Met een tussentijd van enkele maanden, in 2025, oordeelden twee Brusselse vrederechters dat het recht van huurders op het wintermoratorium niet absoluut is. Deze zeldzame beslissingen — de vrederechter van Ukkel in juni, dan die van Sint-Lambrechts-Woluwe in november — belichten de grenzen van dit mechanisme en openen een concrete weg voor verhuurders geconfronteerd met nalatige huurders. Wat deze uitspraken betekenen en hoe u er in uw praktijk uit kunt putten.
Wat is het Brusselse wintermoratorium?
Het wintermoratorium is een bescherming voorzien door de Brusselse Huisvestingscode die verbiedt, gedurende een periode die doorgaans loopt van 1 november tot 15 maart, een huurder uit een woning te zetten, zelfs wanneer de rechter zijn uitzetting heeft bevolen. Deze bescherming is van rechtswege van toepassing in Brussel — in tegenstelling tot Wallonië en Vlaanderen, waar gelijkaardige mechanismen bestaan maar met andere modaliteiten.
De doelstelling van het moratorium is humanitair: vermijden dat een gezin op straat belandt midden in de winter. Het Belgisch Grondwettelijk Hof valideerde dit mechanisme in een arrest van 9 oktober 2025. Het is dus grondwettelijk legitiem.
De vraag die de twee uitspraken van 2025 beantwoorden, is anders: kunnen de partijen contractueel overeenkomen dit moratorium niet toe te passen in het kader van een regelingsakkoord?
Eerste uitspraak: vrederechter van Ukkel, 20 juni 2025
De feiten
Een koppel huurders vertoonde huurachterstanden van meer dan 4.000 EUR. In plaats van onmiddellijk een uitzettingsprocedure op te starten, stemde de verhuurder erin toe te onderhandelen. Er werd een schriftelijk akkoord getekend tussen de partijen, dat voorzag in:
- Een afbetalingsplan voor de achterstanden (300 EUR per maand in een eerste fase, daarna regelmatige maandelijkse bedragen)
- Een uitdrukkelijke clausule die bepaalde dat bij niet-naleving van het afbetalingsplan, de huurders onmiddellijk konden worden uitgezet, ook tijdens de periode van het wintermoratorium
De huurders naleefden het akkoord niet. Ze stopten de betalingen na enkele maanden. De verhuurder vroeg de onmiddellijke uitvoering van de uitzettingsclausule, midden in de winter.
De beslissing van de rechter
De vrederechter van Ukkel gaf de verhuurder gelijk. Hij oordeelde dat de afstand van het wintermoratorium geldig was: de huurders hadden, welbewust en uit eigen vrije wil, uitdrukkelijk afgezien van het voordeel van deze bescherming in het kader van het akkoord. Deze afstand was duidelijk, ondubbelzinnig en vrij gegeven.
De uitzetting kon worden uitgevoerd tijdens de winterperiode.
Tweede uitspraak: vrederechter van Sint-Lambrechts-Woluwe, 18 november 2025
De feiten
Gelijkaardige situatie: huurders erkenden meer dan 4.000 EUR huurachterstanden te hebben. Er was een schriftelijk betalingsakkoord gesloten, met een uitdrukkelijke clausule van afstand van het wintermoratorium bij niet-naleving van het plan.
Het akkoord werd door de huurders niet nageleefd. De verhuurder vroeg de onmiddellijke uitzetting.
De beslissing van de rechter
De vrederechter van Sint-Lambrechts-Woluwe bereikte dezelfde conclusie als zijn collega van Ukkel: de afstand van het wintermoratorium, vrij toegestemd in het kader van een schriftelijk akkoord in aanwezigheid van beide partijen, is geldig en tegenstelbaar. De uitzetting kon plaatsvinden.
Wat deze twee uitspraken leren
Het principe: het wintermoratorium is beschikbaar maar niet absoluut van openbare orde
De bevestiging door twee onafhankelijke rechters van eenzelfde redenering is niet onbeduidend. Ze tekent een jurisprudentieel principe: het Brusselse wintermoratorium beschermt huurders, maar deze bescherming kan contractueel worden opgeheven in het kader van een regelingsakkoord bij een geschil, als de afstand uitdrukkelijk, duidelijk en vrij gegeven is.
Dit is geen open deur voor alles: een verhuurder kan geen clausule van afstand van het moratorium opnemen in een standaard huurovereenkomst — dit zou waarschijnlijk ongeldig zijn. Het gaat specifiek om het geval waarbij een regelingsakkoord a posteriori wordt onderhandeld, in een context van bestaand geschil, waarbij de partijen wederzijdse toegevingen aanvaarden.
Waarom het handhaven van een nalatige huurder de situatie vaak verergert
De twee uitspraken werden uitgesproken in contexten waarbij de huurders aanzienlijke achterstanden hadden (meer dan 4.000 EUR). De ervaring van verhuurders en vastgoedbeheerders convergeert op een onaangename vaststelling: het handhaven van een nalatige huurder in de woning verergert de achterstanden doorgaans.
Wanneer een huurder weet dat hij tijdens het wintermoratorium niet kan worden uitgezet, verdwijnt de druk om zijn situatie te regulariseren. De betalingen stoppen volledig. De verhuurder accumuleert bijkomende maanden achterstanden — vaak onverhaalbaar omdat nalatige huurders frequent in een procedure van collectieve schuldenregeling zijn of insolvent zijn.
Een snelle uitzetting, als ze juridisch mogelijk is, beperkt de totale verliezen van de verhuurder vaak.
De achterstanden zijn vaak onverhaalbaar
Dit is een punt dat verhuurders frequent onderschatten: zelfs wanneer een vonnis een huurder veroordeelt zijn achterstanden terug te betalen, is de effectieve invordering zeldzaam. Huurders die 4.000, 6.000 of 10.000 EUR achterstanden ophopen, bevinden zich vaak in financiële situaties die terugbetaling onwaarschijnlijk maken.
Deze realiteit versterkt het belang van snel handelen bij de eerste tekenen van nalatigheid — en van akkoorden onderhandelen die de verhuurder beschermen in plaats van te wachten op een gevorderde crissituatie.
Hoe een beschermend betalingsakkoord op te stellen
De onmisbare elementen
Opdat een clausule van afstand van het wintermoratorium geldig zou zijn, moet het akkoord de volgende elementen bevatten:
1. De identificatie van de achterstanden
- Totaal bedrag van de achterstanden (in cijfers en in letters)
- Detail per periode (maanden januari, februari, maart...)
- Schriftelijke bevestiging door beide partijen van het erkende bedrag
2. Het afbetalingsplan
- Bedrag en datum van elke vervaldag
- Betalingsmodaliteiten (overschrijving, referentie)
- Gevolgen van een betalingsvertraging (clausule van vervaldag)
3. De uitdrukkelijke clausule van afstand van het wintermoratorium De formulering moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn. Voorbeeldformulering:
"De huurders erkennen uitdrukkelijk dat, in geval van niet-naleving van het huidig betalingsakkoord — met name in geval van wanbetaling van een maandelijkse vervaldag op zijn vervaldatum — de verhuurder gerechtigd zal zijn de onmiddellijke uitvoering van het huidig akkoord te vorderen, met inbegrip van de uitzetting van de huurders, niettegenstaande de periode van wintermoratorium voorzien door de Brusselse Huisvestingscode en ongeacht de datum van deze uitvoering."
4. De datum en de handtekeningen Het akkoord moet gedateerd en ondertekend zijn door alle partijen — verhuurder en alle huurders vermeld in de huurovereenkomst.
5. De vermelding "gelezen en goedgekeurd" Om het bewijs van geïnformeerde toestemming te versterken, moet elke partij met eigen hand "gelezen en goedgekeurd" schrijven vóór haar handtekening.
Wat het akkoord niet kan doen
Een betalingsakkoord kan niet:
- Het wintermoratorium definitief opheffen voor alle toekomstige situaties
- Een preventieve afstand bevatten in een initiële huurovereenkomst (vóór elk geschil)
- Worden getekend onder dwang of zonder dat de huurder zijn rechten begrijpt
De geldigheid van de afstand berust op het vrije en geïnformeerde karakter van de toestemming. Als een huurder later betwist niet te hebben begrepen waarvan hij afstand deed, zou de rechter de clausule kunnen terzijde schuiven.
De globale procedure bij achterstanden: de stappen
Stap 1: De eerste tekenen (0-30 dagen achterstand)
- De huurder telefonisch contacteren om de situatie te begrijpen
- Een schriftelijke herinnering sturen (e-mail of gewone brief)
- Alle uitwisselingen documenteren
Stap 2: De formele aanmaning (30-60 dagen)
- Een aanmaning sturen per aangetekende brief met ontvangstbevestiging
- Het precieze bedrag van de achterstanden vermelden
- Een regulariseringstermijn vastleggen (8 tot 15 dagen)
- De huurder informeren over de gevolgen bij niet-betaling
Stap 3: Het minnelijk akkoord (als de huurder te goeder trouw is)
- Een vergadering voorstellen om een betalingsakkoord te onderhandelen
- Het akkoord opstellen volgens het hierboven vermelde model
- Laten tekenen in aanwezigheid van beide partijen
- De ondertekende originelen bewaren
Stap 4: De gerechtelijke procedure (als geen akkoord of akkoord niet nageleefd)
- De bevoegde vrederechter raadplegen
- Bij niet-nageleefd akkoord met afstandsclausule: de onmiddellijke uitvoering vorderen
- Bij uitzetting: vergoedingsfonds van het wintermoratorium (zie ons artikel van januari 2026 voor de details van de procedure)
Wat vastgoedbeheerders moeten instellen
- Een standaard betalingsakkoord opstellen met de clausule van afstand van het moratorium — klaar te hebben voor elke situatie van nalatigheid
- Snel handelen bij de eerste tekenen van achterstand — een akkoord onderhandeld bij 1.500 EUR achterstand is gemakkelijker na te komen dan een akkoord onderhandeld bij 6.000 EUR
- Systematisch documenteren alle uitwisselingen met nalatige huurders: telefoongesprekken, sms'en, e-mails, aangetekende brieven
- Eigenaars informeren over het risico van onverhaalbaarheid van achterstanden en het belang van handelen vóór de situatie kritiek wordt
Met Seido wordt elke uitwisseling met de huurder getraceerd en tijdgestempeld: aanmaningen, betalingsakkoorden, bewijzen van niet-betaling, betalingsbewijzen. Bij een procedure beschikt u over een volledig en gestructureerd dossier — zonder te moeten zoeken in uw e-mails of uw papieren. Uw huurders opvolgen →
Dit artikel maakt deel uit van Vastgoed Update #3 — Maart 2026. Lees ook: Gedragsbelastingen op vastgoed — Barometer Federia: het huurmarktaanbod krimpt.
Bronnen en referenties
- Vrederechter van Ukkel, 20 juni 2025 — geldige afstand van het wintermoratorium
- Vrederechter van Sint-Lambrechts-Woluwe, 18 november 2025 — geldige afstand van het wintermoratorium
- Analyse door Alfred Devreux (ere-voorzitter van het SNPC, ere-advocaat), Le Cri nr. 502, maart 2026, p. 27
- Brusselse Huisvestingscode — bepalingen betreffende het wintermoratorium
- Validatie van het wintermoratorium door het Grondwettelijk Hof, RTBF, 09/10/2025