Het einde van een huurovereenkomst is vaak het meest delicate moment in de relatie verhuurder-huurder. Hier stapelen misverstanden, spanningen en, te vaak, fouten van beide kanten zich op. De huurwaarborg — dat bedrag bestemd voor het dekken van eventuele tekortkomingen van de huurder — concentreert een groot deel van deze geschillen. Het Waalse decreet van 15 maart 2018, in werking getreden op 1 september 2018 en gewijzigd in 2023, regelt deze materie nauwkeurig. Een overzicht van een onmisbaar zekerheidsrecht, en van de methode om het zonder risico vrij te geven.
1. De drie vormen van huurwaarborg
Artikel 62 van het Waalse decreet betreffende de huurovereenkomst voor bewoning voorziet drie afzonderlijke mechanismen. Een essentieel punt dat vaak onbekend is: de keuze behoort aan de huurder, niet aan de verhuurder. Bovendien is, sinds het wijzigingsdecreet van 19 mei 2023, in werking getreden op 1 juni 2023, het plafond uniform vastgesteld op twee maanden huur, ongeacht de gekozen vorm.
a) De individuele rekening op naam van de huurder
De huurder stort het bedrag op een bankrekening die uitsluitend op zijn naam is geopend. Deze rekening brengt rente op die hem toekomt. De vrijgave van de waarborg kan alleen plaatsvinden op schriftelijk akkoord van beide partijen of op beslissing van de vrederechter (art. 62, par. 1).
De verhuurder kan in geen geval overgaan tot een eenzijdige inhouding: een dergelijke handeling, ook wanneer de schade reëel en becijferd is, is onwettig van vorm en stelt de eigenaar bloot aan onmiddellijke teruggave met rente.
Belangrijk detail: als de waarborg is gesteld op een rekening die toebehoort aan de eigenaar, kan de huurder aan het einde van de huurovereenkomst de rente op de waarborg eisen.
b) De bankwaarborg
De bank staat garant voor de huurder, voor maximaal twee maanden huur (sinds juni 2023). Deze formule stelt de huurder in staat de waarborg progressief op te bouwen. De vrijgave volgt dezelfde strikte regels: minnelijk akkoord of kopie van een rechterlijke beslissing. De verhuurder die zijn rechten wil doen gelden, moet zijn gemotiveerde vordering richten aan de financiële instelling, met ondersteunende stukken.
c) De waarborg via OCMW en financiële instelling
Deze derde weg, voortvloeiend uit een modelcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is ontworpen om de toegang tot huisvesting te vergemakkelijken voor gezinnen met een bescheiden inkomen. Het is het OCMW dat een contract sluit met de financiële instelling en vervolgens het bedrag van de huurwaarborg stort. Voor de verhuurder is het OCMW vaak zijn gesprekspartner in deze aangelegenheid.
2. De plaatsbeschrijving: de onmisbare basis
Artikel 27, eerste paragraaf van het decreet verplicht de partijen een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede op te stellen, tegensprekelijk en op gemeenschappelijke kosten (indien van toepassing). Ze moet worden gehecht aan de huurovereenkomst en er samen mee worden geregistreerd.
Zonder plaatsbeschrijving, geen verhaal
Zonder deze plaatsbeschrijving stelt artikel 28, eerste paragraaf een zware veronderstelling: de huurder wordt geacht het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. Met andere woorden, zonder plaatsbeschrijving bij intrede berooft de verhuurder zich van elk verhaal voor de schade.
De plaatsbeschrijving bij vertrek
De plaatsbeschrijving bij vertrek (art. 27, par. 4) kan door elk van de partijen worden gevraagd. Als de huurder weigert, doet de verhuurder er goed aan de vrederechter te vragen via verzoekschrift (idealiter vóór de sleuteloverdracht). De rechter wijst dan een deskundige aan.
Wat niet kan worden gevorderd
De vergelijking tussen de staat bij intrede en bij vertrek mag alleen betrekking hebben op de schade toerekenbaar aan de huurder. Krachtens artikel 28, tweede paragraaf, moet de huurder de zaak teruggeven zoals hij ze heeft ontvangen, behalve wat teniet is gegaan of beschadigd door vetustheid of overmacht. Zijn noodzakelijk uitgesloten van elke vordering:
- De normale slijtage voortvloeiend uit een conform en redelijk gebruik van het goed
- De vetustheid van de uitrustingen, beoordeeld in functie van hun normale levensduur
- De herstellingen die worden geacht huurschade te zijn maar alleen door vetustheid zijn veroorzaakt, die ten laste van de verhuurder blijven (art. 8 van het decreet)
Focus: het Waalse vetustheidsrooster (2024)
In februari 2024 heeft de Waalse Regering een indicatieve vetustheidstabel goedgekeurd, opgesteld door het Centrum voor Studies in Duurzame Huisvesting van Wallonië (CEHD). Ze omvat 40 werkposten verdeeld in vijf categorieën (verwarming, elektriciteit, schrijnwerk, bekledingen, sanitair) en stelt voor elk een theoretische levensduur en een jaarlijks afschrijvingspercentage voor.
Het is essentieel de draagwijdte van dit instrument goed te begrijpen: het gaat om een indicatieve en niet-bindende tabel. De vrederechter behoudt een soevereine beoordelingsbevoegdheid. De tabel is tweesnijdend:
- Ze maakt het mogelijk de werkelijke schade te objectiveren
- Ze biedt de huurder ook een argument om buitensporige vorderingen te betwisten
Correct gebruikt, kan ze integendeel een gedeeltelijke inhouding op de waarborg legitimeren en veiligstellen.
3. De vrijgave van de waarborg: met voortvarendheid handelen
Het Waals decreet van 15 maart 2018 stelt geen precieze wettelijke termijn vast waarbinnen de waarborg volledig moet worden teruggegeven. Artikel 62 organiseert eenvoudigweg twee wegen: het minnelijk akkoord tussen partijen of de beslissing van de vrederechter.
Het is dus de rechter die, bij geschil, beoordeelt of de verhuurder heeft gehandeld binnen een redelijke termijn gelet op de omstandigheden.
Dit ontbreken van een wettelijke termijn betekent niet dat de eigenaar onbeperkt kan uitstellen. Meerdere redenen gebieden met spoed te handelen:
- De huurder kan de vrederechter verzoeken de waarborg vrij te geven. De zwijgende verhuurder verlengt het geschil onnodig en riskeert bijkomende kosten
- De offertes en facturen moeten zorgvuldig worden verzameld en becijferd: vage of laattijdige vorderingen worden regelmatig verminderd door de rechtbanken
- Een aangetekende brief snel verstuurd aan de huurder, met een overzicht van de schadeposten, maakt het mogelijk de aanspraken van de verhuurder te formaliseren en elke dubbelzinnigheid te vermijden
Aandachtspunt: het adres na vertrek
In situaties waar de huurder na zijn vertrek geen adres achterlaat, doet de verhuurder er goed aan het bewijs van al zijn stappen te bewaren. Bij gebrek aan minnelijk akkoord blijft de indiening bij de vrederechter de enige wettelijke weg.
4. Minnelijk akkoord of gerechtelijke procedure?
Artikel 62 van het decreet is duidelijk: de waarborg wordt vrijgegeven ofwel door schriftelijk akkoord ondertekend door beide partijen, ofwel door overlegging van een beslissing van de vrederechter. Er bestaat geen andere wettelijke weg.
De voorkeur geven aan onderhandeling
In de praktijk blijft de minnelijke onderhandeling de te verkiezen oplossing:
- Ze is sneller (dagen of weken eerder dan maanden)
- Ze is goedkoper (geen gerechtskosten noch advocaat)
- Ze bewaart de relatie tussen partijen — belangrijk als een nieuwe verhuring snel volgt
Het gerechtelijk beroep
De vrederechter van de woonplaats van het goed is bevoegd. Hij beschikt over een ruime beoordelingsbevoegdheid. Hij kan:
- De gevorderde bedragen verminderen
- Rekening houden met de vetustheid, de bezettingsduur, de kwaliteit van de plaatsbeschrijving
- De huurder veroordelen tot vergoeding van schade die de waarborg overschrijdt
Kritiek aandachtspunt: geen eenzijdige inhouding
Elke contractuele clausule in de huurovereenkomst die de verhuurder toestaat de waarborg aan het einde van de huurovereenkomst eenzijdig in te houden, wordt geacht niet geschreven te zijn. Deze nietigheid geldt ook als de clausule vrij werd ingestemd. De verhuurder die dit negeert, stelt zich bloot aan de teruggave van het ingehouden bedrag en een veroordeling tot de kosten.
5. Conclusie
De huurwaarborg is een zeer nuttig mechanisme, goed geregeld door de artikelen 27, 28 en 62 van het Waals decreet van 15 maart 2018. Ze is geen automatisch recht van de eigenaar: ze veronderstelt:
- Een nauwgezette plaatsbeschrijving bij intrede en vertrek
- Een eerlijke evaluatie van de werkelijke schade, met strikt onderscheid tussen huurschade en vetustheid
- Het respecteren van de wettelijke wegen voor vrijgave (schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing)
De indicatieve vetustheidstabel 2024 is een nuttig instrument, op voorwaarde dat het met discernement wordt gehanteerd. Het ontbreken van een wettelijke teruggavetermijn ontslaat niet van de verplichting om met voortvarendheid en methode te handelen. Bij geschil blijft de vrederechter het enige verhaal.
Voor meer informatie
Als u een pand in medehuur verhuurt, raadpleeg ook ons artikel over de juridische valkuilen van medehuur in het Waalse Gewest — het beheer van de waarborg wordt bijzonder delicaat bij de rotatie van medehuurders. We leggen uit waarom het de voorkeur verdient de waarborg volledig gesteld te houden tot het vertrek van de laatste medehuurder.
Voor een overzicht van de situatie van de Waalse huurmarkt in 2025 biedt de Federia-barometer 2025 waardevolle gegevens over de gemiddelde huurprijzen en de evolutie van het aanbod.
Beheer uw plaatsbeschrijvingen en huurwaarborgen op één plek met Seido — tijdsgestempelde foto's, elektronische handtekeningen, automatische herinneringen voor het einde van de huurovereenkomst, en export van dossiers voor de vrederechter bij geschillen.