Op 12 december 2025 heeft het Hof van Cassatie een arrest gewezen (zaak "Tiger Group") dat een terugkerende praktische vraag in het beheer van mede-eigendommen verduidelijkt: kan de vereniging van mede-eigenaars in rechte optreden voor verborgen gebreken in naam van de individuele mede-eigenaars? Het antwoord is neen — en de implicaties voor syndici en vastgoedbeheerders zijn onmiddellijk.
Wat heeft het Hof van Cassatie beslist over verborgen gebreken in mede-eigendom?
De vereniging van mede-eigenaars (VME) heeft geen hoedanigheid om de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken in de plaats van de individuele mede-eigenaars in te stellen, zelfs wanneer het gebrek gemeenschappelijke delen aantast. Elke mede-eigenaar moet individueel optreden — of in het kader van een gecoördineerde groepsvordering buiten de VME — om zijn rechten tegenover de verkoper of de bouwer te doen gelden.
Dit arrest van 12 december 2025 (waarschijnlijke ref. C.24.0179.F) verduidelijkt een juridische onzekerheidszone waarop syndici en vastgoedbeheerders zich vaak gemakshalve of per vergissing hadden beroepen.
Herinnering: wat is een verborgen gebrek in Belgisch recht?
Een verborgen gebrek is een gebrek aan een onroerend goed dat:
- Bestond op het moment van de verkoop (of de oplevering bij nieuwbouw)
- Niet zichtbaar was bij de verkoop — een normaal voorzichtige koper kon het niet ontdekken
- Het goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor het bestemd is, of dit gebruik aanzienlijk vermindert
- Niet zou zijn aanvaard door de koper, of tot een lagere prijs had geleid, als het gekend was geweest
De vrijwaring voor verborgen gebreken is een contractuele vordering: ze is gebaseerd op de verkoop- (of bouw)overeenkomst en brengt de aansprakelijkheid van de verkoper (of de promotor-aannemer) in het geding.
De "korte termijn": absolute urgentie
Het element dat dit arrest bijzonder belangrijk maakt, is de termijn voor de vordering. De vrijwaring voor verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen een "korte termijn" vanaf de ontdekking van het gebrek. Deze termijn is niet door de wet vastgesteld in dagen of maanden: hij wordt soeverein door de rechter beoordeeld op basis van de omstandigheden. In de praktijk beschouwen rechtbanken een termijn van meer dan enkele maanden na de ontdekking vaak als buitensporig.
Als de mede-eigenaars ten onrechte geloofden dat de VME namens hen optrad en bij het lezen van het arrest zouden ontdekken dat dit niet het geval was, zouden ze buiten termijn kunnen zijn. Dat is het concrete risico dat dit arrest legt op de lopende dossiers.
Wat de VME kan en niet kan doen
Wat de VME kan doen
De vereniging van mede-eigenaars beschikt over rechtspersoonlijkheid en kan in rechte optreden in het kader van haar wettelijke opdrachten. Ze kan met name:
- Optreden voor het behoud, het onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen
- Vorderingen instellen betreffende de gemeenschappelijke lasten (invordering van achterstanden)
- Vorderingen instellen voor burenhinder die de gemeenschappelijke delen aantast
- Bewarende maatregelen treffen in dringende gevallen (gerechtelijke expertise, kort geding)
- Optreden in geval van gebreken in de constructie die de gemeenschappelijke delen aantasten (op grond van de tienjarige aansprakelijkheid — onderscheiden van de vrijwaring voor verborgen gebreken)
Wat de VME niet kan doen (na het arrest van 12 december 2025)
De VME kan de individuele mede-eigenaars niet vervangen om de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken in te stellen. Zelfs als het gebrek een gemeenschappelijk deel treft (het dak, de hoofdleidingen, de gevel), zijn het de mede-eigenaars als natuurlijke personen die moeten optreden — niet de VME als afzonderlijke juridische entiteit.
Het fundamentele onderscheid tussen tienjarige aansprakelijkheid en vrijwaring voor verborgen gebreken:
| Criterium | Tienjarige aansprakelijkheid | Vrijwaring voor verborgen gebreken |
|---|---|---|
| Wettelijke grondslag | Art. 1792 Burgerlijk Wetboek | Art. 1641-1649 Burgerlijk Wetboek |
| Wie kan optreden | VME voor de gemeenschappelijke delen | Mede-eigenaars individueel |
| Termijn | 10 jaar vanaf oplevering | Korte termijn vanaf ontdekking |
| Aansprakelijke | Architect + aannemer | Verkoper of promotor |
| Type gebrek | Stabiliteit van de constructie | Verborgen gebrek dat het goed ongeschikt maakt |
Waarom dit arrest de praktijk voor syndici verandert
Het risico van de verwarring
Vóór dit arrest stelden sommige syndici vorderingen in rechte in namens de VME voor verborgen gebreken, in de overtuiging — of de hoop — dat deze weg openstond. Het arrest van 12 december 2025 sluit deze deur definitief.
De gevolgen voor de lopende dossiers:
- Een door de VME ingestelde vordering voor verborgen gebreken riskeert niet-ontvankelijk te worden verklaard
- Mede-eigenaars die op de VME hebben vertrouwd, zouden hun individueel vorderingsrecht kunnen hebben verloren (korte termijn verstreken)
- De syndicus die de mede-eigenaars niet heeft geïnformeerd over deze beperking, zou zijn professionele aansprakelijkheid kunnen zien engageren
De informatieplicht van de syndicus
Na dit arrest heeft de syndicus een duidelijke verplichting: de mede-eigenaars informeren over het bestaan van een mogelijk verborgen gebrek en over de noodzaak om individueel (of collectief, maar buiten de VME-structuur) op te treden.
Deze informatie moet snel, gedocumenteerd en precies zijn. Ze moet bevatten:
- De beschrijving van het vastgestelde gebrek
- De potentieel betrokken mede-eigenaars
- De herinnering aan de noodzaak om binnen een korte termijn te handelen
- De vermelding dat de VME niet in hun plaats kan optreden
De procedure in geval van verborgen gebrek dat meerdere kavels treft: praktische gids
Stap 1: Onmiddellijk vaststellen en documenteren
Bij de ontdekking van een mogelijk gebrek (door een huurder, een mede-eigenaar, bij een routinebezoek):
- Tijdgestempelde foto's van het gebrek (vóór elke interventie)
- Schriftelijk verslag van de persoon die het gebrek heeft vastgesteld (naam, datum, beschrijving)
- Voorlopige schatting van de impact (welke kavels zijn betrokken, welk gemeenschappelijk deel)
- Bewaring van alle documenten betreffende de aankoop of de bouw (verkoopakte, vergunning, ontvangstverslagen)
Stap 2: Mede-eigenaars onverwijld informeren
De syndicus stuurt een schriftelijke mededeling aan alle betrokken mede-eigenaars zo snel mogelijk na de ontdekking. Deze mededeling:
- Beschrijft het vastgestelde gebrek en de aangetaste kavels
- Herinnert aan het wettelijk kader (verborgen gebrek, korte termijn)
- Bevestigt uitdrukkelijk dat de VME niet in hun plaats kan optreden (met verwijzing naar het arrest van 12 december 2025)
- Beveelt aan een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht te raadplegen
Stap 3: Groepsvordering buiten VME faciliteren
Als meerdere kavels betrokken zijn, is een groepsvordering van de individuele mede-eigenaars juridisch mogelijk. Ze maakt het mogelijk de procedurekosten te mutualiseren en een gemeenschappelijk dossier samen te stellen. De syndicus kan deze coördinatie faciliteren (lijst van betrokken mede-eigenaars, beschikbare documenten in het archief) zonder er de juridische verantwoordelijkheid voor op zich te nemen.
Stap 4: Bewarende maatregelen treffen indien nodig
Parallel aan de vrijwaringsvordering van de mede-eigenaars kan de VME altijd dringende bewarende maatregelen treffen om de verergering van het gebrek te vermijden: gerechtelijke expertise, urgentiemaatregelen om een waterinsijpeling te stoppen, veiligstelling.
Deze bewarende maatregelen interfereren niet met de vrijwaringsvordering voor verborgen gebreken — ze vullen haar aan.
Met Seido wordt elk signalement vastgelegd met foto's, datum en historiek van de uitwisselingen. In geval van verborgen gebrek dat meerdere kavels treft, kan de vastgoedbeheerder snel alle betrokken mede-eigenaars identificeren, de documentatie centraliseren en de datum van ontdekking bewijzen — een bepalend element om de "korte termijn" van de vrijwaringsvordering te respecteren. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Syndicus en gerechtelijke stappen: de AV moet bekrachtigen — Energierenovatie in mede-eigendom: de echte cijfers.
Bronnen en referenties
- Hof van Cassatie, 12 december 2025 (waarschijnlijke ref. C.24.0179.F) — de VME heeft geen hoedanigheid om de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken in te stellen
- Mede-eigendom en verborgen gebreken, DroitBelge.be
- Integrale tekst van het arrest: juportal.be
- Artikelen 1641 tot 1649 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — vrijwaring voor verborgen gebreken