Elk jaar, op de verjaardag van de huurovereenkomst, kan de huur worden geïndexeerd volgens een wettelijk vastgelegde formule. Sinds 2022 zijn de regels gewijzigd: het EPC-certificaat beïnvloedt nu het bedrag van de indexatie in de drie Belgische gewesten. Hier volgt de complete gids om uw nieuwe huurprijs te berekenen, gewest per gewest.
Bereken uw indexatie in enkele klikken met onze gratis calculator — die houdt rekening met uw gewest, uw EPC en alle geldende regels.
Wat is huurindexatie ?
Huurindexatie is het wettelijk mechanisme dat toelaat de huurprijs aan te passen aan de evolutie van de kosten van levensonderhoud, gemeten door de gezondheidsindex die maandelijks wordt gepubliceerd door de FOD Economie (Statbel). Het gaat niet om een vrije huurverhoging: het is een door de wet omkadering aanpassing, gebaseerd op een wiskundige formule.
Huurindexatie is enkel van toepassing onder de volgende voorwaarden:
- De huurovereenkomst is schriftelijk (niet mondeling)
- De huurovereenkomst bevat geen clausule die indexatie uitsluit
- De indexatie wordt gevraagd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (of binnen de 3 maanden daarna, niet later)
- De verhuurder vraagt de indexatie aan — indexatie is nooit automatisch
De berekeningsformule
De wettelijke formule is identiek in de drie Belgische gewesten:
Nieuwe huurprijs = Basishuurprijs x (Nieuwe index / Beginindex)
Basishuurprijs: de oorspronkelijke huurprijs overeengekomen in de huurovereenkomst (exclusief lasten).
Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Beginindex: de gezondheidsindex op een referentiedatum die afhankelijk is van het gewest en de datum van ondertekening van de huurovereenkomst.
Het resultaat wordt altijd afgerond naar de hogere cent. De indexatie kan nooit het resultaat van deze formule overschrijden — geen enkele bijkomende marge is toegestaan.
De beginindex per gewest
Hier beginnen de gewestelijke verschillen. De keuze van de beginindex heeft een directe impact op het bedrag van de indexatie.
Brussel en Wallonië
De beginindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van de huurovereenkomst. Dit is de klassieke regel, overgeërfd van artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek.
Voorbeeld: huurovereenkomst ondertekend op 15 maart 2020 → beginindex = gezondheidsindex van februari 2020.
Vlaanderen
Vlaanderen heeft een onderscheid ingevoerd met het Vlaams Woninghuurdecreet:
- Huurovereenkomsten getekend vanaf 1 januari 2019: de beginindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (en niet de ondertekening)
- Huurovereenkomsten getekend vóór 2019: de klassieke regel is van toepassing (maand voorafgaand aan de ondertekening)
Dit onderscheid is belangrijk wanneer de datum van ondertekening en de datum van inwerkingtreding enkele maanden van elkaar verschillen.
De impact van het EPC-certificaat op de indexatie
Sinds de hervormingen van 2022-2023 hebben de drie Belgische gewesten mechanismen ingevoerd die de indexatie beperken voor energieverslindende woningen. Deze maatregelen zijn bedoeld om eigenaars aan te zetten tot renovatie.
Brussel — correctiefactoren
De ordonnantie van 14 oktober 2022 (Brussels Wetboek van Wonen, art. 224) voert correctiefactoren in die de indexatie beperken voor slecht geklasseerde woningen:
| EPC | Correctiefactor |
|---|---|
| A tot D | 100% (volledige indexatie) |
| E | Correctiefactor afhankelijk van de verjaardagsmaand |
| F en G | Meer beperkende correctiefactor |
De correctiefactor is afhankelijk van de verjaardagsmaand en vermindert de toegestane indexatie geleidelijk. Voor een EPC E is de vermindering matig. Voor een EPC F of G kan ze de indexatie bijna volledig tenietdoen.
Belangrijk: deze beperking geldt alleen voor huurovereenkomsten getekend vóór 14 oktober 2022. Huurovereenkomsten getekend na die datum vallen hier niet onder (de eigenaar wordt verondersteld de energieprestatie te hebben verwerkt in de aanvankelijke huurprijs).
Wallonië — aangepaste basishuurprijs
Het Waals decreet van 19 oktober 2022 (dat het decreet van 15 maart 2018, art. 26 wijzigt) voert het concept van de aangepaste basishuurprijs in. In plaats van het indexatiepercentage te verlagen, plafoneert Wallonië de basishuurprijs die in de formule wordt gebruikt.
Voor woningen met EPC D, E, F en G wordt de basishuurprijs vervangen door een lagere aangepaste huurprijs, berekend in twee fasen:
- Fase 1 (november 2022 tot oktober 2023): initiële beperking met een verlaagde basishuurprijs
- Fase 2 (vanaf november 2023): de aangepaste basishuurprijs wordt herberekend, doorgaans restrictiever
Het resultaat: zelfs als de gezondheidsindex stijgt, blijft de nieuwe huurprijs beperkt doordat de berekeningsbasis geplafonneerd is.
Vlaanderen — permanente correctiefactor
Het decreet van 10 maart 2023 (Vlaams Woninghuurdecreet, art. 34) legt een permanente correctiefactor op voor EPC-certificaten D, E en F:
| EPC | Correctiefactor |
|---|---|
| A+ tot C | 1,0 (volledige indexatie) |
| D | 0,975 (vermindering van 2,5%) |
| E | 0,950 (vermindering van 5%) |
| F | 0,900 (vermindering van 10%) |
Deze factor wordt rechtstreeks toegepast op het resultaat van de standaardformule. In tegenstelling tot Brussel is hij vast en varieert hij niet in de tijd.
Voorwaarde: de huurovereenkomst moet zijn getekend vóór 1 oktober 2022 opdat de beperking van toepassing is.
Bijzondere gevallen
Handelshuurovereenkomsten
Handelshuurovereenkomsten volgen de standaard indexatieformule (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek), zonder enige EPC-beperking. De energiecorrecties ingevoerd in 2022-2023 gelden enkel voor woonhuurovereenkomsten.
De formule blijft dus:
Nieuwe huurprijs = Basishuurprijs x (Nieuwe index / Beginindex)
De beginindex is steeds die van de maand vóór de ondertekening, ongeacht het gewest.
Niet-geregistreerde huurovereenkomsten
Registratie van de huurovereenkomst is gratis en verplicht voor woonhuurovereenkomsten. Het ontbreken van registratie heeft gevolgen voor de indexatie:
- Wallonië: een niet-geregistreerde huurovereenkomst kan helemaal niet worden geïndexeerd. Dit is een directe sanctie voorzien door de Waalse wetgeving.
- Brussel: indexatie is mogelijk, maar enkel vanaf de datum van effectieve registratie van de huurovereenkomst.
- Vlaanderen: geen specifieke beperking verbonden aan registratie voor indexatie.
Terugwerkende kracht
Indexatie kan slechts retroactief worden gevorderd voor de 3 maanden die voorafgaan aan het schriftelijke verzoek. Als de verhuurder meerdere jaren vergeet te indexeren, kan hij slechts 3 maanden achterstal recupereren.
Bereken uw indexatie gratis
In plaats van de indexen op te zoeken, de EPC-correcties toe te passen en de gewestelijke regels handmatig te controleren, gebruikt u onze gratis indexatiecalculator.
U hoeft enkel in te vullen:
- Het type huurovereenkomst (woning of handel)
- Uw gewest
- Het EPC-certificaat van de woning
- De basishuurprijs
- De datum van ondertekening en van inwerkingtreding
De calculator past automatisch de juiste formule, de juiste indexen en de geldende EPC-correcties toe. U krijgt uw nieuwe huurprijs in enkele seconden, met een gedetailleerde uitleg van de berekening.
Beheert u meerdere panden? SEIDO automatiseert de indexatie van uw volledige portefeuille: melding op elke verjaardag, vooraf ingevulde indexatiebrief, opvolging van huurovereenkomsten en EPC-certificaten.
Veelgestelde vragen
Is huurindexatie verplicht?
Nee. Huurindexatie is een recht van de verhuurder, geen verplichting. Als de verhuurder geen indexatie vraagt op de verjaardag, blijft de huurprijs ongewijzigd. De huurder is nooit verplicht om indexatie voor te stellen.
Kan men een huurprijs indexeren die het vorige jaar al werd geïndexeerd?
Ja. De indexatie wordt altijd berekend op de basishuurprijs (de oorspronkelijke huurprijs in de huurovereenkomst), nooit op de geïndexeerde huurprijs van het vorige jaar. De formule gebruikt altijd de basishuurprijs als vertrekpunt.
Wat te doen als mijn EPC verandert na renovatie?
Als u na werken een beter EPC-certificaat behaalt, wordt de correctiefactor bijgewerkt bij de volgende indexatie. Een overgang van EPC F naar EPC C maakt het bijvoorbeeld mogelijk om terug een volledige indexatie te genieten.
Geldt de indexatie ook voor de lasten?
Nee. De indexatie geldt enkel voor de basishuurprijs, nooit voor de lasten (of ze nu forfaitair of provisioneel zijn). De lasten worden afzonderlijk aangepast overeenkomstig de huurovereenkomst.
Welke index gebruiken: gezondheidsindex of consumptieprijsindex?
De huurindexatie in België maakt gebruik van de gezondheidsindex, een afgevlakte versie van de consumptieprijsindex die bepaalde producten uitsluit (tabak, alcohol, brandstoffen). Dit is de index die maandelijks door Statbel wordt gepubliceerd.
Kan mijn huurder de indexatie weigeren?
Als aan de wettelijke voorwaarden is voldaan (schriftelijke huurovereenkomst, juiste formule, vraag op de verjaardag), kan de huurder de indexatie niet weigeren. Bij betwisting is de vrederechter bevoegd.
Laatste update: maart 2026. Dit artikel is louter informatief en vormt geen juridisch advies. Voor een specifieke situatie raadpleegt u een specialist in vastgoedrecht.