Met zijn arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025 heeft het Grondwettelijk Hof de grondwettelijkheid van het Brusselse wintermoratorium bevestigd. Uitzettingen van huurders blijven opgeschort van 1 november tot 15 maart. Voor beheerders van Brusselse goederen met nalatige huurders zijn de kalender en de beschermingsprocedures voor verhuurders dringend te kennen.
Is het Brusselse wintermoratorium definitief na het arrest van het Grondwettelijk Hof?
Ja. Het arrest nr. 131/2025 van het Grondwettelijk Hof van 9 oktober 2025 verwierp de beroepen ingediend tegen het Brusselse mechanisme voor de opschorting van winteruitzettingen. Het moratorium is voortaan grondwettelijk gevalideerd — het respecteert zowel het fundamenteel recht op huisvesting als het eigendomsrecht van de verhuurders. Deze bevestiging betekent dat het mechanisme niet in de nabije toekomst zal verdwijnen, tenzij de wetgeving door het Brussels Gewest zelf wordt gewijzigd.
Wat het wintermoratorium verbiedt en toelaat
De opschortingsperiode
Van 1 november tot 15 maart zijn uitzettingen van huurders opgeschort in het Brussels Gewest. Een vrederechter kan een uitzettingsvonnis uitspreken tijdens deze periode, maar de uitvoering van dit vonnis (het fysiek vertrek van de huurder met tussenkomst van de gerechtsdeurwaarder) wordt uitgesteld tot ten vroegste 16 maart.
Wat het moratorium niet blokkeert
Het wintermoratorium schort de uitvoering van uitzettingen op, niet de gerechtelijke procedures. Tijdens de winterperiode kan en moet de verhuurder:
- Onbetaalde huren blijven documenteren (rekeningafschriften, aangetekende brieven)
- Formele aanmaningen sturen aan de huurder
- Een gerechtelijke procedure opstarten of verderzetten bij de vrederechter
- Een uitzettingsvonnis verkrijgen, uitvoerbaar op 16 maart
Wat de verhuurder niet mag doen
- De huurder dwingen het logement te verlaten tussen 1 november en 15 maart
- De toegang tot de woning afsluiten (elektriciteit, warm water, toegang)
- Fysieke of psychologische druk uitoefenen om het vertrek te verkrijgen
- Niet-contractuele kosten aanrekenen tijdens de moratoriumperiode
Het arrest van het Grondwettelijk Hof: de weerhouden argumenten
Het Grondwettelijk Hof valideerde het mechanisme op basis van een afweging van de betrokken grondrechten.
Het recht op huisvesting vs. het eigendomsrecht
Het beroep tegen het moratorium betrof in wezen de spanning tussen het recht op huisvesting van de huurders (artikel 23 van de Grondwet) en het eigendomsrecht van de verhuurders (grondrecht beschermd door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, Protocol 1, artikel 1).
Het Hof oordeelde dat de tijdelijke opschorting van uitzettingen tijdens de wintermaanden een proportionele beperking van het eigendomsrecht van verhuurders vormde, gerechtvaardigd door het doel van bescherming van het recht op huisvesting in een klimatologisch ongunstige periode.
Het doorslaggevend argument: het vergoedingsfonds
Een centraal element in het redenering van het Hof is het bestaan van een compensatiemechanisme voor verhuurders: het Gewestelijk Solidariteitsfonds kan verhuurders vergoeden die onbetaalde huren lijden tijdens de moratoriumperiode. Het Hof oordeelde dat dit mechanisme de last op de verhuurders in evenwicht brengt.
Dit punt is cruciaal voor de vastgoedbeheerders: als het vergoedingsfonds niet bestond, zou het Hof misschien anders hebben geconcludeerd. Het bestaan ervan — en de effectieve toegankelijkheid ervan — is dus een garantie voor het gehele mechanisme.
De praktische kalender voor vastgoedbeheerders in 2026
Het beheer van een nalatige huurder in Brussel verloopt volgens een jaarkalender die elke vastgoedbeheerder moet kennen.
Vóór 15 augustus: het uitzettingsvonnis verkrijgen
Opdat een nalatige huurder vóór het begin van het moratorium (1 november) zou kunnen worden uitgezet, moet de vastgoedbeheerder vóór ongeveer 15 augustus een uitvoerbaar vonnis hebben verkregen. In de praktijk impliceren de proceduretermijnen bij de vrederechter (betekening, verschijning, beraadslaging, betekening van het vonnis) de rechter uiterlijk in mei-juni te raadplegen voor een vonnis voor de zomer.
De vrederechter in september-oktober raadplegen voor een uitzetting vóór november is illusoir — de proceduretermijnen laten dit niet toe.
Tijdens het moratorium (1 november - 15 maart): documenteren en voorbereiden
Zelfs als de uitzetting opgeschort is, is deze periode geen verloren tijd voor de vastgoedbeheerder:
- Alle onbetaalde huren documenteren: rekeningafschriften, historiek van de betalingen, correspondentie
- Formele aanmaningen sturen per aangetekende brief — ze vormen een bewijs van de begindatum van de "korte termijn" voor toekomstige procedures
- Contact houden met de huurder om een minnelijke oplossing te proberen (afbetalingsplan, bemiddeling)
- De vergoedingsaanvraag voorbereiden bij het Gewestelijk Solidariteitsfonds
Vóór 15 september: de vergoedingsaanvraag indienen
De vergoedingsaanvraag bij het Gewestelijk Solidariteitsfonds moet worden ingediend vóór 15 september om het wintermoratorium van het lopende jaar (november - maart) te dekken. Vastgoedbeheerders die deze datum te laat ontdekken, missen een jaar compensatie.
De details van de voorwaarden en de vergoedinsprocedure werden behandeld in ons artikel van januari 2026:
Herinnering: ons artikel van januari 2026 beschrijft de voorwaarden en de procedure om in aanmerking te komen voor het vergoedingsfonds van het Brusselse wintermoratorium.
Wat vastgoedbeheerders concreet moeten doen in 2026
Voor goederen met lopende onbetaalde huren
Als u een Brusselse woning beheert met een huurder met betalingsachterstand, is de kalender voor 2026:
| Periode | Prioritaire actie |
|---|---|
| Maart - mei 2026 | De situatie evalueren: afbetalingsplan of gerechtelijke procedure |
| Vóór eind juni 2026 | De vrederechter raadplegen als gerechtelijke procedure beslist |
| Vóór 15 september 2026 | De vergoedingsaanvraag indienen bij het Gewestfonds |
| Oktober 2026 | De datum van het vonnis controleren — uitvoering vóór 1 november of uitstel tot 16 maart 2027 |
Voor goederen zonder huidige onbetaalde huren
Voorbereiding blijft nuttig:
- Een volledig huurdersdossier samenstellen: huurovereenkomst, plaatsbeschrijving, historiek van de betalingen, correspondentie — in geval van toekomstig probleem zal de kwaliteit van het dossier het verschil maken
- De kalender kennen: een betalingsachterstand die start in oktober en niet onmiddellijk wordt aangepakt, kan worden geblokkeerd door het moratorium tot maart
Met Seido is de historiek van betalingen, aanmaningen en uitwisselingen met de huurder gecentraliseerd en tijdgestempeld. In geval van uitzettingsprocedure of vergoedingsaanvraag bij het Gewestfonds beschikt u over een volledig en gestructureerd dossier — klaar om over te maken aan uw advocaat of aan de diensten van het Fonds. Seido ontdekken →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #2 — Februari 2026. Lees ook: Huurrooster in Brussel: de ontkoppeling bevestigd — Onroerende voorheffing in Brussel: de explosie van de gemeentelijke opcentiemen.
Bronnen en referenties
- Grondwettelijk Hof, arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025, dat de grondwettelijkheid van het Brusselse wintermoratorium valideert
- La Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal sur les expulsions, RTBF, 09/10/2025
- Expulsions a Bruxelles : la Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal, Federia, 17/11/2025