Van 1 november tot 15 maart zijn uitzettingen in Brussel opgeschort. Voor verhuurders die geconfronteerd worden met een huurder die niet meer betaalt, is dit financieel een moeilijke situatie. Maar er bestaat een vergoedinsmechanisme — en de grote meerderheid van de verhuurders heeft er nooit van gehoord. Zo kunt u er gebruik van maken.
Wat is het Brusselse wintermoratorium en wie beschermt het?
Het Brusselse wintermoratorium schorst alle huuruitzettingen op van 1 november tot 15 maart van elk jaar. Gedurende deze periode kan zelfs een verhuurder die beschikt over een geldig uitzettingsvonnis deze beslissing niet laten uitvoeren. Het systeem is bedoeld om kwetsbare huurders te beschermen tegen het verlies van hun woning tijdens de koudste maanden.
Maar de schorsing van de uitzetting betekent niet dat de verhuurder het gederfde inkomen alleen moet dragen. Het Brussels Gewest heeft het Gewestelijk Solidariteitsfonds opgericht, dat de verhuurder vergoedt voor onbetaalde huur en lasten tijdens de duur van het wintermoratorium.
Hoe werkt het Gewestelijk Solidariteitsfonds?
Het Gewestelijk Solidariteitsfonds is een vergoedinsmechanisme gefinancierd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het neemt de onbetaalde huur en lasten die zijn opgelopen tijdens de wintermoratoriumperiode voor zijn rekening, op voorwaarde dat de verhuurder aan alle toelaatbaarheidscriteria voldoet.
De voorwaarden om in aanmerking te komen voor vergoeding
Vijf cumulatieve voorwaarden moeten zijn vervuld:
1. Beschikken over een vonnis dat de uitzetting toestaat Het vonnis moet zijn verkregen na 15 augustus of tijdens het lopende moratorium. Een ouder vonnis dat nog niet is uitgevoerd is ook ontvankelijk, voor zover het nog geldig is.
2. Een geregistreerde huurovereenkomst hebben De registratie van de huurovereenkomst is een wettelijke verplichting in België sinds 2007. Zonder registratie verliest de verhuurder vele rechten, waaronder de toegang tot het Gewestelijk Solidariteitsfonds. Als uw huurovereenkomst niet is geregistreerd, is dit een absolute prioriteit — de registratiekosten zijn ten laste van de verhuurder maar het registratiekantoor kan ambtshalve optreden.
3. De niet-betaling bewijzen De verhuurder moet bewijzen dat de huurder tijdens het moratorium de bezettingsvergoeding niet heeft betaald. Dit bewijs kan een bankuittreksel zijn dat het uitblijven van betaling aantoont, of een verklaring op eer vergezeld van alle relevante documenten.
4. Een herinnering of ingebrekestelling hebben gestuurd Een schriftelijk document — huurnherinnering, aangetekende ingebrekestelling — moet aan de huurder zijn gericht. Deze voorwaarde benadrukt het belang van het schriftelijk documenteren van elke stap van het huurgeschil.
5. De aanvraag indienen binnen de termijnen Dit is de voorwaarde die verhuurders het vaakst missen: de aanvraag moet worden ingediend uiterlijk op 15 september na het einde van het betrokken moratorium. Dus, voor het moratorium dat eindigt op 15 maart 2026, vóór 15 september 2026.
Hoe de te vergoeden periode berekenen?
Alleen de periode die loopt vanaf de datum van de toegestane uitzetting kan worden vergoed — niet het totaal van de onbetaalde huur vanaf de eerste tekortkomingen van de huurder.
Praktisch voorbeeld
- Huurder in niet-betalingssituatie sinds september 2025
- Uitzettingsvonnis verkregen op 20 november 2025
- Wintermoratorium: 1 november 2025 tot 15 maart 2026
- Te vergoeden periode: van 20 november 2025 tot 15 maart 2026 (datum van de toegestane uitzetting inbegrepen)
- Niet te vergoeden periode: september en oktober 2025 (vóór het vonnis)
Wat dit betekent: het is in het belang van de verhuurder om het uitzettingsvonnis zo snel mogelijk te verkrijgen. Een verhuurder die wacht om de vrederechter in te schakelen, vermindert automatisch de te vergoeden periode.
De procedure: hoe de aanvraag indienen?
Het Gewestelijk Solidariteitsfonds biedt twee toegangswegen aan:
Online (aanbevolen)
Via het portaal be.brussels, rubriek Huisvesting > Huuruitzetting > Vergoedingsaanvraag. De online procedure is sneller en maakt het mogelijk de voortgang van het dossier te volgen. Zorg voor:
- Het vonnis dat de uitzetting toestaat (scan of PDF)
- De geregistreerde huurovereenkomst (of registratiebewijs)
- De bewijzen van niet-betaling (rekeninguittreksels)
- Kopie van de aan de huurder gestuurde ingebrekestelling
- Uw bankgegevens voor de overschrijving
Papieren formulier
Een papieren formulier kan worden verkregen bij het Gewestelijk Solidariteitsfonds en per aangetekende brief worden verzonden. Deze weg is trager en biedt minder zicht op de behandeling van het dossier.
De cruciale deadline om niet te missen
15 september na het einde van het moratorium. Voor het moratorium 2025-2026 (1 november 2025 - 15 maart 2026) is de deadline 15 september 2026. Na deze datum is elke aanvraag onontvankelijk, ongeacht de legitimiteit van de situatie.
Waarom dit mechanisme zo weinig wordt gebruikt
Meerdere redenen verklaren waarom de grote meerderheid van de in aanmerking komende verhuurders nooit een vergoeding aanvraagt:
Onbekendheid met het systeem: noch de modelovereenkomsten, noch de verhuurorganisaties vermelden het fonds systematisch. Verhuurders die hun eigen goederen beheren, hebben weinig kans er ooit van gehoord te hebben.
De gepercipieerde administratieve complexiteit: een volledig dossier samenstellen (vonnis, geregistreerde huurovereenkomst, bewijzen van niet-betaling, ingebrekestelling) kan ontmoedigend lijken voor een individuele verhuurder in een stressvolle situatie.
De verwarring met andere hulp: het Gewestelijk Solidariteitsfonds is te onderscheiden van het Woningfonds of juridische hulp. Veel verhuurders zoeken op de verkeerde plek.
De korte termijn: 15 september is slechts 6 maanden na het einde van het moratorium. Zonder automatische herinnering gaat de datum vaak onopgemerkt voorbij.
De juiste reflexen voor een vastgoedbeheerder
Voor vastgoedbeheerders die goederen in Brussel beheren, maakt het wintermoratorium deel uit van de jaarkalender. Dit zijn de systematisch toe te passen praktijken.
Vóór de winter
- Controleer of alle huurovereenkomsten geregistreerd zijn voor alle Brusselse goederen in de portefeuille
- Identificeer huurders met betalingsachterstand bij het ingaan van het moratorium (risicosituaties)
- Schakel snel de vrederechter in voor bevestigde niet-betalingssituaties, om het vonnis te verkrijgen vóór of tijdens het moratorium
Tijdens het moratorium (november - maart)
- Stuur schriftelijke herinneringen (aangetekende brief) voor alle onbetaalde huren — deze documenten zullen onmisbaar zijn voor de vergoedingsaanvraag
- Bewaar alle bewijzen van niet-betaling (maandelijkse rekeninguittreksels)
- Documenteer elk contact met de huurder (datum, wijze, inhoud)
Na het moratorium (maart - september)
- Dien de vergoedingsaanvraag in vóór 15 september
- Stel het volledig dossier samen zonder te wachten tot het laatste moment
- Hervat de uitzetting zodra het moratorium is opgeheven als de situatie niet is opgelost
Een noot over het Grondwettelijk Hof
In 2024 bevestigde het Grondwettelijk Hof de grondwettelijkheid van het Brusselse wintermoratorium. Verschillende verhuurderverenigingen hadden het systeem betwist met het argument dat het inbreuk maakte op het eigendomsrecht. Het Hof oordeelde dat de tijdelijke schorsing evenredig was aan het doel van huisvestingsbescherming, temeer omdat het vergoedinsmechanisme bestaat om benadeelde verhuurders te compenseren.
Deze gerechtelijke bevestiging verankert het systeem definitief in het Brusselse huurlandschap. Voor vastgoedbeheerders is het een permanent element dat in het beheer van Brusselse goederen moet worden geïntegreerd.
Met Seido documenteert u zorgvuldig elke stap: ingebrekestellingen, herinneringen, bewijzen van niet-betaling. Elke uitwisseling met de huurder is traceerbaar, de documenten zijn gecentraliseerd per eenheid, en u kunt een volledige historiek genereren in geval van een procedure. Een goed samengesteld dossier maakt vaak het verschil. Uw documenten centraliseren →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #1 — Januari 2026. Lees ook: Valse loonfiches: wanneer de misleiding van een huurder de huurovereenkomst nietig maakt.
Bronnen en referenties
- Ordonnantie van 22 juni 2023 tot wijziging van de Brusselse Huisvestingscode inzake huurgeschillen en uitzetting, B.S., 2023
- Wintermoratorium — vergoedingsaanvraag, be.brussels
- Verhuurders, bent u slachtoffer van het wintermoratorium?, SNPC, 2024
- Het Grondwettelijk Hof bevestigt het Brusselse wintermoratorium, Monard Law, 2024