Op 20 maart 2026 heeft het Hof van Cassatie een arrest uitgesproken (C.24.0122.F) dat de procedure vereenvoudigt voor handelshuurders die een indexatiebeding willen aanvechten dat boven het wettelijke plafond werd toegepast. De aangetekende brief, die lange tijd als een onmisbare eerste stap werd beschouwd, is niet langer een ontvankelijkheidsvoorwaarde om naar de rechter te stappen.
Hier leest u wat er concreet verandert en waar de onzekerheden blijven.
Het wettelijk kader: art. 1728quater van het oude Burgerlijk Wetboek
In handelshuur legt art. 1728bis van het oude Burgerlijk Wetboek een indexatieplafond op. Elk indexatiebeding dat dit plafond overschrijdt, valt onder het terugbetalingsregime van art. 1728quater §1: onterecht ontvangen bedragen moeten worden teruggegeven.
Dit dwingend regime werkt als een samenhangend drietrapsproces:
- De aangetekende brief: de huurder brengt de verhuurder per aangetekende brief op de hoogte dat hij terugbetaling eist van onterecht geïnde indexatiebedragen.
- Het terugvorderingsvenster: alleen bedragen die in de vijf jaar voor de verzending van de aangetekende brief verschuldigd zijn geworden en betaald zijn, kunnen worden gevorderd. De aangetekende brief bepaalt dus achteraf de omvang van de schuldvordering.
- De actietermijn: vanaf de aangetekende brief heeft de huurder één jaar om naar de rechter te stappen (art. 2273 al. 2 van het oude Burgerlijk Wetboek), op straffe van verjaring.
Dit cascademechanisme, waarbij de aangetekende brief een spilfunctie vervult, is dwingend: partijen kunnen er niet van afwijken bij overeenkomst.
Wat het Hof van Cassatie in 2013 zei
Het arrest van 18 november 2013 (C.12.0442.F) betrof een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats die werd geregeld door de wet van 20 februari 1991. De vraag was of een oproeping tot verzoening de aangetekende brief kon vervangen die vereist is door een gelijkaardig terugbetalingsregime in die wet.
Het antwoord was nee. Een oproeping tot verzoening heeft niet beide cumulatieve effecten van de aangetekende brief: de verhuurder informeren enerzijds, en de jaarlijkse verjaringstermijn laten ingaan anderzijds. Twee afzonderlijke instrumenten kunnen niet worden gecombineerd om het effect van één enkele handeling te reproduceren.
Dat arrest werd vaak zo gelezen dat de aangetekende brief onvervangbaar was, niet alleen om de verjaring te laten ingaan, maar ook als toegangsvoorwaarde tot de rechter.
Wat het arrest van 2026 verandert
De vraag die het Hof op 20 maart 2026 beantwoordde, was anders: is de aangetekende brief een ontvankelijkheidsvoorwaarde voor een rechtsvordering tot terugbetaling van onterecht geïnde indexatiebedragen in een handelshuur?
Het antwoord is nee. Dit is geen omverwerping van het arrest van 2013, maar ook geen tegenspraak: beide arresten beantwoorden verschillende vragen.
De bijdrage van 2026 is de opening van een autonome alternatieve weg. De huurder kan rechtstreeks naar de rechter stappen zonder vooraf een aangetekende brief te sturen. In dat geval kan hij bedragen terugvorderen die betaald zijn in de vijf jaar voor zijn gerechtelijke vordering.
De aangetekende brief blijft dus een optie, geen verplichting. Ze behoudt haar eigen praktische waarde: ze laat de jaarlijkse verjaringstermijn ingaan en maakt het in bepaalde gevallen mogelijk om bedragen over een afgebakende periode terug te vorderen nog voor enige procedure wordt gestart. Maar ze is niet langer een verplichte drempel om toegang tot de rechter te krijgen.
Twee onzekerheidszones die eerlijk moeten worden benoemd
Het arrest opent een weg, maar twee punten blijven onbeslist.
(a) De verjaring van de directe vordering zonder aangetekende brief
De termijn van één jaar in art. 2273 al. 2 van het oude Burgerlijk Wetboek loopt vanaf de aangetekende brief. Zonder aangetekende brief: welke verjaringstermijn geldt dan voor de directe vordering?
Het antwoord hangt af van het toepasselijke gemene verjaringsrecht. Sinds 1 januari 2023 heeft het nieuwe Belgische Burgerlijk Wetboek de gemene verjaringstermijn teruggebracht van tien naar vijf jaar. Voor situaties die zijn ontstaan voor die datum, gold het oude Burgerlijk Wetboek met een termijn van tien jaar. Het arrest van 2026 lost deze vraag niet op, en de termijn die in een concreet geval geldt, zal afhangen van de omstandigheden en toekomstige rechtspraak.
Dit is praktisch relevant: de aangetekende brief schept, door een termijn van één jaar te triggeren, ook een beperking. Een directe vordering zonder aangetekende brief zou in principe binnen een veel langere termijn kunnen worden ingesteld, maar die soepelheid creëert precies onzekerheid voor beide partijen.
(b) Toepassingsgebied beperkt tot handelshuur
Het arrest van 20 maart 2026 werd uitgesproken in het kader van een handelshuurovereenkomst. Of het van toepassing is op andere huurvormen, met name de woninghuur in Wallonië geregeld door het Decreet van 15 maart 2018, is een aparte vraag die het arrest niet beantwoordt.
Het Waals Decreet van 15 maart 2018 bevat zijn eigen regeling voor indexatie en terugbetaling (art. 27 §5), met eigen procedureregels. Beheerders die in Wallonië actief zijn in de residentiële sector, kunnen de redenering van het arrest van 2026 niet rechtstreeks toepassen op hun woninghuurovereenkomsten zonder aanvullende analyse.
Praktische gevolgen voor vastgoedbeheerkantoren
Het arrest verlegt de risicoverhouding: tot nu toe kon een verhuurder die een twijfelachtige indexatie toepaste, rekenen op de procedurele complexiteit om betwistingen te ontmoedigen. Voortaan kan een handelshuurder een terugvordering instellen zonder de omweg van de aangetekende brief.
Concreet: een indexatie berekend op een verkeerde basis, met een niet-toegestane index, of waarbij het plafond meerdere jaren niet correct werd gerespecteerd, kan aanleiding geven tot een gerechtelijke terugvordering over vijf jaar te veel ontvangen bedragen.
Voor vastgoedbeheerders die handelshuren beheren, situeert het risico zich op twee vlakken:
- De juiste formule: de indexatie moet strikt het plafond van art. 1728bis respecteren. Elke fout in de formule of de referentie-index stelt de verhuurder bloot aan een terugvordering.
- De historiek: als een vordering wordt ingesteld, moet de verhuurder kunnen aantonen hoe elke indexatie werd berekend, wanneer ze werd toegepast en op welke basis. Zonder een dossier is dat moeilijk hard te maken.
SEIDO berekent de indexatie automatisch op de juiste formule en bewaart een tijdgestempelde historiek van elke huur en elke betaling per goed. Als een huurder een retroactieve eis stelt, beschikt het kantoor over een volledig en gedateerd dossier om punt voor punt te antwoorden. Voor meer over de mechanica van de indexatieberekening, zie het artikel Huurindexatie berekenen in België.
Samenvatting van de kernpunten
- Arrest Cass. 20/03/2026 (C.24.0122.F): bij handelshuur kan een huurder terugbetaling eisen van onterecht geïnde indexatiebedragen zonder voorafgaande aangetekende brief.
- Directe weg: de huurder kan rechtstreeks naar de rechter en bedragen terugvorderen betaald in de vijf jaar voor de gerechtelijke vordering.
- De aangetekende brief blijft nuttig: ze laat de jaarlijkse verjaringstermijn van art. 2273 al. 2 ingaan en behoudt haar eigen logica in het drietrapsproces van art. 1728quater.
- 2013 vs 2026: geen tegenspraak, andere vragen. In 2013 was de vraag of iets de aangetekende brief kon vervangen; in 2026 was de vraag of de aangetekende brief een verplichte drempel was voor toegang tot de rechter.
- Onzekerheid (a): verjaringstermijn van de directe vordering zonder aangetekende brief, niet beslecht door het arrest.
- Onzekerheid (b): toepassingsgebied beperkt tot handelshuur; toepasbaarheid op woninghuur, met name in Wallonië, vereist aparte analyse.
Bronnen en referenties
- Oud Belgisch Burgerlijk Wetboek, art. 1728bis (indexatieplafond in handelshuur)
- Oud Belgisch Burgerlijk Wetboek, art. 1728quater §1 (terugbetalingsregime voor onterecht ontvangen bedragen)
- Oud Belgisch Burgerlijk Wetboek, art. 2273 al. 2 (termijn van één jaar om naar de rechter te stappen vanaf de aangetekende brief)
- Hof van Cassatie, arrest van 20 maart 2026 (C.24.0122.F)
- Hof van Cassatie, arrest van 18 november 2013 (C.12.0442.F)
- Nieuw Belgisch Burgerlijk Wetboek (gemene verjaringstermijn van vijf jaar, in werking sedert 1 januari 2023)
- Waals Decreet van 15 maart 2018 betreffende de huurovereenkomst, art. 27 §5