L'article 3.92, §3, de la loi sur la copropriete prevoit que tout coproprietaire peut demander au juge d'annuler ou de reformer une decision de l'assemblee generale lorsque celle-ci est irreguliere, frauduleuse ou abusive, pour autant qu'elle lui cause un prejudice personnel. Cette exigence vise manifestement a decourager les recours abusifs introduits par des coproprietaires procéduriers. Encore faut-il comprendre comment ce prejudice personnel peut etre etabli. Tour d'horizon pour syndics qui veulent blinder leurs AG.
La regle generale : prejudice personnel exige
L'article 3.92, §3 est limpide sur le principe : pas de prejudice personnel, pas d'annulation. Mais cette regle s'applique avec des nuances importantes selon la nature de l'irregularite invoquee.
Les cas ou le prejudice personnel est evident
Dans certaines situations, la demonstration du prejudice personnel ne pose guere de difficulte. Tel est le cas, notamment :
- Lorsque les comptes individuels d'un coproprietaire sont errones et qu'ils fondent une decision qui s'impose a lui (par exemple un decompte de charges integrant des erreurs au desavantage du coproprietaire concerné)
- Lorsqu'une decision lui impose des charges qui, selon lui, relevent en realite de la copropriete (charges privatives requalifiees a tort en charges communes a sa charge)
Dans ces hypotheses, le coproprietaire demontre aisement un interet a agir, des lors que la decision affecte directement sa situation personnelle. Il n'y a pas de debat.
Rappelons a cet egard que les decisions de l'assemblee generale ont un caractere souverain, et qu'une contestation tardive, notamment apres l'expiration du delai de 4 mois, est en principe irrecevable.
Les situations plus delicates : les irregularites formelles
La question devient plus complexe lorsque l'irregularite affecte non pas un coproprietaire en particulier, mais l'ensemble des coproprietaires. C'est dans ces zones grises que la jurisprudence dessine la portee reelle de l'article 3.92, §3.
Cas n°1 : le defaut d'information prealable (JJP 7-8/2023, p. 274)
Une decision du juge de paix (JJP 7-8/2023, p. 274) aborde les consequences du non-respect d'une obligation claire : l'indication, dans la convocation, des modalites de consultation des documents relatifs aux points inscrits a l'ordre du jour.
Le tribunal releve que ce manquement engendre, a tout le moins, un prejudice moral, et que la seule reparation possible consiste en l'annulation de l'assemblee generale.
Il aurait pu aussi etre precise que le droit de consulter les documents, au nom de la transparence indispensable au fonctionnement de l'assemblee generale, est tellement fondamental que sa violation entraine necessairement un prejudice.
En effet, chaque coproprietaire doit pouvoir savoir comment et quand il peut exercer son droit de controle. Peu importe, en definitive, que ce controle aurait ou non influence la decision prise : le prejudice reside dans l'impossibilite meme de verifier.
Toutefois, ce prejudice apparait davantage comme collectif que veritablement personnel, d'ou la tension juridique que nous abordons plus loin.
Cas n°2 : le proces-verbal irregulier ou tardif (Ixelles, 19 novembre 2020)
Une autre decision interessante, rendue par le juge de paix d'Ixelles le 19 novembre 2020 (RCDI 2021, p. 34), concerne un proces-verbal :
- Non etabli en seance
- Transmis dans sa version definitive trois mois apres l'assemblee
Le tribunal considere que :
- Le proces-verbal ne respecte pas les formalites legales
- La decision de lui conferer une force probante viole la loi
- L'assemblee generale doit des lors etre annulee dans son entierete
Le fait que l'ordinateur du syndic soit decharge et inutilisable n'a pas ete retenu comme un cas de force majeure, des lors qu'un proces-verbal pouvait parfaitement etre redige de maniere manuscrite.
Ici encore, le prejudice se deduit du risque que le proces-verbal ne reflete pas fidelement les decisions prises. Il s'agit donc d'un prejudice potentiel, mais difficilement rattachable a un coproprietaire en particulier.
Une contradiction apparente dans le texte legal
Ces situations mettent en lumiere une difficulte d'interpretation :
- La loi exige un prejudice personnel
- Mais certaines irregularites affectent l'ensemble des coproprietaires
Faudrait-il considerer que :
- Le prejudice collectif est des lors insuffisant ?
- Ou qu'il "se decompose" en une multitude de prejudices individuels "possibles" ?
Une piste d'interpretation : l'ordre public
Il pourrait etre soutenu que la loi sur la copropriete est d'ordre public. Des lors, les dispositions qu'elle contient, notamment en matiere de transparence, d'information et de formalites, sont essentielles au bon fonctionnement de la copropriete.
Dans cette perspective : la violation de ces regles affecte necessairement chaque coproprietaire individuellement.
Le prejudice, bien que collectif dans ses effets, deviendrait ainsi personnel dans son principe, car chacun est prive d'un droit fondamental.
Conclusion juridique
La notion de prejudice personnel, exigee par l'article 3.92, §3, ne doit pas etre interpretee de maniere trop restrictive. En presence de violations de regles essentielles inscrites dans la loi sur la copropriete :
- Le prejudice peut etre moral
- Potentiel
- Et meme partage par tous
Sans pour autant faire obstacle a l'annulation de l'assemblee generale.
Syndics, soyez donc vigilants et respectez chacune des regles reprises dans la loi.
La checklist anti-annulation : 3 temps, 3 vigilances
A. Avant l'assemblee generale
Convocation :
- Envoyee dans les delais legaux (minimum 15 jours sauf urgence)
- Envoyee a tous les coproprietaires (et usufruitiers si applicable)
- Mode d'envoi conforme (courrier recommande, eventuellement par mail si autorisation prealable et acceptee)
Ordre du jour :
- Clair, precis, sans ambiguite
- Aucun point "flou" : eviter "divers" decisionnels
- Tous les points soumis au vote sont explicitement mentionnes
Documents :
- Tous les documents relatifs aux points sont disponibles AVANT l'AG
- La convocation precise :
- OU consulter les documents
- QUAND
- COMMENT (sur place, en ligne, copie)
- Acces reel (pas fictif ou limite abusivement)
Droit des coproprietaires :
- Les coproprietaires ont pu proposer des points a l'ordre du jour
- Les demandes recues ont ete correctement integrees
B. Pendant l'assemblee generale
Presences et pouvoirs :
- Liste de presence signee
- Verification des procurations (validite + limites)
- Calcul correct des quotites
Majorites :
- Verification des majorites legales pour chaque decision
- Distinction respectee :
- Majorite simple
- Majorite qualifiee (2/3, 4/5, etc.)
- Unanimite si necessaire
Votes :
- Votes clairement exprimes
- Resultats chiffres (pour/contre/abstentions)
- Pas de decision hors ordre du jour
Proces-verbal (point critique) :
- Redige pendant la seance
- Reprend fidelement les decisions
- Mentionne :
- Resultats des votes
- Reserves eventuelles
- Signe en seance (president, secretaire, coproprietaires designes)
C. Apres l'assemblee generale
Transmission du PV :
- Envoye dans les delais legaux (generalement 30 jours)
- Envoye a tous les coproprietaires
Conservation :
- Archivage securise
- Documents accessibles en cas de contestation
Erreurs frequentes a eviter (causes classiques d'annulation)
| Erreur | Risque |
|---|---|
| Absence de mention des modalites de consultation des documents | Annulation possible meme sans prejudice individualise (cas n°1 ci-dessus) |
| PV redige apres coup (ou tardivement) | Annulation de l'AG entiere (cas n°2 ci-dessus) |
| Decision prise hors ordre du jour | Decision specifique annulee, voire AG entiere |
| Mauvaise majorite (2/3 au lieu de 4/5 par exemple) | Decision specifique nulle |
| Documents non disponibles avant l'AG | Violation du droit de controle, annulation possible |
| Convocation imprecise ou incomplete | Annulation possible |
En conclusion : la transparence comme reflexe
Cette analyse synthetise les observations de Pierre Rousseaux, avocat au barreau de Charleroi. Le message central pour les syndics, professionnels comme benevoles : la jurisprudence belge tend a interpreter de plus en plus largement la notion de prejudice personnel en matiere d'annulation d'AG. Une violation des regles essentielles de transparence et de procedure peut suffire a faire annuler une assemblee, meme sans demonstration d'un prejudice individualise.
La parade est simple : la rigueur procedurale. Une AG bien preparee, ou la convocation contient toutes les mentions legales, ou les documents sont accessibles, ou le PV est redige et signe en seance, est quasi inattaquable. C'est dans le respect du detail que se joue la securite juridique de la copropriete.
Pour aller plus loin, consultez egalement notre article sur le syndic benevole et le guide pratique de la transition, la rigueur procedurale est encore plus critique quand on n'a pas l'experience d'un professionnel.
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