Recente rechtspraak herinnert aan een fundamentele regel van het Belgisch mede-eigendomsrecht: de syndicus kan geen gerechtelijke stappen zetten namens de vereniging van mede-eigenaars zonder bekrachtiging van de algemene vergadering. Zonder deze bekrachtiging riskeert de vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard. De uitzonderingen zijn beperkt en nauwkeurig omschreven.
Kan de syndicus een gerechtelijke procedure opstarten zonder akkoord van de algemene vergadering?
Nee, behalve uitzonderingen. Artikel 3.92 van het Burgerlijk Wetboek (vroeger artikel 577-9 §1) omschrijft de bevoegdheden van de syndicus. Inzake gerechtelijke stappen is de regel duidelijk: de syndicus die een vordering instelt namens de vereniging van mede-eigenaars (VME) moet de bekrachtiging van de algemene vergadering verkrijgen, hetzij vooraf, hetzij zo spoedig mogelijk na het instellen van de vordering. Zonder deze bekrachtiging kan de rechtbank de vordering niet-ontvankelijk verklaren.
Waarom deze regel bestaat
De syndicus: lasthebber van de mede-eigendom, niet uit eigen hoofde
De syndicus is een lasthebber. Zijn bevoegdheid om op te treden vloeit voort uit het mandaat dat hem door de algemene vergadering wordt toevertrouwd. Voor daden van dagelijks beheer is dit mandaat impliciet begrepen in zijn opdracht. Maar voor daden die de mede-eigendom financieel op significante wijze verbinden — zoals gerechtelijke stappen —, vereist het Burgerlijk Wetboek een doordachte beslissing van de mede-eigenaars.
Deze logica beschermt de mede-eigenaars tegen een syndicus die kostbare procedures opstart zonder hun akkoord, de mede-eigendom blootstelt aan aanzienlijke kosten bij mislukking, of commerciële of burenrelaties compromitteert door stappen die de meerderheid niet zou hebben goedgekeurd.
Het concrete risico van de niet-ontvankelijke procedure
Een syndicus die handelt zonder bekrachtiging riskeert dat de vordering niet-ontvankelijk wordt verklaard — dat wil zeggen dat de rechtbank weigert het dossier ten gronde te onderzoeken. Het gevolg is tweeledig:
- De mede-eigendom verliest het voordeel van de procedure, vaak na aanzienlijke kosten te hebben blootgesteld
- Als een verjaringstermijn of vervaltermijn loopt, onderbreekt de niet-ontvankelijke vordering deze niet — de mede-eigendom kan definitief haar vorderingsrecht verliezen
De uitzonderingen: wanneer de syndicus zonder voorafgaande bekrachtiging kan handelen
De rechtspraak en het Burgerlijk Wetboek erkennen situaties waarin de syndicus kan handelen zonder het akkoord van de algemene vergadering af te wachten.
1. Dringende bewarende maatregelen
De syndicus kan opstarten:
- Een kort geding: spoedprocedure voor de voorzitter van de rechtbank om een onmiddellijke maatregel te verkrijgen (verbod van werken, aanstelling van een deskundige, veiligheidsmaatregel)
- Een gerechtelijke expertise vóór elk geding: om een toestand te laten vaststellen door een door de rechter aangestelde deskundige, een bewijs vast te leggen, een schade te beoordelen
- Elke puur bewarende maatregel die de grond niet vooruitloopt en beoogt een onherstelbare schade te vermijden
In deze gevallen moet de syndicus de bekrachtiging van de AV zo spoedig mogelijk verkrijgen na het instellen van de vordering.
2. Vorderingen tot invordering van lasten
De syndicus kan zonder voorafgaande bekrachtiging optreden voor de invordering van achterstallen op gemeenschappelijke lasten. Deze uitzondering is logisch: als elke invorderingsvordering een AV vereist, kan de syndicus de achterstallen in een grote mede-eigendom niet efficiënt beheren. De rechtspraak en de wetteksten erkennen het karakter van dagelijks beheer van deze opdracht.
3. Wat geen geldige uitzondering is
In tegenstelling tot wat sommige syndici hebben kunnen geloven of beweren, vormen de volgende situaties geen geldige uitzonderingen:
- Subjectieve spoed (de syndicus vindt dat hij geen tijd heeft om een AV bijeen te roepen)
- De overtuiging dat de mede-eigenaars zeker zouden instemmen
- Het feit dat de tegenpartij bekend is en de zaak gerechtvaardigd
- De moeilijkheid om een buitengewone AV te organiseren
Voor elk significant geschil (burenhinder, constructiegebreken, conflict met een vakman, vordering tegen een derde), is de bekrachtiging verplicht.
Hoe de bekrachtiging te organiseren: praktische gids
Optie 1: Voorafgaande bekrachtiging op de gewone AV
De meest correcte oplossing is de machtiging om in rechte op te treden op de agenda van de jaarlijkse algemene vergadering te plaatsen. Als het geschil vroeg genoeg bekend is, presenteert de syndicus:
- De aard van het geschil
- De betrokken partijen
- De financiële inzet
- De door de advocaat geschatte slaagkansen
- Het geraamde budget (erelonen, procedurekosten)
- Het voorstel van specifiek mandaat voor de advocaat
De AV stemt en de syndicus is gemachtigd op te treden.
Optie 2: Buitengewone algemene vergadering
Voor een geschil dat opduikt tussen twee gewone AV's en niet kan wachten, roept de syndicus een buitengewone AV bijeen. Deze procedure is omslachtiger (bijeenroepingskosten, moeilijkheid om de quorums te bereiken) maar is soms onmisbaar.
De bijeenroeping van een buitengewone AV met verkorte termijn (15 dagen in dringende gevallen in plaats van de gebruikelijke 15 dagen) is mogelijk als de situatie dit rechtvaardigt.
Optie 3: Latere bekrachtiging
In gevallen van echte dringende gevallen kan de syndicus in eerste instantie handelen (kort geding, bewarende maatregel) en de bekrachtiging op de volgende AV voorleggen. Deze optie is riskant als de AV de bekrachtiging weigert — in dat geval zou de syndicus persoonlijk kunnen worden blootgesteld aan de gemaakte kosten.
De risico's voor de syndicus bij gebrek aan bekrachtiging
Een syndicus die een vordering instelt zonder geldige bekrachtiging stelt zich bloot aan meerdere risico's:
Niet-ontvankelijkheid van de vordering
De rechtbank kan weigeren het dossier ten gronde te onderzoeken als de handelingsbevoegdheid van de syndicus niet is aangetoond. De mede-eigendom verliest de procedure en de gemaakte kosten.
Persoonlijke aansprakelijkheid van de syndicus
Als de niet-ontvankelijke vordering schade heeft veroorzaakt aan de mede-eigendom (verloren procedurekosten, verstreken verjaringstermijn), kunnen de mede-eigenaars zich tegen de syndicus keren. Zijn professionele aansprakelijkheid — en mogelijk zijn verzekeringsgarantie — staan op het spel.
Aanvechtbaarheid van de AV zelf
Als de latere bekrachtiging door de AV wordt geweigerd, bevindt de syndicus die zonder toestemming heeft gehandeld zich in een juridisch delicate situatie. Mede-eigenaars die zich tegen de vordering verzetten, kunnen het ontbreken van bekrachtiging als verweermiddel inroepen en vragen dat de kosten persoonlijk door de syndicus worden gedragen.
Wat vastgoedbeheerders moeten controleren bij lopende dossiers
Audit van de lopende gerechtelijke procedures
Elke vastgoedbeheerder van een mede-eigendom in appartementen zou de lopende gerechtelijke procedures moeten doornemen en voor elk dossier controleren:
- Bestaat er een AV-notulen die de vordering machtigt?
- Als de vordering dringend werd ingesteld, is de bekrachtiging verkregen op de volgende AV?
- Is het mandaat van de advocaat gesteund op een AV-beslissing?
Als een lopende vordering een bekrachtiging ontbreekt, is het nog tijd om de regularisatie aan de AV voor te leggen. Het ontbreken van bekrachtiging, als het nog niet door de tegenpartij is ingeroepen, kan nog worden rechtgezet.
Systematisch documenteren
Elke AV-beslissing betreffende een gerechtelijke vordering moet:
- Duidelijk worden vermeld in de notulen
- Worden gevoegd bij het dossier van de advocaat
- Worden bewaard in de archieven van de mede-eigendom
Bij betwisting over de geldigheid van de bekrachtiging zijn de AV-notulen het kerndocument van het dossier.
Met Seido zijn de notulen van de algemene vergadering gecentraliseerd en te allen tijde beschikbaar — voor de syndicus, de advocaat en de mede-eigenaars. Elke beslissing betreffende een gerechtelijke vordering is geregistreerd, tijdgestempeld en in seconden terug te vinden. Bij betwisting van de bekrachtiging beschikt u onmiddellijk over het bewijs. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Verborgen gebreken in mede-eigendom: het Cassatie-arrest — Glasvezel in mede-eigendom: rechten en verplichtingen van de syndicus.
Bronnen en referenties
- Artikel 3.92 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (vroeger artikel 577-9 §1) — bevoegdheden van de syndicus om op te treden namens de VME
- Vorderingsrecht van de mede-eigendom, copropriete-ejuris.be
- De invordering van achterstallen op mede-eigendomslasten, ActualitesDroitBelge.be