenkomsten — de cijfers per gewest en per goedtype zijn tegenstelbaar
- De evolutie van de huurprijzen documenteren per goed over meerdere jaren: een gestructureerde historiek is een argument in de besprekingen met eigenaars en huurders
- De herzieningsverzoeken van eigenaars in een context van stijging anticiperen: de vergelijkende marktgegevens voorbereiden om de besprekingen te objectiveren
- Eigenaars die overwegen de huurmarkt te verlaten signaleren wat de opportuniteitskost van deze beslissing is in een context van krimpend aanbod
Voor vastgoedbeheerders: deze cijfers bevestigen dat het documenteren van de huurwaarde en de historiek van elk goed belangrijker is dan ooit. Met Seido volgt u de evolutie van de huurprijzen, de lasten en de opeenvolgende huurovereenkomsten — essentiële gegevens om uw huurbeleid te rechtvaardigen en de markttendensen te anticiperen. Uw huurovereenkomsten opvolgen →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #3 — Maart 2026. Lees ook: Gedragsbelastingen op vastgoed — Nieuw Brussels Gewest: wat het regeerakkoord verandert voor verhuurders.
Bronnen en referenties
- Huurbarometer 2025 — persbericht (PDF), Federia, 11/02/2026
- De gemiddelde huurprijs van een appartement overschrijdt 1.300 EUR in Brussel, La Libre, 11/02/2026
- Het aantal nieuwe huurovereenkomsten daalt ondanks een steeds sterkere vraag, DH, 11/02/2026
- Historic fall in number of properties available for rent, VRT NWS, 11/02/2026
- Brussel ziet kleine private verhuurders verdwijnen, DH, 04/01/2026
- Citaten van Charlotte De Thaye (AO Federia) en Patrick Boterbergh (CEO Korfine), Le Cri nr. 502, maart 2026, p. 28-30