De mode (als men het zo kan noemen) gaat naar oplichting van allerlei aard. De technologische ontwikkelingen, waarvan sommige zeer voordelig zijn, dienen ook de oplichters. De waarschuwingen zijn talrijk maar, ondanks dit, blijven sommige verhuurders zich laten beetnemen. Het fenomeen blijft weliswaar marginaal en men mag particuliere gevallen nooit veralgemenen. Maar het is van belang het kaf van het koren te scheiden en de juiste inlichtingen in te winnen vóór ondertekening van een contract of zelfs onregelmatige overdracht van een pand.
Inzake huurovereenkomst: vier types oplichting van het huurdersdossier
De ernstige verhuurders spreken hier noch over hun huurders noch over andere eerlijke tussenkomenden: het zijn de marginale gevallen die problemen stellen. Maar deze marginale gevallen kunnen jaren van huurinkomsten en lange en onzekere processen kosten.
1. De valse bankhuurwaarborg
De huurwaarborg is zeer streng geregeld door de Belgische wet. Toch krijgen sommige eigenaars valse bankhuurwaarborgen voorgelegd, die ze pas ontdekken op de dag dat ze moeten worden aangewend, dat wil zeggen te laat.
De bescherming gaat via kennis: de huurwaarborg in België neemt enkel drie wettelijke vormen aan (geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder, zuivere bankwaarborg of tussenkomst van het OCMW). Elke andere formule die als "bankwaarborg" wordt voorgesteld, moet de aandacht trekken.
De minimumverificatie: contacteer rechtstreeks de uitgevende bank via het openbare nummer dat u zelf opzoekt, nooit dat wat de kandidaat u geeft, om het bestaan en het bedrag van de waarborg te bevestigen.
2. De valse loonfiches
De valse loonfiches circuleren massaal, gegenereerd door online tools die documenten met een professioneel uitzicht produceren. De fraude-indicatoren:
- Verdachte ronde bedragen (een werkelijk loon is na voorheffing bijna nooit een rond getal)
- Gebrekkige interne coherentie: RSZ die niet overeenstemt met het bruto, gecumuleerde totalen die niet kloppen
- Algemene lay-out die niet overeenstemt met het model van het sociaal secretariaat of de aangegeven werkgever
- Eén enkel lettertype in het volledige document (echte loonbrieven vermengen vaak meerdere lettertypes)
De minimumverificatie: vraag een recente werkgeversattest (minder dan 30 dagen), met het rechtstreekse telefoonnummer van de HR-dienst. Bel dit nummer onafhankelijk (verifieer eerst dat het wel degelijk de werkgever betreft via de Kruispuntbank van Ondernemingen).
3. De valse werkgever
Het gaat hier om twee verschillende varianten:
- Ofwel zuiver en eenvoudig een valsheid in geschrifte: de werkgever bestaat, maar het attest werd buiten zijn weten vervaardigd
- Ofwel een valse werkgever die niet bestaat en die in werkelijkheid medeplichtig blijkt aan de oneerlijke kandidaat-huurder
Het zijn uiteraard zeldzame gevallen, maar ze bestaan. Net als de valse loonfiches. Men moet dus goed verifiëren, evenals de attesten van vorige eigenaars die soms enkel bestaan in de vruchtbare verbeelding van bepaalde kandidaat-huurders.
De minimumverificatie: verifieer het bestaan van de werkgever via de Kruispuntbank van Ondernemingen (https://kbopub.economie.fgov.be), bevestig zijn adres en bel het hoofdnummer, niet dat op het attest.
4. De valse attesten van vorige eigenaars
Zeldzamer maar bestaand: de kandidaat legt een lovend attest voor van zijn vorige verhuurder waarin wordt bevestigd dat hij zijn huur steeds op tijd heeft betaald en het pand heeft onderhouden.
De eenvoudige test: bel de vorige eigenaar op het nummer dat U vindt (huurregister, hypotheekbewaring, telefoongids), niet dat op het attest. Indien het nummer overeenstemt met een algemene voicemail of indien de persoon onthutst lijkt door uw oproep, is het attest verdacht.
Inzake vakmensen: de nieuwe grens van oplichting
Heel vaak en gelukkig hebben vastgoedeigenaars hun vaste vakmensen en vertrouwen ze hen. De problemen komen wanneer ze gedwongen worden een beroep te doen op nieuwe dienstverleners die ze vinden via brievenbussen, advertenties in bepaalde gratis kranten, of, erger, die zich op de markten installeren of die bij u komen aanbellen "nadat ze uw dak vanaf de straat hebben onderzocht", uw ramen, uw beglazing.
De waarschuwingssignalen
| Indicator | Risico |
|---|---|
| Spontane huis-aan-huiswerving | Hoog |
| Buitensporig voorschot gevraagd (> 30 %) | Hoog |
| Geen gedetailleerd schriftelijk bestek | Hoog |
| Druk om onmiddellijk te tekenen | Hoog |
| Geen verifieerbaar vast adres | Kritisch |
| Geen werkend btw-nummer | Kritisch |
| Garantie van 10 jaar enkel mondeling | Kritisch |
In deze gevallen zijn de gevraagde voorschotten buitensporig, worden ze nooit teruggezien, evenmin als de aanvragers zelf die verdwijnen zodra het bedrag is opgestreken.
De wettelijke beschermingen
Verschillende wettelijke beschermingen bestaan:
- Herroepingsrecht van 7 dagen voor contracten gesloten aan huis (wet van 21 december 2013, Wetboek van economisch recht, boek VI)
- Schriftelijk bestek verplicht boven 25 euro voor bepaalde vakmensen
- Verificatie van het ondernemingsnummer via de KBO voor elke dienstverlener
- Verificatie van de beroepsverzekering (burgerlijke beroepsaansprakelijkheid, tienjarige voor grote werken)
Deze beschermingen helpen enkel indien u ze inroept vóór betaling. Eens het voorschot is gestort, veronderstelt het invorderen ervan lange en onzekere gerechtelijke procedures.
Concrete aanbevelingen voor verhuurders
Bij het kandidaat-huurderschap
- Kruis ten minste twee bronnen voor elk aangegeven element (loonfiche + werkgeversattest, waarborg + bevestiging bank)
- Verifieer de werkgever in de KBO
- Bel de referenties op het nummer dat U vindt, niet dat wat de kandidaat verstrekt
- Vraag een fiscaal advies (formulier 276.2, Verzoek om fiscaal advies) voor belangrijke dossiers
- Geef nooit toe aan urgentie: een goede huurder verkiest een voorzichtige verhuurder. Druk op de ondertekening is op zich een waarschuwingssignaal
Bij werken en interventies
- Werk altijd met uw vaste dienstverleners voor courante operaties
- Voor een nieuwe dienstverlener, vraag 2-3 verifieerbare referenties EN een gedetailleerd schriftelijk bestek
- Aanvaard nooit een spontane werving aan huis zonder voorafgaandelijke verificatie
- Verifieer de KBO om het bestaan en de situatie van de onderneming te bevestigen
- Spreid de voorschotten in functie van de voortgang van de werken, nooit meer dan 30 % bij ondertekening
Het evenwicht te vinden: waakzaamheid zonder paranoia
Dit fenomeen blijft marginaal. Men mag nooit particuliere gevallen veralgemenen noch elke kandidaat-huurder of elke ambachtsman als een potentiële oplichter behandelen. De grote meerderheid van de huurders is eerlijk, de grote meerderheid van de vakmensen is ernstig.
Maar het is van belang het kaf van het koren te scheiden, en de juiste inlichtingen in te winnen vóór ondertekening van een contract. Enkele minuten systematische verificatie vooraf vermijden maanden (zelfs jaren) gerechtelijke procedures achteraf.
Dit fenomeen lijkt te vermenigvuldigen, met name in Frankrijk waar het het voorwerp uitmaakt van specifieke televisieprogramma's. België is niet immuun voor deze evolutie. Preventieve waakzaamheid, niet systematisch wantrouwen, is de beste bescherming.
Deze analyse synthetiseert de adviezen van Alfred Devreux, ere-advocaat, en de goede praktijken waargenomen in de sector van het huurbeheer.
Om dieper te gaan, raadpleeg ook ons artikel over de valse loonfiches en de nietigverklaring van de huurovereenkomst, een emblematisch rechtspraakgeval.
Vereenvoudig de verificatie van uw kandidaat-huurders met Seido, centralisatie van huurdersdossiers, veilige archivering van bewijsstukken en sporen van uitgevoerde verificaties.