In juli 2025 heeft het Europees Hof voor de Rechten van de Mens een historisch arrest geveld voor Belgische eigenaars. In de zaak Wulffaert t. België oordeelde het Hof dat als de stedenbouwkundige regelgeving versoepelt na werken, de oorspronkelijke overtreding haar kwalificatie verliest. Een principe dat veel eigenaars in de drie gewesten ten goede kan komen.
Wat zegt het EHRM-arrest Wulffaert t. België van 10 juli 2025?
Het arrest Wulffaert en Wulffaert Beheer NV t. België (EHRM, 10 juli 2025) bepaalt dat de meest voordelige regelgeving voor een eigenaar die wordt vervolgd voor een stedenbouwkundige overtreding van toepassing moet zijn, zelfs als deze gunstigere regelgeving na de feiten werd aangenomen. Met andere woorden: als u werken heeft uitgevoerd zonder vergunning, en diezelfde werken vandaag zijn vrijgesteld van vergunning, kunt u niet meer worden vervolgd of veroordeeld voor deze overtreding.
Dit principe, bekend in het strafrecht als lex mitior ("mildere wet"), is nu van toepassing op het Belgische stedenbouwrecht krachtens artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
De feiten: een tuin, werken en drie rechtsniveaus
De situatie van de eigenaar
Een Vlaamse eigenaar had tuinaanlegwerken uitgevoerd zonder de stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen die vereist was door de regelgeving die gold op het moment van de feiten. Deze werken — pergola, terrastegels, landschapsaanleg — waren gewoon en hadden niets uitzonderlijks.
De regelgevende versoepeling
Na de uitvoering van de werken werd de Vlaamse stedenbouwkundige regelgeving gewijzigd. Het nieuwe regelgevende kader vrijstelde precies dit soort werken van stedenbouwkundige vergunning. Wat de eigenaar destijds op niet-conforme wijze had gedaan, was perfect legaal geworden, zelfs zonder vergunning.
De veroordeling door de Belgische rechtbanken
Ondanks deze regelgevende versoepeling werd de eigenaar door de Belgische justitie in alle instanties veroordeeld:
- Eerste aanleg: veroordeling op basis van de oorspronkelijke regelgeving
- Hoger beroep: bevestiging van de veroordeling
- Hof van Cassatie: verwerping van de voorziening
De redenering van de Belgische rechtbanken was klassiek: de toepasselijke wet is die welke gold op het moment van de feiten, niet die welke geldt op het moment van het vonnis of daarna.
De beslissing van het EHRM
Het Europees Hof oordeelde dat deze benadering artikel 7 van het Verdrag schond, dat beschermt tegen veroordelingen voor handelingen die geen overtreding vormden op het moment dat ze werden gepleegd — en, bij uitbreiding via het lex mitior-principe, tegen veroordelingen voor handelingen die geen overtreding meer vormen op het moment van het vonnis.
België werd veroordeeld wegens schending van artikel 7 EVRM.
Waarom dit arrest belangrijk is voor Belgische eigenaars
De stedenbouwkundige versoepelingen zijn talrijk
De drie Belgische gewesten hebben in de loop der jaren allemaal significante versoepelingen in hun stedenbouwkundige regelgeving doorgevoerd. Deze wijzigingen waren doorgaans bedoeld om het bestuur te vereenvoudigen door gewone werken die geen grote impact hebben op de gebouwde omgeving of de buren vrij te stellen van vergunning.
In het Vlaamse Gewest is het systeem van "vrijgestelde handelingen" de afgelopen jaren aanzienlijk uitgebreid.
In het Waalse Gewest voorziet de Code du Développement Territorial (CoDT) in categorieën van vergunningsvrije werken, waarvan de lijst in 2019 en 2023 werd uitgebreid.
In het Brussels Gewest is het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de vrijgestelde handelingen en werken meerdere malen gewijzigd om de vrijstellingen uit te breiden.
De betrokken soorten werken
Het arrest Wulffaert is bijzonder relevant voor werken die een gunstige regelgevende evolutie hebben gekend:
| Soort werken | Gewone evolutie | Potentiële impact |
|---|---|---|
| Tuinaanleg (pergola, terrastegels, tuinberging) | Progressieve vrijstelling | Arrest rechtstreeks toepasbaar |
| Aanleg van zolderruimte/dakkapellen | Uitgebreide vrijstellingen in bepaalde zones | Per gewest na te gaan |
| Veranda's en lichte uitbreidingen | Recente versoepelingen | Afhankelijk van oppervlakte en zone |
| Kleine bestemmingswijzigingen | Progressieve vereenvoudigingen | Variabel per gewest |
| Antennes en technische installaties | Uitgebreide vrijstellingen | Afhankelijk van type en grootte |
Een frequent "overtredingen dan vrijstellingen" periode
In de praktijk hebben veel werken een "overtredende" periode gekend (bijv. 2005-2015) gevolgd door een "vrijgestelde" periode (2016 tot heden). Eigenaars veroordeeld of bedreigd met veroordeling tijdens de overtredingsperiode zouden zich in de situatie van de eigenaar Wulffaert kunnen bevinden.
De grenzen van het arrest: wat het niet dekt
Het is belangrijk dit arrest niet te overdrijven. Het lex mitior-principe is niet op alle situaties van toepassing.
Wat het arrest niet dekt
Werken die nog steeds vergunningsplichtig zijn: als de werken die u zonder vergunning heeft uitgevoerd vandaag nog steeds vergunningsplichtig zijn, beschermt het arrest Wulffaert u niet. De vrijstelling moet precies het betrokken soort werken dekken.
Geregulariseerde werken: als u al een regularisatievergunning heeft verkregen, is de situatie geregeld door deze vergunning. Het arrest wijzigt uw situatie niet.
Overtredingen met aanhoudende materiële impact: het arrest betreft de strafrechtelijke kwalificatie van de overtreding, niet de rechten van derden (buren, gemeenten). Beroepen van derden op andere gronden dan de stedenbouwkundige overtreding kunnen blijven bestaan.
Opgelegde regularisaties: in bepaalde gevallen kunnen de autoriteiten nog steeds regularisatie- of herstelwerkzaamheden opleggen, ongeacht de strafrechtelijke kwestie.
Wat eigenaars en vastgoedbeheerders moeten doen
De betrokken goederen identificeren
Als u oude goederen beheert, met name eengezinswoningen of gebouwen met aanpassingen uit de jaren 2000-2015, is dit het moment om na te gaan of er werken zijn uitgevoerd zonder vergunning en of diezelfde werken vandaag vrijgesteld zijn van vergunning.
Te stellen vragen voor elk goed:
- Zijn er werken uitgevoerd zonder vergunning?
- Zijn deze werken vandaag vrijgesteld van vergunning in het betrokken gewest?
- Bestaat er een lopende procedure of dreigement van vervolging?
Een gespecialiseerde advocaat raadplegen
De concrete toepassing van het arrest Wulffaert vereist een analyse geval per geval. Niet alle niet-geautoriseerde werken genieten automatisch de lex mitior-bescherming. Een advocaat gespecialiseerd in stedenbouwrecht kan analyseren of uw situatie gedekt is door de EHRM-jurisprudentie.
De toepasselijke regelgeving documenteren
Of u nu in een risicosituatie verkeert of gewoon voorzichtig bent, bewaar een spoor van de regelgeving die van toepassing is op de uitgevoerde werken: regelgevende teksten die golden op het moment van de feiten, huidige teksten, en indien mogelijk een expliciete juridische nota over de toepasselijke vrijstellingen.
Voor lopende procedures
Als een stedenbouwkundige procedure lopende is tegen u of een van uw cliënten voor werken die mogelijk gedekt zijn door het arrest Wulffaert, signaleer dan onmiddellijk deze jurisprudentie aan uw advocaat. Het arrest van 10 juli 2025 is recent en sommige rechtbanken hebben de implicaties ervan mogelijk nog niet in hun redenering geïntegreerd.
Een jurisprudentie om te volgen
Het arrest Wulffaert opent een belangrijke jurisprudentiële werf. De Belgische rechtbanken zullen hun benadering van het stedenbouwgeschil moeten aanpassen om het lex mitior-principe te integreren zoals geïnterpreteerd door het EHRM. De eerste Belgische arresten "post-Wulffaert" zullen de praktische omvang van deze bescherming helpen meten.
Voor vastgoedbeheerders is dit een onderwerp om nauwlettend te volgen — met name als goederen in de portefeuille het onderwerp zijn geweest van oude werken waarvan de regelgevende situatie is geëvolueerd.
Met Seido documenteert u elke interventie op een goed, inclusief de regelgevende aspecten: verkregen vergunningen, uitgevoerde werken, datum en aard van de interventies. In geval van een stedenbouwkundig geschil kan deze tijdgestempelde documentatie beslissend zijn. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #1 — Januari 2026. Lees ook: EPC in Brussel: mede-eigenaars binnenkort mede-verantwoordelijk voor energieverspillers.
Bronnen en referenties
- Wulffaert en Wulffaert Beheer NV t. België, EHRM, 10 juli 2025 — schending van artikel 7 EVRM (lex mitior)
- EHRM veroordeelt België voor schending artikel 7 EVRM bij toepassing vrijstellingsbesluit, Aurius Advocaten, juli 2025
- Volledige tekst van het arrest: HUDOC (zoek "Wulffaert Belgium")
- Artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM)