Tegenover de begrotingsdruk vermenigvuldigen sommige Brusselse gemeenten de belastingreglementen die situaties van stedenbouwkundige overtreding viseren. Achter dit fiscaal instrument schuilt een fundamentele juridische vraag: kan men belasten wat reeds onder het strafrecht valt? De Raad van State neemt een strikt standpunt in. De rechtspraak van de rechtbanken blijft echter diep verdeeld. Deze rechtsonzekerheid plaatst verhuurders in een delicate positie, tussen betwistingskans en gerechtelijke onzekerheid.
Een gemeentelijke fiscaliteit gericht op stedenbouwkundige overtredingen
Het komt steeds vaker voor, bijzonder in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dat gemeenten, voortdurend op zoek naar financiering, belastingreglementen aannemen die gericht zijn op gebouwen in stedenbouwkundige overtreding.
Men denkt in het bijzonder aan:
- Gebouwen waarvan het aantal woningen werd gewijzigd zonder vergunning terwijl zo'n vergunning vereist was (woningen in overtal)
- Gebouwen waarvan de bestemming onregelmatig is, bijvoorbeeld een gelijkvloers van een gebouw dat, in een rechtssituatie, een woning zou zijn maar dat als handel wordt aangewend zonder stedenbouwkundige vergunning die deze bestemmingswijziging toestaat
De wettigheid van dit type belastingreglementen werd met meer of minder succes betwist naargelang de rechtsmacht waarvoor men zich bevindt.
De onwettigheid aangeklaagd door de Raad van State
De Raad van State, die de wettigheid van administratieve akten (en dus van belastingreglementen) controleert, beschouwt op constante wijze dat deze belastingreglementen onwettig zijn wanneer ze gebouwen viseren precies omwille van hun situatie van stedenbouwkundige overtreding.
De juridische redenering
De rechtspraak van de Raad van State houdt de volgende redenering: wanneer een belasting specifiek wordt toegepast wegens het bestaan van een strafrechtelijke overtreding, identificeert het generende feit van de belasting, dat wil zeggen het element dat de belasting verschuldigd doet zijn, zich met de overtreding.
Welnu, onderstrepen de rechters van de Raad van State, de overtredingen vallen onder het strafrecht en de gemeenten kunnen niet, via hun fiscale bevoegdheid, een gedraging sanctioneren bovenop de sancties die reeds zijn voorzien door de wetgever die de overtreding heeft gecreëerd.
Met andere woorden
Een belasting, die onder de fiscale bevoegdheid van de gemeenten valt, is geen sanctie, zelfs als ze is ingevoerd met de bedoeling een activiteit te beperken, te ontraden of te ontmoedigen, en kan niet worden gevestigd wegens de onwettigheid van deze activiteit.
Een gemeente kan een activiteit belasten, maar indien ze een situatie viseert die een overtredingssituatie is, beschouwt de Raad van State dat ze buiten de grenzen van haar fiscale bevoegdheid treedt om, in werkelijkheid, de belastingplichtige te sanctioneren, hetgeen onder het strafrecht valt en onwettig is.
Deze redenering, moet volgens ons worden goedgekeurd, de scheiding tussen fiscaliteit en sanctie is een van de fundamentele beginselen van het Belgisch administratief recht.
Een onzekere en gecontrasteerde gerechtelijke rechtspraak
De rechtspraak van de hoven en rechtbanken, geconfronteerd met gemeentelijke belastingreglementen van deze aard, is meer verdeeld. Sommige rechtsmachten beschouwen deze belastingreglementen eveneens als onwettig en nemen de redenering van de Raad van State over. Andere achten deze belastingreglementen integendeel wettig op basis van het principe van de fiscale autonomie van de gemeenten dat de gemeenten zou toelaten de situatie van hun keuze zonder beperking te belasten.
In Brussel verschilt de rechtspraak naargelang de kamer
Zo verschilt in Brussel de rechtspraak naargelang de kamer van de Rechtbank van eerste aanleg. Sommige kamers achten deze belastingreglementen onwettig, andere niet. Het is uiteraard betreurenswaardig voor de rechtzoekende te moeten vaststellen dat zijn kansen op succes, in dit type geschillen, afhangen van de kamer waaraan zijn zaak zal worden toegewezen.
Deze situatie creëert een echte gerechtelijke loterij: twee verhuurders in identieke situaties kunnen tegengestelde beslissingen krijgen naargelang het toeval van de rolverdeling. Een rechtsonzekerheid die voor de rechtzoekenden moeilijk aanvaardbaar is.
Wat te doen indien men niet meer binnen de termijnen valt om de Raad van State te adiëren?
Het beroep tot nietigverklaring bij de Raad van State moet worden ingediend binnen een termijn van 60 dagen vanaf de bekendmaking van het belastingreglement. Eens deze termijn is verstreken, is de weg complexer, maar de rechtzoekende is niet volledig zonder argumenten.
Argument 1: het beginsel non bis in idem
Dit beginsel, dat verbiedt twee keer voor hetzelfde feit te worden gesanctioneerd, kan in welbepaalde omstandigheden worden ingeroepen. Indien een strafrechtelijke of administratieve procedure de stedenbouwkundige overtreding reeds heeft gesanctioneerd, kan de toepassing van een belastingreglement op dezelfde situatie een verboden dubbele sanctie uitmaken.
Argument 2: de gemeente toont de overtreding rechtens niet aan
Vaak is het mogelijk op te werpen dat de gemeente de stedenbouwkundige overtreding die het voorwerp uitmaakt van de belasting rechtens niet aantoont. Het is niet aan u om de afwezigheid van overtreding te bewijzen, het is aan de gemeente om het bestaan van de overtreding te bewijzen.
Het geval van de woningen in overtal van vóór 1996
Voor de belastingreglementen die woningen in overtal belasten, dat wil zeggen woningen gecreëerd zonder stedenbouwkundige vergunning terwijl deze nodig was, kan soms worden volgehouden dat de nieuwe woning werd gecreëerd op een moment waarop geen enkele vergunning vereist was. Zo'n vergunning is immers met zekerheid slechts sinds 1996 noodzakelijk.
Het geval van de verdwenen archieven
In sommige geschillen, met name omdat de archieven zijn verdwenen, kan de gemeente zich in de onmogelijkheid bevinden om rechtens aan te tonen dat het om een woning in overtal gaat, dat wil zeggen om een woning die in overtreding werd gecreëerd, zonder vergunning terwijl deze nodig was. In die hypothese is de belasting niet verschuldigd aangezien de gemeente rechtens niet kan aantonen dat de woning zou zijn gecreëerd in een tijdperk waarin een stedenbouwkundige vergunning vereist was. In dit precieze geval kan de Rechtbank de belasting vernietigen.
Praktische aanbeveling voor de betrokken verhuurders
Indien u een gemeentelijk stedenbouwkundig belastingreglement ontvangt in Brussel, betaal niet zonder verificatie. Ga stap voor stap te werk:
1. Verifieer de kwalificatie van de situatie
Viseert het belastingreglement een situatie die de gemeente als overtredend kwalificeert, of belast het neutraal een feitelijke situatie (bijvoorbeeld een gebouw in goede staat bestemd voor woning)? Dit onderscheid is beslissend: enkel de belastingreglementen die uitdrukkelijk overtredingen viseren, zijn kwetsbaar voor het argument van de Raad van State.
2. Verifieer de termijnen
Indien het belastingreglement recent is (minder dan 60 dagen), blijft een beroep tot nietigverklaring bij de Raad van State mogelijk. Daarbuiten zal de individuele aanslag moeten worden betwist voor de Rechtbank van eerste aanleg.
3. Documenteer de situatie
Zoek alle documenten op die toelaten de anterioriteit van de situatie aan 1996 aan te tonen, oude plannen, luchtfoto's, attesten van buren, oude huurovereenkomsten of eigendomsakten. Hoe ouder de situatie, hoe groter de slaagkans.
4. Raadpleeg een gespecialiseerde advocaat
Deze materie is voldoende technisch om het advies van een advocaat gespecialiseerd in administratief en Brussels stedenbouwkundig recht te rechtvaardigen. De gespecialiseerde kantoren kennen de "gunstige" en "ongunstige" kamers van de Rechtbank van eerste aanleg en kunnen u helpen uw kansen op succes concreet in te schatten.
Tot besluit: een grijze zone om in de gaten te houden
De Brusselse stedenbouwkundige belastingreglementen vormen een juridische grijze zone, typerend voor de spanningen tussen gemeentelijke fiscale autonomie en individuele waarborgen. De Raad van State heeft in een voor de bestuurden gunstige zin beslecht, maar het verschil in analyse binnen de rechtbanken van eerste aanleg blijft een factor van gerechtelijk toeval.
Voor de betrokken verhuurders blijft de betwisting een leefbare weg, in het bijzonder wanneer de aangevoerde stedenbouwkundige overtreding oud is of door de gemeente slecht is gedocumenteerd. De analyse, gevoerd door Michael Pilcer en Nicolas de Bonhome, geassocieerde advocaten bij het advocatenkantoor Legacity, belicht het belang van een specifieke expertise vóór elke betaling.
Om dieper te gaan, raadpleeg ook ons artikel over de gedragsbelastingen in vastgoed, een ander voorbeeld van de fiscale creativiteit van Belgische gemeenten.
Vereenvoudig de opvolging van uw fiscale en stedenbouwkundige verplichtingen met Seido, centralisatie van officiële documenten, veilige archivering van vergunningen en plannen, herinneringen voor vervaldagen van betwistingen.