Un propriétaire de dix appartements, sans numéro BCE, sans société, qui loue ses biens à des locataires particuliers. Rien d'illégal. Mais est-il un « professionnel » au sens du Code de droit économique ? La réponse, confirmée par la jurisprudence récente, peut rendre nulles plusieurs clauses standard de son bail.
La notion d'« entreprise » dans le Code de droit économique
Le Code de droit économique (CDE) ne réserve pas la qualité d'entreprise aux seules sociétés commerciales ou aux indépendants inscrits. Il pose une définition fonctionnelle, fondée sur le comportement économique réel.
L'article I.8 du CDE, combiné aux articles I.1,1° et I.22/1,4°, définit l'entreprise comme « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique ». Deux éléments cumulatifs : une activité économique, et un caractère durable.
Une personne physique qui loue plusieurs biens immobiliers de façon régulière, en retirant des revenus locatifs, peut donc correspondre à cette définition, même sans numéro BCE, même sans avoir jamais créé de société. L'absence d'inscription formelle ne fait pas obstacle à la qualification.
En face, le locataire d'un logement répond en général à la définition du « consommateur » au sens de l'article I.1,2° du CDE : une personne physique qui agit à des fins étrangères à son activité professionnelle.
Dès que ces deux conditions sont réunies, bailleur-entreprise et locataire-consommateur, le Livre VI du CDE (clauses abusives, articles VI.82 à VI.84) et le Livre XIX (recouvrement de dettes de consommateurs) viennent s'ajouter aux règles du bail résidentiel régional.
Ce que dit la jurisprudence récente
L'incertitude théorique a été tranchée en pratique. Le Tribunal de première instance de Hainaut, division de Charleroi, dans un jugement du 11 septembre 2025, a retenu la qualité d'entreprise d'un bailleur propriétaire d'une dizaine d'appartements, et ce indépendamment de l'absence de numéro BCE.
Le raisonnement est simple : la durée de l'activité locative et le volume de biens gérés démontrent une poursuite durable d'un but économique. La forme juridique choisie (personne physique) est indifférente.
Pour les sociétés à but lucratif, la question ne se pose même pas : elles sont des entreprises « acquises », sans condition de durée ni de volume.
Les conséquences concrètes sur les clauses de bail
C'est ici que le sujet devient opérationnel. Plusieurs clauses que l'on trouve dans des baux standard changent radicalement de portée juridique selon que le bailleur est ou non qualifiable d'entreprise.
La clause pénale unilatérale : nulle de plein droit
La clause pénale unilatérale, celle qui prévoit une indemnité à la charge du seul locataire sans contrepartie équivalente à charge du bailleur, est expressément visée par l'article VI.83,17° du CDE. Elle figure parmi les clauses réputées abusives en toutes circonstances lorsqu'elles figurent dans un contrat entre une entreprise et un consommateur.
La sanction est la nullité. Le bailleur qui pensait sécuriser son indemnité de résolution via cette clause la perd intégralement, sans possibilité de rattrapage. Il faut lui substituer une clause réciproque, à charge des deux parties, et dans des proportions équilibrées.
Les intérêts de retard : plafonnés au taux légal 2002
Un bail peut prévoir des intérêts de retard pour loyers impayés. Dès que le bailleur est une entreprise et le locataire un consommateur, le Livre XIX du CDE entre en jeu. L'article XIX.4,1° dispose que le taux des intérêts de retard ne peut dépasser le taux fixé par la loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales.
Toute clause conventionnelle supérieure à ce taux est réputée non écrite. Pour le premier semestre 2026, ce taux s'élève à 10,5 %. Cela signifie qu'un bail prévoyant 12 % ou 15 % d'intérêts de retard est amputé de cette stipulation, qui tombe automatiquement.
Les indemnités forfaitaires : des plafonds gradués
Le Livre XIX du CDE instaure également un régime de plafonnement des indemnités forfaitaires, quelle qu'en soit la dénomination contractuelle (indemnité de recouvrement, clause indemnitaire, etc.). Les montants maximaux sont les suivants :
- 20 € si le montant dû est inférieur ou égal à 150 €
- 30 € + 10 % de la tranche comprise entre 150,01 € et 500 € pour les dettes de cette fourchette
- 65 € + 5 % de la tranche excédant 500 €, avec un plafond absolu de 2 000 € lorsque le solde restant dû dépasse 500 €
Ces plafonds s'appliquent au montant réclamé au titre d'indemnisation ou de recouvrement, indépendamment de ce que prévoit le bail. Une clause plus favorable au bailleur est réputée non écrite.
Les sanctions en cas de méconnaissance
Les conséquences ne se limitent pas à la nullité des clauses litigieuses. Le non-respect des dispositions du Livre XIX du CDE expose à des sanctions pénales de niveau 2, telles que définies au Livre XV du même Code.
Ces sanctions incluent une amende calculée sur la base de 26 € multipliés par 4 % du chiffre d'affaires annuel, avec un plancher de 10 000 €. Pour un gestionnaire qui perçoit plusieurs centaines de milliers d'euros de loyers par an, l'exposition est significative.
Il ne s'agit pas d'un risque théorique. La multiplication des recours de consommateurs devant les tribunaux de paix et les cours d'appel, combinée à l'essor des associations de défense des locataires, a accru la probabilité qu'un bailleur professionnel de fait se retrouve confronté à ces dispositions.
La zone d'incertitude : comment savoir si vous êtes concerné ?
Il n'existe pas de critère quantitatif légal clair. La loi ne fixe pas de seuil : « à partir de X appartements, vous êtes une entreprise ». La qualification résulte d'une appréciation globale des circonstances : nombre de biens, régularité des revenus, organisation mise en place, ancienneté de l'activité.
Le jugement de Charleroi du 11 septembre 2025 a retenu la qualification pour un propriétaire d'une dizaine d'appartements. Ce seuil empirique n'est pas une règle légale, mais il donne une indication sur le niveau à partir duquel les tribunaux se montrent attentifs.
En dessous de ce seuil, la qualification reste possible si d'autres éléments témoignent d'une organisation structurée : recours à un gestionnaire professionnel, comptabilité dédiée, achats immobiliers réguliers, etc.
La prudence commande donc d'envisager l'audit de ses clauses dès lors que l'on gère plusieurs biens en location de façon régulière, quelle que soit la forme juridique retenue.
Ce que ça implique concrètement pour un gestionnaire de parc locatif
Pour une agence en gestion locative ou un gestionnaire indépendant gérant des biens pour compte de tiers bailleurs, la situation est double.
D'une part, l'agence elle-même est une entreprise au sens du CDE. D'autre part, les bailleurs pour lesquels elle gère des biens peuvent également l'être. Le gestionnaire a donc intérêt à alerter ses clients multipropriétaires sur ce risque, et à s'assurer que les baux qu'il rédige ou utilise sont conformes aux exigences du CDE.
C'est précisément là qu'un outil comme SEIDO apporte une valeur concrète : les modèles de baux sont mis à jour selon les évolutions légales et jurisprudentielles, la bibliothèque de clauses intègre uniquement des stipulations conformes au CDE (clause pénale réciproque, intérêts plafonnés au taux légal, indemnités dans les fourchettes réglementaires), et le calcul des indemnités et intérêts se fait automatiquement au bon plafond. Sur un parc de plusieurs dizaines ou centaines de lots, la standardisation documentaire est à la fois un gain de temps et une protection juridique.
Que faire si vos baux actuels contiennent des clauses non conformes ?
La priorité est l'audit. Vérifier clause par clause si le bail en cours contient une clause pénale unilatérale, un taux d'intérêt supérieur à 10,5 %, ou des indemnités forfaitaires sans plafond.
Ensuite, lors du renouvellement ou de la signature d'un nouveau bail, corriger ces clauses. Une clause pénale unilatérale peut être remplacée par une clause symétrique. Un taux d'intérêt trop élevé peut être ramené au taux légal. Les indemnités peuvent être reformulées dans les limites du Livre XIX.
Pour les baux en cours, la nullité des clauses non conformes ne remet pas en cause le bail lui-même. Seule la clause litigieuse tombe. Le reste du contrat demeure valide.
Enfin, la vigilance s'impose aussi en amont de tout litige : mieux vaut corriger une clause avant qu'un locataire ne la conteste en justice que de découvrir sa nullité dans le cadre d'une procédure.
Sources et références
- Code de droit économique, art. I.8, I.1,1° et 2°, I.22/1,4° (définitions entreprise/consommateur)
- Code de droit économique, Livre VI, art. VI.82 à VI.84, dont art. VI.83,17° (clause pénale unilatérale abusive)
- Code de droit économique, Livre XIX, art. XIX.4,1° (plafond intérêts de retard) et art. XIX.4 (plafonds indemnités forfaitaires)
- Code de droit économique, Livre XV (sanctions pénales niveau 2)
- Loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales (taux de référence : 10,5 % au 1er semestre 2026)
- Code civil, art. 5.52 (droit des obligations)
- Tribunal de première instance de Hainaut, division de Charleroi, jugement du 11 septembre 2025 (qualification d'entreprise d'un bailleur multipropriétaire sans BCE)