Verschillende indexatietools hebben recentelijk de basis 88 uit hun tabellen verwijderd, wat bezorgdheid heeft gewekt bij bepaalde verhuurders die ze nog gebruikten in hun berekeningen. Gerust zijn: het is absoluut niet nodig u daartoe te beperken. Hier is de eenvoudige regel die elke indexatiefout vermijdt.
Het principe om te onthouden
In België worden de indexcijfers regelmatig "gerebased" (basis 88, basis 2004, basis 2013, basis 2025...), maar dit wijzigt het resultaat van de indexatie niet.
Alleen de verhouding tussen het vertrekindexcijfer en het huidige indexcijfer telt
Ongeacht de gebruikte basis. Als beide indexcijfers (vertrek en huidig) uitgedrukt zijn in één en dezelfde basis, is het resultaat van de indexatie strikt identiek, ongeacht de gekozen basis.
Met andere woorden, u kunt perfect een recentere basis gebruiken voor uw berekeningen, ook als u voorheen de basis 88 gebruikte. Dit vereenvoudigt vaak de lezing en het gebruik van de indexcijfers, zonder enige impact op het bedrag van de geïndexeerde huur.
De gouden regel: dezelfde basis voor beide indexcijfers
Kritisch aandachtspunt: alle in de berekening gebruikte indexcijfers moeten verplicht afkomstig zijn van dezelfde basis.
Correcte voorbeelden
- Vertrekindexcijfer basis 2013 + huidig indexcijfer basis 2013 = OK
- Vertrekindexcijfer basis 2025 + huidig indexcijfer basis 2025 = OK
- Vertrekindexcijfer basis 88 + huidig indexcijfer basis 88 = OK (als uw huurovereenkomst dateert van vóór 1996)
Onjuist voorbeeld dat absoluut vermeden moet worden
- Vertrekindexcijfer basis 88 + huidig indexcijfer basis 2013 = vertekende berekening
Dit type vermenging vertekent systematisch de berekening en kan leiden tot een indexatie die:
- Overgewaardeerd is (risico op betwisting door de huurder + terugbetaling + rente)
- Ondergewaardeerd is (nettoverlies voor de verhuurder over de volledige duur van de huurovereenkomst)
Concreet: welke basis gebruiken?
Voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1996
Het is volledig mogelijk om recentere bases te gebruiken (2013 of 2025), wat overigens overeenkomt met de huidige praktijken. Dit is het meest voorkomende geval vandaag.
Voor huurovereenkomsten van vóór 1996
Deze huurovereenkomsten blijven gekoppeld aan de basis 88. In dat geval heeft u twee opties:
- De basis 88 blijven gebruiken als u nog beschikt over de overeenkomstige indextabellen
- De indexcijfers converteren naar een recentere basis (2013 bijvoorbeeld), zorgvuldig ervoor zorgend het vertrekindexcijfer te rebasen in dezelfde basis als het huidige indexcijfer
Meerdere indexatiediensten blijven beschikbaar voor oude huurovereenkomsten — met name om verhuurders te begeleiden in de berekening wanneer de basis 88 niet meer direct toegankelijk is in hun gebruikelijke tools.
Basisformule voor de indexatie (herinnering)
Ter herinnering, de wettelijke formule voor de indexatie van een woninghuur in België is:
Nieuwe huur = Basishuur × (Nieuw gezondheidsindexcijfer / Vertrekgezondheidsindexcijfer)
Met:
- Basishuur: de huur overeengekomen in het contract (excl. lasten)
- Nieuw gezondheidsindexcijfer: het indexcijfer van de maand vóór de verjaardag van de huurovereenkomst
- Vertrekgezondheidsindexcijfer: het indexcijfer van de maand vóór de ondertekening van de huurovereenkomst
Beide indexcijfers moeten worden uitgedrukt in dezelfde basis.
Praktisch geval: huurovereenkomst van 2022
Stel een huurovereenkomst ondertekend op 1 februari 2022 met een basishuur van 850 EUR.
- Ondertekening: februari 2022 → gezondheidsindexcijfer januari 2022: 118,21 (basis 2013)
- Verjaardag: februari 2026 → gezondheidsindexcijfer januari 2026: 137,37 (basis 2013)
Berekening: 850 × (137,37 / 118,21) = 850 × 1,1621 = 987,79 EUR
De geïndexeerde huur voor het jaar 2026-2027 bedraagt 987,79 EUR/maand.
Als men per vergissing de bases had vermengd (bijvoorbeeld vertrekindexcijfer in basis 2004 met huidig indexcijfer in basis 2013), zou de berekening volledig vertekend zijn — dit is precies de valkuil die vermeden moet worden.
Hulpmiddelen om u te helpen
Meerdere online tools laten toe uw berekeningen te controleren:
- Statbel (officiële Belgische statistieken): indextabellen in alle bases
- FOD Economie: officiële indexatiecalculator
- Diensten van professionele federaties: controleren de wettelijke berekening en stellen de aanpassingsbrieven op
Voor kleine beheren (enkele panden) volstaat Excel of een spreadsheet met de bovenstaande formule. Voor grotere portefeuilles vermijdt een gecentraliseerd beheerplatform menselijke fouten.
In de praktijk: wat u moet doen
- Identificeer de basis van uw vertrekindexcijfer (dat vermeld in de huurovereenkomst of in de indexatiebijlage)
- Haal het huidige indexcijfer op in dezelfde basis
- Pas de formule toe
- Stuur de aanpassingsbrief per aangetekende brief aan de huurder, minstens 3 maanden vóór de toepassingsdatum
Als u meerdere oude huurovereenkomsten (vóór 1996) gebruikt en de basis 88 niet meer beschikbaar heeft: geen paniek. Converteer al uw indexcijfers naar een recentere basis (2013 aanbevolen). Het wiskundig resultaat zal identiek zijn.
Conclusie
Het verdwijnen van de basis 88 uit bepaalde indexatietabellen is geen probleem:
- Ze beïnvloedt alleen de zeer oude huurovereenkomsten (vóór 1996)
- De recentere bases (2013, 2025) geven wiskundig hetzelfde resultaat
- De enige absolute regel: dezelfde basis voor het vertrekindexcijfer en het huidige indexcijfer
Houd de gouden regel bij uw indexatiecalculator, en u vermijdt 99% van de berekeningsfouten die voor de vrederechter eindigen.
Voor meer informatie
Voor een breder overzicht van de Belgische huurmarkt in 2025, raadpleeg ons artikel over de Federia-barometer 2025 — het beschrijft de evolutie van de huurprijzen per gewest en per type pand.
Als u een gemengd portefeuille beheert (residentieel + medehuur), verdient de indexatie bij medehuur bijzondere aandacht: zie ons artikel over de juridische valkuilen van medehuur in Wallonië.
Automatiseer uw huurindexaties met Seido — automatische berekening op de verjaardag, verzending van aanpassingsbrieven, historiek van de indexaties per huurovereenkomst, en meldingen als het vertrekindexcijfer en het huidige indexcijfer niet in dezelfde basis staan.