Een particulier die tien appartementen bezit, zonder ondernemingsnummer, zonder vennootschap, en die verhuurt aan gewone huurders. Niets onwettigs. Maar is hij een "professioneel" in de zin van het Wetboek van Economisch Recht? Het antwoord, dat recent door de rechtspraak is bevestigd, kan meerdere standaardclausules in zijn huurcontract nietig maken.
Het begrip "onderneming" in het Wetboek van Economisch Recht
Het Wetboek van Economisch Recht (WER) reserveert het statuut van onderneming niet uitsluitend voor handelsvennootschappen of geregistreerde zelfstandigen. Het hanteert een functionele definitie, gebaseerd op het werkelijke economische gedrag.
Artikel I.8 WER, gelezen in samenhang met de artikelen I.1,1° en I.22/1,4°, definieert een onderneming als "iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft". Twee cumulatieve elementen: een economische activiteit, en een duurzaam karakter.
Een particulier die regelmatig meerdere panden verhuurt en daarmee huurinkomsten ontvangt, kan dus aan deze definitie voldoen, ook zonder KBO-nummer, ook zonder ooit een vennootschap te hebben opgericht. Het ontbreken van een formele registratie verhindert de kwalificatie niet.
Aan de andere zijde voldoet een huurder van een woning in de regel aan de definitie van "consument" in de zin van artikel I.1,2° WER: een natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn beroepsactiviteit vallen.
Zodra aan beide voorwaarden is voldaan, verhuurder-als-onderneming en huurder-als-consument, zijn Boek VI WER (onrechtmatige bedingen, artikelen VI.82 tot VI.84) en Boek XIX (invordering van schulden bij consumenten) van toepassing naast de gewestelijke huurwetgeving.
Wat de recente rechtspraak zegt
De theoretische onzekerheid is in de praktijk beslecht. De rechtbank van eerste aanleg Henegouwen, afdeling Charleroi, heeft in een vonnis van 11 september 2025 geoordeeld dat een verhuurder die eigenaar is van een tiental appartementen, als onderneming kwalificeert, en dit ongeacht het ontbreken van een KBO-nummer.
De redenering is eenvoudig: de duur van de verhuuractiviteit en het volume van de beheerde panden tonen een duurzame nastreving van een economisch doel aan. De gekozen rechtsvorm (natuurlijke persoon) is irrelevant.
Voor vennootschappen met winstoogmerk rijst de vraag niet eens: zij zijn per definitie ondernemingen, zonder vereiste inzake volume of duur.
De concrete gevolgen voor huurclausules
Dit is waar het onderwerp operationeel wordt. Verschillende clausules die men terugvindt in standaardhuurcontracten veranderen radicaal van juridische draagwijdte naargelang de verhuurder al dan niet als onderneming kwalificeert.
Het eenzijdige strafbeding: van rechtswege nietig
Het eenzijdige strafbeding, waarbij een forfaitaire vergoeding uitsluitend ten laste van de huurder wordt voorzien zonder gelijkwaardige tegenprestatie ten laste van de verhuurder, is uitdrukkelijk geviseerd door artikel VI.83,17° WER. Het staat vermeld onder de bedingen die in alle omstandigheden als onrechtmatig worden beschouwd wanneer zij voorkomen in een overeenkomst tussen een onderneming en een consument.
De sanctie is nietigheid. De verhuurder die dacht zijn ontbindingsvergoeding te hebben veiliggesteld via deze clausule, verliest die volledig, zonder mogelijkheid tot herstel. Ze moet worden vervangen door een wederkerige clausule, die voor beide partijen geldt, in evenwichtige verhoudingen.
Verwijlinterest: beperkt tot het wettelijk tarief van 2002
Een huurcontract kan een verwijlinterest voorzien voor niet-betaalde huur. Zodra de verhuurder een onderneming is en de huurder een consument, is Boek XIX WER van toepassing. Artikel XIX.4,1° bepaalt dat het tarief van de verwijlinterest niet hoger mag zijn dan het tarief vastgesteld bij de wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties.
Iedere contractuele clausule die een hoger tarief bepaalt, wordt als ongeschreven beschouwd. Voor het eerste semester 2026 bedraagt dit tarief 10,5%. Een huurcontract dat 12% of 15% verwijlinterest voorziet, verliest die clausule automatisch.
Forfaitaire vergoedingen: gedifferentieerde plafonds
Boek XIX WER voert ook een plafonnering in voor forfaitaire vergoedingen, ongeacht hun contractuele benaming (invorderingskosten, schadevergoeding, strafclausule, enz.). De maximumbedragen zijn als volgt:
- 20 € als het verschuldigde bedrag 150 € of minder bedraagt
- 30 € + 10% van de schijf tussen 150,01 € en 500 € voor schulden in die vork
- 65 € + 5% van het gedeelte boven 500 €, met een absoluut plafond van 2 000 € wanneer het resterende saldo hoger is dan 500 €
Deze plafonds gelden voor het gevorderde bedrag als schadevergoeding of invorderingskost, ongeacht wat het huurcontract bepaalt. Iedere clausule die gunstiger is voor de verhuurder, wordt als ongeschreven beschouwd.
Sancties bij niet-naleving
De gevolgen beperken zich niet tot de nietigheid van de betrokken clausules. Niet-naleving van de bepalingen van Boek XIX WER stelt bloot aan strafsancties van niveau 2, zoals omschreven in Boek XV van hetzelfde Wetboek.
Deze sancties omvatten een geldboete berekend op basis van 26 € vermenigvuldigd met 4% van de jaaromzet, met een minimum van 10 000 €. Voor een verhuurder die jaarlijks honderdduizenden euro's aan huur int, is de blootstelling aanzienlijk.
Dit is geen theoretisch risico. De toename van vorderingen van consumenten voor vrederechters en hoven van beroep, gecombineerd met de groei van huurdersverdedigingsorganisaties, heeft de kans vergroot dat een verhuurder die "feitelijk professioneel" is, met deze bepalingen wordt geconfronteerd.
De grijze zone: hoe weet u of u wordt geviseerd?
Er bestaat geen wettelijk kwantitatief drempelcriterium. De wet bepaalt geen grens: "vanaf X appartementen bent u een onderneming". De kwalificatie volgt uit een globale beoordeling van de omstandigheden: aantal panden, regelmaat van de inkomsten, organisatorische structuur, duur van de activiteit.
Het vonnis van Charleroi van 11 september 2025 paste de kwalificatie toe op een verhuurder met een tiental appartementen. Dat empirische niveau is geen wettelijke regel, maar geeft een indicatie van de drempel waarbij rechtbanken oplettend worden.
Onder die drempel blijft de kwalificatie mogelijk als andere elementen een gestructureerde aanpak aantonen: gebruik van een professioneel vastgoedbeheerder, aparte boekhouding, regelmatige vastgoedaankopen, enz.
Voorzichtigheid gebiedt dan ook om de huurclausules te controleren wanneer men meerdere panden op regelmatige basis verhuurt, ongeacht de gekozen rechtsvorm.
Wat dit betekent voor een vastgoedportefeuille in beheer
Voor een verhuurkantoor of onafhankelijke vastgoedbeheerder die panden beheert voor rekening van derde-verhuurders, is de situatie tweeledig.
Enerzijds is het kantoor zelf een onderneming in de zin van het WER. Anderzijds kunnen ook de verhuurders voor wie het de panden beheert, die kwalificatie dragen. De beheerder heeft er dan belang bij zijn klanten-mede-eigenaars op dit risico te wijzen, en ervoor te zorgen dat de huurcontracten die hij opstelt of gebruikt, voldoen aan de WER-vereisten.
Dit is precies waar een tool als SEIDO concrete waarde levert: huursjablonen worden bijgehouden in lijn met wetgevende en jurisprudentiële ontwikkelingen, de clausulesbibliotheek bevat uitsluitend WER-conforme bepalingen (wederkerig strafbeding, interest beperkt tot het wettelijk tarief, vergoedingen binnen de reglementaire schijven), en de berekening van vergoedingen en interesten gebeurt automatisch aan het juiste plafond. Over een portefeuille van tientallen of honderden eenheden is documentaire standaardisering zowel een tijdsbesparing als een juridische bescherming.
Wat te doen als uw huidige huurcontracten niet-conforme clausules bevatten?
De prioriteit is een audit. Clausule per clausule nagaan of het lopende huurcontract een eenzijdig strafbeding bevat, een interestvoet hoger dan 10,5%, of forfaitaire vergoedingen zonder plafond.
Vervolgens, bij vernieuwing of bij het sluiten van een nieuw huurcontract, die clausules corrigeren. Een eenzijdig strafbeding kan worden vervangen door een wederkerige clausule. Een te hoge interestvoet kan worden teruggebracht tot het wettelijk tarief. Vergoedingen kunnen worden herformuleerd binnen de grenzen van Boek XIX.
Voor lopende huurcontracten tast de nietigheid van niet-conforme clausules het huurcontract zelf niet aan. Alleen de betrokken clausule vervalt. De rest van de overeenkomst blijft geldig.
Tot slot is waakzaamheid ook geboden vóór elk geschil: een clausule corrigeren voordat een huurder ze voor de rechter aanvecht is beter dan de nietigheid ervan te ontdekken in het kader van een procedure.
Bronnen en referenties
- Wetboek van Economisch Recht, art. I.8, I.1,1° en 2°, I.22/1,4° (definities onderneming/consument)
- Wetboek van Economisch Recht, Boek VI, art. VI.82 tot VI.84, waaronder art. VI.83,17° (eenzijdig strafbeding als onrechtmatig beding)
- Wetboek van Economisch Recht, Boek XIX, art. XIX.4,1° (plafond verwijlinterest) en art. XIX.4 (plafonds forfaitaire vergoedingen)
- Wetboek van Economisch Recht, Boek XV (strafsancties niveau 2)
- Wet van 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties (referentietarief: 10,5% in S1 2026)
- Burgerlijk Wetboek, art. 5.52 (verbintenissenrecht)
- Rechtbank van eerste aanleg Henegouwen, afdeling Charleroi, vonnis van 11 september 2025 (ondernemingskwalificatie van een multi-eigenaar zonder KBO-nummer)