Sint-Joost-ten-Node vertoont een stijging van +118% van de onroerende voorheffing in tien jaar, rekening houdend met de kadastrale indexatie. Negen Brusselse gemeenten verhoogden hun opcentiemen opnieuw voor 2026. Voor vastgoedbeheerders en verhuurders is deze fiscale last de eerste kostenpost geworden na de hypotheekaflossing. Een cijfermatig overzicht.
Hoe wordt de Brusselse onroerende voorheffing berekend?
De Brusselse onroerende voorheffing bestaat uit twee elementen: een gewestelijk deel (de opcentiemen van de Brusselse agglomeratie) en een gemeentelijk deel (de opcentiemen vastgesteld door elke gemeente). Deze twee tarieven worden toegepast op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het onroerend goed. Het gewestelijk deel steeg van 589 naar 989 opcentiemen tussen 2016 en 2026, een stijging van 67% die uniform wordt toegepast op alle gemeenten van het Gewest.
Deze twee-trapsstructuur — gewestelijk en gemeentelijk — verklaart waarom de werkelijke stijging die de eigenaars ondervinden veel hoger is dan de louter gemeentelijke cijfers.
De volledige tabel: wat eigenaars werkelijk betalen
De combinatie van de stijging van de gemeentelijke opcentiemen en de indexatie van het kadastraal inkomen (dat 30,86% is gestegen tussen 2016 en 2026) produceert aanzienlijke werkelijke stijgingen. De onderstaande tabel combineert beide effecten om de werkelijke impact op de belastingrekening te tonen.
| Gemeente | Opcentiemen 2016 | Opcentiemen 2026 | Bruto stijging opcentiemen | Werkelijke stijging (met kadastrale indexatie +30,86%) |
|---|---|---|---|---|
| Sint-Joost-ten-Node | 2.980 | 4.990 | +67% | +118% |
| Molenbeek-Sint-Jan | 2.848 | 3.890 | +37% | +79% |
| Berchem-Sainte-Agathe | 2.750 | 3.690 | +34% | +75% |
| Ganshoren | 2.990 | 3.880 | +30% | +70% |
| Sint-Lambrechts-Woluwe | 2.450 | 3.175 | +30% | +70% |
| Sint-Gillis | 2.680 | 3.450 | +29% | +68% |
| Anderlecht | 3.000 | 3.850 | +28% | +67% |
| Vorst | 3.120 | 3.990 | +28% | +67% |
| Ukkel | 2.700 | 3.400 | +26% | +64% |
| Schaarbeek | 3.390 | 4.191 | +24% | +62% |
Bron: La Libre Belgique, 16/12/2025; Batibouw, 2026; berekeningen op basis van de officiële kadastrale indexatie
Bij deze cijfers komt nog de stijging van het gewestelijk deel van de Brusselse agglomeratie, dat steeg van 589 naar 989 opcentiemen, een stijging van 67% die uniform op alle gemeenten wordt toegepast.
Hoe deze cijfers concreet te lezen
Voor een goed waarvan het geïndexeerd kadastraal inkomen 1.000 EUR bedroeg in 2016 in Sint-Joost-ten-Node, is de onroerende voorheffingsrekening in tien jaar gestegen met 118%. Als dit goed een huur van 800 EUR per maand genereerde, is de netto rentabiliteit na onroerende voorheffing aanzienlijk uitgehold — zonder dat de eigenaar noodzakelijk zijn huurprijs heeft aangepast.
Waarom eigenaars deze last niet kunnen doorrekenen
Artikel 226 van de Brusselse Huisvestingscode verbiedt verhuurders formeel de onroerende voorheffing door te rekenen aan de huurders. Elke contractuele clausule in die zin zou van rechtswege nietig zijn.
Deze verbodsbepaling creëert een structurele asymmetrie: de gemeenten verhogen de onroerende voorheffing om openbare diensten te financieren (crèches, OCMW, wegen, scholen) waarvan de bewoners van de woningen — huurders incluis — de eerste begunstigden zijn. De eigenaar draagt de fiscale last, maar het is de huurder die gebruik maakt van de gefinancierde diensten.
Het argument van het SNPC voor een hervorming
Het Nationaal Syndicaat van Eigenaars en Mede-eigenaars (SNPC) stelt voor de last van de onroerende voorheffing te verdelen tussen de bewoner en de eigenaar, naar het model van wat in andere Europese landen wordt toegepast. De doelstelling is dubbel: huurder-kiezers verantwoordelijk maken voor gemeentelijke uitgaven, en coherentie herstellen tussen wie betaalt en wie profiteert van de diensten.
Dit voorstel blijft voorlopig in de politieke sfeer, maar het illustreert de toenemende druk die de onroerende voorheffing uitoefent op de Brusselse huurrendabiliteit.
De praktische implicaties voor vastgoedbeheerders
De onroerende voorheffing is niet alleen een last voor de eigenaar: het is een centraal element van de rentabiliteitsberekening die de vastgoedbeheerder moet beheersen om zijn cliënten doeltreffend te adviseren.
De werkelijke netto rentabiliteit berekenen
De bruto rentabiliteit (jaarhuur / waarde van het goed) verbergt vaak de impact van de onroerende voorheffing. De netto rentabiliteit moet integreren:
- De onroerende voorheffing (gewestelijk deel + gemeentelijke opcentiemen)
- Niet-recupereerbare lasten
- Provisies voor werken
- Periodes van leegstand
Voor een goed in Sint-Joost-ten-Node met een huur van 1.000 EUR/maand en een marktwaarde van 200.000 EUR is de bruto rentabiliteit 6%. Maar als de jaarlijkse onroerende voorheffing 3.000 EUR bedraagt, daalt de netto rentabiliteit onder 4,5% voor zelfs de andere lasten mee te rekenen.
Gemeenten vergelijken om acquisities te adviseren
Vastgoedbeheerders die eigenaars-investeerders begeleiden bij hun acquisities moeten de gemeentelijke opcentiemen als selectiecriterium integreren. Een verschil van 1.500 opcentiemen tussen twee gemeenten vertegenwoordigt meerdere honderden euro's bijkomende onroerende voorheffing per jaar — een verschil dat, gekapitaliseerd over de bezittingsperiode, niet te verwaarlozen is.
| Gemeente | Opcentiemen 2026 | Verschil t.o.v. Ukkel (referentie) |
|---|---|---|
| Ukkel | 3.400 | Referentie |
| Sint-Lambrechts-Woluwe | 3.175 | -225 (voordeliger) |
| Schaarbeek | 4.191 | +791 |
| Sint-Joost | 4.990 | +1.590 |
Toekomstige stijgingen anticiperen
De trend is structureel stijgend: de Brusselse gemeenten staan voor toenemende budgettaire beperkingen, en de onroerende voorheffing is een toegankelijke fiscale hefboom. Ervaren vastgoedbeheerders integreren een hypothese van een jaarlijkse stijging van 2 tot 3% in hun langetermijnrentabiliteitsprojecties.
Wat vastgoedbeheerders in 2026 moeten doen
De netto rentabiliteit herberekenen van elk beheerd Brussels goed door de nieuwe tarieven 2026 te integreren. Voor eigenaars die hun huurprijs al enkele jaren niet hebben herzien, heeft de fiscale druk de marge misschien zodanig uitgehold dat een reflectie over de toegepaste huurprijs gerechtvaardigd is — met respect voor het huurrooster en de lopende huurovereenkomst.
De onroerende voorheffingsaanslagen centraliseren voor elk goed om over een historiek van fiscale lasten te beschikken. Bij vermogensoverdracht of herfinanciering zijn deze gegevens onmisbaar.
De eigenaars informeren over de specifieke stijgingen in hun gemeente. Een eigenaar die een stijging van +67% van de onroerende voorheffing ontdekt op het moment dat hij het aanslagbiljet ontvangt, is minder goed gewapend dan een geïnformeerde eigenaar.
De correcte toerekening van de onroerende voorheffing verifiëren: sommige vastgoedbeheerders betalen de onroerende voorheffing voor rekening van de eigenaar. Het is essentieel dat deze betaling correct wordt bijgehouden en geboekt voor de fiscale aangiften van de eigenaar.
Met Seido centraliseert u de fiscale documenten van elk pand — onroerende voorheffingsaanslagen, kwitanties, historiek van de lasten. U kunt de fiscale lasten vergelijken tussen uw goederen en geactualiseerde rentabiliteitsanalyses opmaken voor uw eigenaars. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Huurrooster in Brussel: de ontkoppeling bevestigd — Tweede verblijven aan de Kust: de fiscale saga.
Bronnen en referenties
- Recordhoogte belastingen op onroerend goed in Brussel, La Libre Belgique, 16/12/2025
- Onroerende voorheffing stijgt in Brussel: negen gemeenten verhogen de fiscaliteit in 2026, Batibouw, 2026
- Ordonnantie van 18 december 2015 houdende de eerste fase van de Brusselse fiscale hervorming, B.S., 30/12/2015
- Gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing, Brussel Plaatselijke Besturen
- Artikel 226 van de Brusselse Huisvestingscode: Ordonnantie van 17 juli 2003
- De onroerende voorheffing begrijpen, SNPC