Glasvezel trekt het appartementsgebouw binnen — en de vragen volgen. Kan de syndicus de technici de toegang weigeren? Is een AV-stemming vereist? Wie draagt de kosten? Het wettelijk antwoord is eenvoudiger dan velen denken: het kader is duidelijk, de verplichtingen zijn beperkt, en de procedure is gratis voor de mede-eigendom.
Kan de syndicus de installatie van glasvezel in mede-eigendom weigeren?
Nee, in de meeste gevallen. De Belgische wet van 13 juni 2005 betreffende de elektronische communicaties verleent telecomoperatoren een wettelijk toegangsrecht tot de gemeenschappelijke delen van gebouwen om glasvezel te installeren, op voorwaarde dat ze de bestaande infrastructuur gebruiken. Een syndicus die deze toegang weigert, stelt zich bloot aan een vordering van de operator.
De enige geldige uitzondering: de syndicus kan de aanleg van een nieuwe interne infrastructuur (nieuwe kabels, nieuwe kokers) weigeren als er al een glasvezelnetwerk in het gebouw aanwezig is. De wet legt immers de verplichting op om reeds uitgerolde infrastructuur te delen.
Hoe verloopt de uitrol van glasvezel in een gebouw?
Inzicht in de technische werking stelt de syndicus in staat de toegangen op een serene en geïnformeerde manier te beheren.
Het toegangspunt: de technische ruimte in de kelder
De operator komt binnen via de kelder of de technische ruimte. Dat is het hoofdtoeangspunt tot de infrastructuur van het gebouw. Daar installeert hij zijn technisch materiaal — een kast of een box — naast de uitrusting van de al aanwezige operatoren.
Vanuit dat punt verlopen de verbindingen naar elk appartement via de bestaande bekabeling in de kokers van het gebouw. Geen nieuwe kabels in de muren, geen ingrijpende werken in de gemeenschappelijke delen.
Wat de syndicus moet doen
De lijst is kort en praktisch:
- Toegang verlenen tot de technische ruimte op verzoek van de operator
- De doorgang van de technici in de gemeenschappelijke delen coördineren
- De mede-eigenaars informeren over de lopende uitrol
Dat is alles. De syndicus hoeft de aanbiedingen van de verschillende operatoren niet te evalueren, geen contracten te onderhandelen of een standpunt in te nemen over de technologische keuze. Zijn rol is de deur openen en het bezoek noteren.
Wat de syndicus niet mag doen
- Een voorafgaande stemming op de algemene vergadering eisen om de toegang te verlenen (de toegang is een wettelijk recht van de operator)
- Toegangskosten aanrekenen aan de operator
- Een borgsom of bijzondere financiële garanties eisen
- Buiten het redelijke zijn eigen voorwaarden opleggen inzake de timing van de interventie
Het principe van infrastructuurdeling: wanneer een tweede operator aanklopt
Infrastructuurdeling is het sleutelmechanisme voor gebouwen waar al een operator aanwezig is. Het vereenvoudigt het beheer voor de syndicus aanzienlijk.
Het schema van infrastructuurdeling
Wanneer een tweede operator zijn netwerk wil uitrollen in een gebouw dat al is uitgerust:
- Neemt hij contact op met de al aanwezige operator voor toegang tot de interne infrastructuur
- Zorgt de aanwezige operator ervoor dat de nieuwkomer de bestaande bekabeling en kokers kan hergebruiken
- Treedt de syndicus alleen op om toegang te verlenen tot de technische ruimte — hij is geen partij in de onderhandeling tussen operatoren
Deze logica van infrastructuurdeling, opgelegd door de Europese richtlijn 2014/61/EU, vermijdt dat de gemeenschappelijke delen herhaaldelijk worden opengebroken en beschermt de integriteit van het gebouw.
Waarom dit goed nieuws is voor de mede-eigendom
Infrastructuurdeling betekent dat de mede-eigenaars kunnen genieten van de aanbiedingen van meerdere operatoren zonder dat het gebouw onderworpen is aan herhaalde werken. Eens de infrastructuur uitgerold is door de eerste operator, sluiten de volgende operatoren daarbij aan zonder impact op de gemeenschappelijke delen.
Veelgestelde vragen van syndici en vastgoedbeheerders
Moet de installatie van glasvezel op de agenda van de AV worden geplaatst?
Nee, voor de toegang tot de bestaande infrastructuur. Het toegangsrecht van de operator is wettelijk en vereist geen stemming. Als de operator echter een nieuwe interne infrastructuur wil uitrollen in een gebouw dat er nog geen heeft, kan een AV-beslissing nodig zijn.
Mag de operator interveniëren in het weekend of 's avonds?
Het wettelijk kader preciseert de werkuren niet nauwkeurig, maar het gebruik en de professionele beleefdheid impliceren interventies tijdens kantooruren. De syndicus kan redelijkerwijs vragen dat de interventies plaatsvinden op tijdstippen die verenigbaar zijn met de rust van het gebouw.
Wat gebeurt er als een technicus schade veroorzaakt in de gemeenschappelijke delen?
De aansprakelijkheid van de operator is in het geding voor elke schade die tijdens de interventie wordt veroorzaakt. De syndicus moet de toestand van de gemeenschappelijke delen documenteren vóór en na de interventie, en elke schade zo snel mogelijk melden aan de operator. Een tijdgestempelde foto vóór de doorgang van de technici volstaat om een tegenstelbaar bewijs samen te stellen.
Kan een mede-eigenaar zich verzetten tegen de installatie van glasvezel?
Nee voor de gemeenschappelijke delen. Het individueel verzet van een mede-eigenaar kan een wettelijk toegangsrecht van de operator niet blokkeren. In zijn privégedeelte blijft elke mede-eigenaar echter vrij om de aansluiting te aanvaarden of te weigeren.
De verplichtingen van de syndicus inzake traceerbaarheid
Als het toegangsrecht automatisch is, blijft het administratief beheer van de interventies een verantwoordelijkheid van de syndicus. Het documenteren van elke doorgang biedt meerdere voordelen:
- Bewijs bij geschil: een plaatsbeschrijving vóór/na vermijdt betwistingen over de aansprakelijkheid voor schade
- Informatie aan mede-eigenaars: het jaarlijks syndikusrapport kan de aanwezige operatoren en de uitgerolde infrastructuur vermelden
- Opvolging van de goede staat van de gemeenschappelijke delen: sommige interventies kunnen bestaande problemen aan het licht brengen (vochtigheid in de kelder, elektrisch probleem in de technische ruimte)
Met Seido wordt elke technische interventie in de gemeenschappelijke delen vastgelegd: toegangsverzoek, doorgang van de technici, foto's voor en na. De syndicus beschikt over een volledige historiek van glasvezelinterventies, online beschikbaar — nuttig bij betwisting of om de mede-eigenaars te informeren op de jaarlijkse algemene vergadering. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Energierenovatie in mede-eigendom: de echte cijfers — Syndicus en gerechtelijke stappen: de AV moet bekrachtigen.
Bronnen en referenties
- Wet van 13 juni 2005 betreffende de elektronische communicaties (Belgische Telecomwet)
- Europese richtlijn 2014/61/EU over de verlaging van de kosten voor de aanleg van elektronische communicatienetwerken met hoge snelheid
- Homeowners and apartment owners, infofibre.be
- Apartment building owners, syndics and property developers, infofibre.be
- Coproprietes : de nombreux appartements deja fibres, SNPC