Januari 2026: het Hof van Cassatie heeft de beslissingen van het Hof van Beroep van Gent vernietigd, dat de gemeentelijke belastingen op tweede verblijven in Knokke en Koksijde als discriminatoir had beoordeeld. Maar de zaak is niet afgesloten: ze wordt verwezen naar het Hof van Beroep van Antwerpen. Intussen had de Raad van State in mei 2025 een vergelijkbare provinciale belasting vernietigd. Voor eigenaars aan de Kust blijft de situatie onzeker — en de te bewaren documenten zijn cruciaal.
Waar staat de juridische saga van de belastingen op tweede verblijven aan de Kust?
De situatie is complex en in beweging. In januari 2026 vernietigde het Hof van Cassatie de arresten van het Hof van Beroep van Gent die de gemeentelijke belastingen op tweede verblijven in Knokke en Koksijde als discriminatoir verklaarden. De zaak wordt verwezen naar het Hof van Beroep van Antwerpen, dat zich opnieuw zal moeten uitspreken. Tegelijkertijd had de Raad van State in mei 2025 een vergelijkbare provinciale belasting in West-Vlaanderen vernietigd. De saga is niet voorbij, en noch de gemeenten noch de eigenaars weten nog waar ze aan toe zijn.
De context: waarom deze belastingen worden betwist
De belastingen in kwestie
De Vlaamse kustgemeenten, op kop Knokke-Heist en Koksijde, heffen specifieke jaarlijkse belastingen op tweede verblijven — woningen die door hun eigenaar niet als hoofdverblijfplaats worden bewoond. Deze belastingen kunnen meer dan 1.000 EUR per jaar bedragen.
Het initiële argument van de gemeenten om deze belastingen te rechtvaardigen is tweeledig:
- Het fiscaal nadeel compenseren: een bewoner van een tweede verblijf is niet ingeschreven in de gemeente, betaalt er geen aanvullende personenbelasting, maar maakt gebruik van de infrastructuur (wegen, veiligheid, openbare ruimten)
- De bezetting van het woonpatrimonium beheren: tweede verblijven dragen bij tot de schaarste en de hoge prijs van voor permanente bewoners beschikbare woningen
Het argument van de eigenaars tegen deze belastingen
De eigenaars en consumentenorganisaties (met name Test-Aankoop) hebben deze belastingen betwist op een centraal juridisch argument: ze zouden belastingplichtigen anders behandelen op basis van hun hoofdverblijfplaats, wat een discriminatie zou zijn in strijd met het gelijkheids- en niet-discriminatiebeginsel gewaarborgd door de Belgische Grondwet.
Het argument luidt: twee identieke eigendommen van gelijke waarde, gelegen in dezelfde gemeente, worden verschillend belast naargelang hun eigenaar al dan niet in de gemeente woont. Dit onderscheid, gebaseerd op de verblijfplaats, zou discriminatoir zijn.
De beslissing van het Hof van Cassatie: een gedeeltelijke ommekeer
Wat het Hof van Beroep van Gent had beslist
Het Hof van Beroep van Gent had de eigenaars gelijk gegeven door deze belastingen als discriminatoir te beoordelen. Het had geoordeeld dat het onderscheid op basis van de verblijfplaats van de eigenaar niet objectief gerechtvaardigd was.
De redenering van het Hof van Cassatie
Het Hof van Cassatie heeft niet ten gronde beslist — het vernietigde de Gentse arresten om juridische redenen. Zijn centrale redenering: gemeenten kunnen deze belastingen legitiem voorstellen als een forfaitaire heffing op goederen die worden beschouwd als luxe of comfort, ongeacht het inkomen van de eigenaar.
In deze lezing discrimineert de belasting eigenaars niet op basis van hun verblijfplaats: ze belast een categorie van goederen (de tweede verblijven) die als "luxueus comfort" worden beschouwd. Het relevante criterium is dus de aard van het goed, niet het domicilie van de eigenaar.
Deze redenering opent een weg voor gemeenten om hun belastingen te handhaven, op voorwaarde dat ze correct worden verantwoord als belastingen op een categorie van goederen, en niet als belastingen op het gedrag van hun eigenaars.
Waarom de zaak niet voorbij is
Het Hof van Cassatie heeft de belastingen niet gevalideerd — het heeft de redenering van Gent vernietigd en de zaak verwezen naar het Hof van Beroep van Antwerpen. Deze rechtbank zal de belastingen van Knokke en Koksijde opnieuw moeten onderzoeken, rekening houdend met het door het Hof van Cassatie uitgestippelde kader. Ze kan ze valideren, gedeeltelijk invalideren, of om andere redenen invalideren.
Het tegenstrijdige precedent van de Raad van State
Terwijl de civiele juridische saga voortgaat, heeft de Raad van State in mei 2025 drie arresten gewezen die de provinciale belasting op tweede verblijven in West-Vlaanderen voor de aanslagjaren 2022, 2023 en 2024 vernietigen.
Waarom dit precedent significant is
De Raad van State oordeelde dat deze provinciale belasting discriminatoir was, wat leidde tot terugbetalingen aan eigenaars voor de jaren 2022 tot 2024.
Het onderscheid tussen de provinciale belasting (vernietigd door de Raad van State) en de gemeentelijke belastingen (waarvan het lot onzeker blijft na het Hof van Cassatie) is belangrijk. Het zijn twee verschillende bestuursniveaus, met verschillende juridische grondslagen voor het instellen van deze belastingen.
De situatietabel in januari 2026
| Belasting | Instantie | Beslissing | Gevolg |
|---|---|---|---|
| Provinciale belasting WVL (2022-2024) | Raad van State, mei 2025 | Vernietigd | Terugbetalingen lopend |
| Gemeentelijke belasting Knokke | Hof van Beroep Antwerpen (verwijzing) | In afwachting | Onzekerheid |
| Gemeentelijke belasting Koksijde | Hof van Beroep Antwerpen (verwijzing) | In afwachting | Onzekerheid |
| Andere kustgemeenten | Diverse procedures | Variabel | Opvolgen |
Wat eigenaars van tweede verblijven moeten doen
Alle aanslagbiljetten en bewijzen van betaling bewaren
Dit is de belangrijkste aanbeveling. Als het Hof van Beroep van Antwerpen de gemeentelijke belastingen van Knokke en Koksijde vernietigt, zouden terugbetalingen mogelijk worden voor de recente aanslagjaren. Eigenaars die hun betalingsbewijzen niet hebben bewaard, zullen moeilijk hun rechten kunnen doen gelden.
Te bewaren documenten:
- Alle aanslagbiljetten vanaf 2020 minimaal
- Bewijzen van betaling (rekeningafschriften, kwijtschriften)
- Alle bezwaarschriften verstuurd naar de gemeenten
- Gerechtelijke beslissingen ontvangen als u al heeft betwist
Niet betalen "onder voorbehoud" bij betwisting
Als u een belasting wilt betwisten, bestaat de juridische techniek erin de belasting "onder alle voorbehoud" te betalen en een formeel bezwaar in te dienen bij de gemeente binnen de voorziene termijnen. Betaling zonder voorbehoud kan worden geïnterpreteerd als aanvaarding.
Raadpleeg vóór elke betwisting een advocaat gespecialiseerd in fiscaal of administratief recht: de procedures zijn geformaliseerd en de termijnen zijn strikt.
De evolutie van het Hof van Beroep van Antwerpen volgen
De beslissing van het Hof van Beroep van Antwerpen zal, wanneer ze er komt, de situatie verduidelijken voor de gemeentelijke belastingen. Andere kustgemeenten (De Panne, Middelkerke, De Haan, Blankenberge, Oostende) hanteren vergelijkbare belastingen: de beslissing van Antwerpen over Knokke en Koksijde zal een referentie-effect hebben voor de hele kust.
Voor vastgoedbeheerders van tweede verblijven
Als u goederen aan de Kust beheert voor niet-residerende eigenaars:
- Uw eigenaars informeren over de juridische situatie en de lopende onzekerheid
- De fiscale documenten bewaren in de dossiers van elk goed
- De evolutie van de procedure in Antwerpen volgen om snel te kunnen handelen als terugbetalingen mogelijk worden
Met Seido zijn de fiscale documenten van elk goed gecentraliseerd en permanent beschikbaar — aanslagbiljetten, bewijzen van betaling, historiek van de lasten. In geval van gunstige evolutie van de rechtspraak over de belastingen op tweede verblijven beschikken uw eigenaars onmiddellijk over de nodige documenten om hun rechten te doen gelden. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Onroerende voorheffing in Brussel: de explosie van de gemeentelijke opcentiemen — Wintermoratorium: het Grondwettelijk Hof valideert het mechanisme.
Bronnen en referenties
- La Cour de cassation rebat les cartes pour les taxes sur les residences secondaires a Knokke et Coxyde, La Libre Belgique, 20/01/2026
- Raad van State, 27 mei 2025 (3 arresten) — vernietiging van de provinciale belasting van West-Vlaanderen voor 2022-2024: VRT NWS, 30/05/2025
- Annulation de la taxe provinciale sur les residences secondaires en Flandre occidentale, Moore, 2025
- De belasting op het tweede verblijf aanvechten, Test-Aankoop