Le 20 mars 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt (C.24.0122.F) qui simplifie la démarche du preneur commercial souhaitant contester une clause d'indexation appliquée au-delà du plafond légal. La lettre recommandée, longtemps considérée comme un préalable incontournable, n'est plus une condition de recevabilité pour agir en justice.
Voici ce que cela change concrètement, et où les zones d'incertitude demeurent.
Le mécanisme légal : l'art. 1728quater de l'ancien Code civil
En bail commercial, le plafond d'indexation est fixé par l'art. 1728bis de l'ancien Code civil. Toute clause d'indexation dépassant ce plafond est sanctionnée par le régime de remboursement prévu à l'art. 1728quater §1 : les sommes indûment perçues doivent être restituées.
Ce régime impératif s'articule en un « bloc procédural cohérent » en trois temps :
- Le recommandé : le preneur informe le bailleur par lettre recommandée qu'il réclame le remboursement des indexations indûment perçues.
- La fenêtre de restitution : seules les sommes échus et payées dans les cinq ans précédant l'envoi du recommandé sont exigibles. Le recommandé détermine donc rétroactivement l'étendue de la créance.
- Le délai d'action : à compter du recommandé, le preneur dispose d'un an pour saisir le juge (art. 2273 al. 2 de l'ancien Code civil), à peine de prescription.
Ce mécanisme en cascade, dans lequel le recommandé joue un rôle pivot, est impératif : les parties ne peuvent y déroger par convention.
Ce que la Cassation avait dit en 2013
L'arrêt du 18 novembre 2013 (C.12.0442.F) concernait un bail de résidence principale régi par la loi du 20 février 1991. La question posée était : une convocation en conciliation pouvait-elle se substituer à la lettre recommandée prévue par le régime similaire de remboursement de cette loi ?
La réponse avait été non. La convocation ne produisait pas les deux effets cumulés du recommandé : informer le bailleur, d'une part, et faire courir la prescription annale, d'autre part. Deux outils distincts ne pouvaient pas se combiner pour reproduire l'effet d'un seul acte.
Cet arrêt avait souvent été lu comme confirmant que le recommandé était irremplaçable, non seulement pour déclencher la prescription, mais aussi comme condition d'accès au juge.
Ce que change l'arrêt de 2026
La question soumise à la Cour le 20 mars 2026 était différente : le recommandé est-il une condition de recevabilité de l'action judiciaire en remboursement d'indexations indûment perçues en bail commercial ?
La réponse est non. Ce n'est pas une substitution à 2013, ni une contradiction : les deux arrêts répondent à des questions distinctes.
L'apport de 2026 est l'ouverture d'une voie alternative autonome. Le preneur peut saisir directement le juge sans envoyer de recommandé préalable. Dans ce cas, il peut récupérer les sommes payées dans les cinq ans précédant sa demande judiciaire.
Le recommandé reste donc une option, pas une obligation. Il conserve son utilité propre : il fixe le point de départ de la prescription annale et permet, dans certains cas, de récupérer des sommes sur une période déterminée avant même d'engager une procédure. Mais il n'est plus le passage obligé pour accéder au juge.
Deux zones d'incertitude à signaler honnêtement
L'arrêt ouvre une voie, mais deux points restent ouverts.
(a) La prescription de l'action directe sans recommandé
Le délai d'un an prévu à l'art. 2273 al. 2 de l'ancien Code civil court à compter du recommandé. Sans recommandé, quel délai de prescription s'applique à l'action directe ?
La réponse dépend du droit commun de la prescription applicable. Depuis le 1er janvier 2023, le nouveau Code civil a ramené le délai de prescription de droit commun de dix ans à cinq ans. Pour les situations nées avant cette date, l'ancien Code civil prévoyait dix ans. La question n'est pas tranchée par l'arrêt de 2026, et le délai effectivement applicable dans une situation concrète dépendra des circonstances et de la jurisprudence à venir.
Ce point est important : le recommandé, en fixant un délai d'un an, crée aussi une contrainte. L'action directe sans recommandé pourrait en principe être introduite dans un délai bien plus long, mais cette souplesse est précisément ce qui génère de l'incertitude pour les deux parties.
(b) Le champ d'application limité au bail commercial
L'arrêt du 20 mars 2026 a été rendu dans le contexte d'un bail commercial. Sa transposabilité à d'autres types de baux, notamment le bail d'habitation wallon régi par le Décret du 15 mars 2018, est une question distincte que l'arrêt ne tranche pas.
Le Décret wallon du 15 mars 2018 contient son propre régime d'indexation et de remboursement (art. 27 §5), avec ses propres règles procédurales. Les gestionnaires opérant en Wallonie dans le secteur résidentiel ne peuvent pas appliquer directement le raisonnement de l'arrêt de 2026 à leurs baux d'habitation sans analyse complémentaire.
Enjeu pratique pour les gestionnaires
L'arrêt inverse la position de confort : jusqu'ici, un bailleur qui appliquait une indexation discutable pouvait compter sur la complexité procédurale pour décourager les contestations. Désormais, le preneur commercial peut agir en restitution sans passer par la case recommandé.
Concrètement, une indexation calculée sur une base erronée, un indice non autorisé, ou un plafond mal respecté sur plusieurs années peut donner lieu à une demande judiciaire de remboursement portant sur cinq années de trop-perçu.
Pour les agences en gestion locative commerciale, le risque se situe à deux niveaux :
- La bonne formule : le calcul de l'indexation doit respecter strictement le plafond de l'art. 1728bis. Toute erreur de formule ou d'indice de référence expose le bailleur à une restitution.
- L'historique : en cas de contestation judiciaire, le bailleur doit pouvoir prouver comment chaque indexation a été calculée, à quelle date elle a été appliquée, et sur quelle base. Sans trace, la démonstration est difficile.
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Résumé des points clés
- Arrêt Cass. 20/03/2026 (C.24.0122.F) : en bail commercial, le preneur peut réclamer le remboursement d'indexations indûment perçues sans envoyer de recommandé préalable.
- Voie directe : saisine du juge possible directement, récupération des sommes payées dans les 5 ans précédant la demande judiciaire.
- Le recommandé reste utile : il fixe le point de départ de la prescription annale (art. 2273 al. 2) et conserve sa logique propre dans le « bloc procédural cohérent » de l'art. 1728quater.
- 2013 vs 2026 : pas de contradiction, questions différentes. En 2013, la question portait sur la substitution du recommandé ; en 2026, sur l'obligation du recommandé comme condition d'accès au juge.
- Incertitude (a) : prescription de l'action directe sans recommandé, non tranchée par l'arrêt.
- Incertitude (b) : champ limité au bail commercial ; transposabilité au bail d'habitation, notamment wallon, à analyser séparément.
Sources et références
- Code civil belge ancien, art. 1728bis (plafond d'indexation en bail commercial)
- Code civil belge ancien, art. 1728quater §1 (régime de remboursement des sommes indûment perçues)
- Code civil belge ancien, art. 2273 al. 2 (délai d'un an pour agir en justice à compter du recommandé)
- Cour de cassation, arrêt du 20 mars 2026 (C.24.0122.F)
- Cour de cassation, arrêt du 18 novembre 2013 (C.12.0442.F)
- Nouveau Code civil belge (prescription quinquennale de droit commun, entrée en vigueur le 1er janvier 2023)
- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, art. 27 §5