Het Brussels Gewest bereidt een ingrijpende hervorming van het EPC-certificaat voor in mede-eigendom. Vanaf 2033 kunnen eenheden geklasseerd als F of G boetes genereren tot 31.250 EUR per appartement — oftewel 62.500 EUR voor twee dakverdiepingen. Dit is wat elke beheerder van Brusselse mede-eigendommen moet weten en nu al moet plannen.
Wat verandert de EPC-hervorming in mede-eigendom in Brussel?
De Brusselse EPC-hervorming, verwacht eind 2026 of in 2027, voert drie structurele wijzigingen in voor mede-eigendommen: de fusie van de beroepen van EPC-certificeerder en EPC-adviseur tot één expert, de verplichting van een certificaat per eenheid, en de invoering van een syntheseverslag voor het gehele gebouw. Dit verslag zal uitdrukkelijk de eenheden identificeren die niet voldoen aan de reglementaire deadlines.
Deze maatregelen zijn gebaseerd op de ordonnantie van 7 maart 2024 tot wijziging van de Brussels Code inzake Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (CoBrACE), evenals op de besluiten van 3 juli 2025 betreffende de EPC-expert, de indicatoren en de eisen.
De fusie van de beroepen: de unieke EPC-expert
Momenteel bestaan er in Brussel twee beroepen naast elkaar: de EPC-certificeerder (die de certificaten opmaakt) en de EPC-adviseur (die de werken aanbeveelt). De hervorming smelt deze twee rollen samen in één professional: de EPC-expert.
Elke mede-eigendom zal een unieke EPC-expert moeten aanwijzen voor het gehele gebouw. Deze centralisatie is bedoeld om een coherente visie op de energieprestatie van het hele gebouw te garanderen en de planning van de werken te vergemakkelijken.
De nieuwe documentatieverplichtingen
| Document | Verplichting | Toepassingsgebied |
|---|---|---|
| EPC-certificaat | 1 per eenheid (appartement, kantoor, handelsruimte) | Individueel |
| EPC-syntheseverslag | 1 per mede-eigendom | Volledig gebouw |
| Lijst van overtredingen | Opgenomen in het syntheseverslag | Niet-conforme eenheden |
Het syntheseverslag wordt het centrale beheershulpmiddel voor beheerders en algemene vergaderingen. Het zal in één oogopslag laten zien welke eenheden prioritaire interventie vereisen vóór de deadlines.
Wat zijn de deadlines en hoe worden de boetes berekend?
De EPC-boetes in mede-eigendom in Brussel volgen een tweeledige kalender, met dalende drempels voor energieverbruik. De berekening is gebaseerd op het overschrijden van de toegestane drempel, met een begrenzing van het verschil tot 125 kWh/m².
De sanctiekalender
| Deadline | Doel | Verbruiksdrempel | Sanctie bij overschrijding |
|---|---|---|---|
| 2033 (indicatief) | Eliminatie van F en G | 275 kWh/m²/jaar | Boete berekend op het overschot |
| 2043 (indicatief) | Eliminatie van D en E | 150 kWh/m²/jaar | Boete berekend op het overschot |
De berekeningsformule
Boete = 2,5 EUR x verschil (begrensd tot 125 kWh/m²) x oppervlakte (m²)
Het verschil is het verschil tussen het werkelijke verbruik en de toegestane drempel. Het is begrensd tot 125 kWh/m², wat betekent dat zelfs een zeer energieverslindend appartement geen boete kan genereren die hoger is dan het plafond berekend op deze basis.
Een concreet voorbeeld: het gebouw met 10 appartementen
Neem een mede-eigendom van 10 appartementen waarvan 2 dakverdiepingen een EPC van 425 kWh/m²/jaar vertonen, elk van 100 m².
Berekening per appartement in 2033:
- Huidig verbruik: 425 kWh/m²/jaar
- Toegestane drempel: 275 kWh/m²/jaar
- Overschot: 425 - 275 = 150 kWh/m² (begrensd tot 125 kWh/m²)
- Boete: 2,5 EUR x 125 x 100 m² = 31.250 EUR per appartement
Gevolg voor de mede-eigendom:
- Totaal voor de 2 appartementen in overtreding: 62.500 EUR
- Verdeling volgens de aandelen
- Een mede-eigenaar met 100/1000e: 6.250 EUR eigen bijdrage
Deze cijfers illustreren waarom EPC-boetes veel duurder zullen uitvallen dan isolatiewerken. Een dakrenovatie of dakisolatie kost doorgaans tussen 8.000 en 20.000 EUR per appartement — twee tot vier keer minder dan de potentiële boete.
De nieuwe klimaattabellen: goed nieuws voor 2027
Leefmilieu Brussel zal vóór 2027 nieuwe klimaattabellen adopteren. Deze tabellen kalibreren de referentiewaarden opnieuw op basis van geactualiseerde klimaatgegevens, wat de EPC-scores van veel gebouwen mechanisch zou moeten verbeteren.
Wat dit concreet betekent
Een certificaat geklasseerd als F in 2025 zou in 2027 klasse D kunnen worden zonder dat er enige werken worden uitgevoerd. De exacte omvang van de vermindering hangt af van de specifieke configuratie van elk gebouw (oriëntatie, compactheid, type verwarming), maar de beschikbare simulaties tonen verbeteringen van 1 tot 2 klassen voor gebouwen waarvan de overconsumptie voornamelijk verband houdt met klimaatberekeningsafwijkingen.
Implicatie voor vastgoedbeheerders: het kan strategisch zijn om tot 2027 te wachten om de EPC-certificaten van uw eenheden te vernieuwen, in plaats van werken te starten op basis van certificaten opgemaakt met de oude tabellen. Een appartement dat van F naar D gaat met de nieuwe tabellen heeft de urgentie van 2033 niet meer.
De impact van fotovoltaïsche panelen: de regels veranderen
De behandeling van zonnepanelen in de EPC-berekening zal na 2027 aanzienlijk evolueren.
Vóór 2027 (huidig systeem)
De zonne-energieproductie wordt volledig afgetrokken van het totale verbruik van de woning. Dit verbetert de EPC-score kunstmatig, soms buitensporig. Een appartement verwarmd met stookolie met 12 panelen kan een score twee klassen hoger vertonen dan zonder panelen.
Na 2027 (nieuw systeem)
De fotovoltaïsche productie wordt alleen van het elektriciteitsverbruik afgetrokken, niet van het verwarmingsverbruik (stookolie, gas). Deze regel brengt de EPC-score dichter bij de energetische realiteit van het gebouw.
| Type woning | EPC-winst met panelen vandaag | EPC-winst met panelen na 2027 |
|---|---|---|
| Verwarming stookolie of gas | D → B (2 klassen) | D → C (1 klasse) |
| Warmtepomp | D → B (2 klassen) | D → B (ongewijzigd, 100% winst behouden) |
Gunstige uitzondering: woningen uitgerust met een warmtepomp behouden de volledige fotovoltaïsche winst, omdat hun verbruik quasi volledig elektrisch is. Dit is een bijkomend argument voor de overgang naar warmtepompen in Brusselse mede-eigendommen.
Wat vastgoedbeheerders nu moeten doen
De Brusselse EPC-hervorming treedt pas in werking in 2026-2027, maar energetische renovatiewerken vergen tijd om te plannen en te laten stemmen op de algemene vergadering. Anticiperen is de enige haalbare strategie.
1. De blootstelling van elke mede-eigendom beoordelen
Begin met het identificeren van eenheden met een EPC F of G in uw Brusselse gebouwen. Dit zijn de meest blootgestelde aan de boete van 2033. Voor eenheden zonder certificaat plant u een energieaudit.
Te stellen vragen voor elk gebouw:
- Hoeveel eenheden zijn geklasseerd als F of G?
- Wat is hun oppervlakte?
- Wat zou het totale boetebedrag zijn in 2033 zonder interventie?
- Wat zouden de noodzakelijke werken kosten (dakisolatie, ramen, verwarming)?
2. Het reservefonds voeden
Grote isolatie- en energierenovatiewerken vereisen stemmen op de algemene vergadering en adequate financiering. De wet verplicht al tot de oprichting van een reservefonds in mede-eigendom, maar het niveau is vaak onvoldoende voor zware werken.
Bereken het benodigde bedrag om de niet-conforme eenheden vóór 2033 op de drempel van 275 kWh/m²/jaar te brengen, en stel een meerjarig financieringsplan voor aan de algemene vergadering. Het is beter nu te beginnen met provisies dan in 2030 voor een uitzonderlijke bijdrage te staan.
3. Werken prioriteren
Het dak is de meest doeltreffende isolatiehendel voor dakverdiepingen — en deze hebben doorgaans de slechtste EPC-scores. Dakisolatie kan een appartement van F naar D brengen, waardoor het risico op een boete in 2033 wordt geëlimineerd.
Aanbevolen prioriteitsvolgorde:
- Dakisolatie (maximale impact, urgentie 2033)
- Vervanging van beglazing (dubbel of driedubbel glas)
- Isolatie van buitenmuren (gecombineerde gevelrenovatie)
- Vervanging van het verwarmingssysteem
4. Tot 2027 wachten voor nieuwe certificaten
Als uw huidige certificaten zijn opgemaakt met de huidige klimaattabellen, wacht dan op de invoering van de nieuwe tabellen voor u de certificaten vernieuwt. U bespaart certificeringskosten en krijgt scores die dichter bij de werkelijkheid liggen.
Uitzondering: als u een certificaat nodig heeft voor een verkoop of verhuur vóór 2027, maak het dan op met de huidige tabellen en plan een update na 2027.
Met Seido plant en volgt u de energetische renovatie-interventies van elke mede-eigendom, documenteert u de EPC-certificaten per eenheid en centraliseert u de offertes van vaklieden voor transparante besluitvorming op de algemene vergadering. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #1 — Januari 2026. Lees ook: Mede-eigenaars: wat u van uw syndicus mag verwachten.
Bronnen en referenties
- Ordonnantie van 7 maart 2024 tot wijziging van de CoBrACE, B.S., 22 maart 2024
- Besluiten van 3 juli 2025 — EPC-expert, indicatoren en eisen, uniek certificaat, Leefmilieu Brussel
- Geprogrammeerd einde van energieverslindende gebouwen in het Brussels Gewest, Leefmilieu Brussel, 2024
- Brussels renovation obligation approved by Parliament, Loyens & Loeff, 2024