Plusieurs outils d'indexation ont recemment retire la base 88 de leurs tables, ce qui a suscite des inquietudes chez certains bailleurs qui continuaient a l'utiliser dans leurs calculs. Rassurez-vous : il n'est absolument pas necessaire de vous y limiter. Voici la regle simple qui evite toute erreur d'indexation.
Le principe a retenir
En Belgique, les indices sont regulierement "rebasés" (base 88, base 2004, base 2013, base 2025...), mais cela ne modifie pas le resultat de l'indexation.
Seule compte la relation entre l'indice de depart et l'indice actuel
Peu importe la base utilisee. Si les deux indices (depart et actuel) sont exprimes dans une seule et meme base, le resultat de l'indexation sera strictement identique, quelle que soit la base choisie.
Autrement dit, vous pouvez parfaitement utiliser une base plus recente pour vos calculs, meme si vous aviez auparavant recours a la base 88. Cela simplifie souvent la lecture et l'utilisation des indices, sans aucun impact sur le montant du loyer indexe.
La regle d'or : meme base pour les deux indices
Point d'attention critique : tous les indices utilises dans le calcul doivent imperativement provenir de la meme base.
Exemples corrects
- Indice de depart base 2013 + indice actuel base 2013 = OK
- Indice de depart base 2025 + indice actuel base 2025 = OK
- Indice de depart base 88 + indice actuel base 88 = OK (si votre bail date d'avant 1996)
Exemple incorrect a eviter absolument
- Indice de depart base 88 + indice actuel base 2013 = calcul fausse
Ce type de melange fausse systematiquement le calcul et peut mener a une indexation :
- Sur-evaluee (risque de contestation par le locataire + remboursement + interets)
- Sous-evaluee (perte seche pour le bailleur sur toute la duree du bail)
Concretement : quelle base utiliser ?
Pour les baux signes a partir de 1996
Il est tout a fait possible d'utiliser des bases plus recentes (2013 ou 2025), ce qui correspond d'ailleurs aux pratiques actuelles. C'est le cas le plus courant aujourd'hui.
Pour les baux anterieurs a 1996
Ces baux restent attaches a la base 88. Dans ce cas, vous avez deux options :
- Continuer a utiliser la base 88 si vous disposez encore des tables d'indices correspondantes
- Convertir les indices en base plus recente (2013 par exemple), en prenant soin de rebaser l'indice de depart dans la meme base que l'indice actuel
Plusieurs services d'indexation restent disponibles pour les baux anciens — notamment pour accompagner les bailleurs dans le calcul lorsque la base 88 n'est plus directement accessible dans leurs outils habituels.
Formule de base de l'indexation (rappel)
Pour memoire, la formule legale d'indexation d'un loyer d'habitation en Belgique est :
Nouveau loyer = Loyer de base × (Nouvel indice santé / Indice santé de départ)
Avec :
- Loyer de base : le loyer convenu dans le contrat (hors charges)
- Nouvel indice sante : l'indice du mois precedant l'anniversaire du bail
- Indice sante de depart : l'indice du mois precedant la signature du bail
Les deux indices doivent etre exprimes dans la meme base.
Cas pratique : bail de 2022
Prenons un bail signe le 1er fevrier 2022 avec un loyer de base de 850 EUR.
- Signature : fevrier 2022 → indice sante janvier 2022 : 118,21 (base 2013)
- Anniversaire : fevrier 2026 → indice sante janvier 2026 : 137,37 (base 2013)
Calcul : 850 × (137,37 / 118,21) = 850 × 1,1621 = 987,79 EUR
Le loyer indexe pour l'annee 2026-2027 est de 987,79 EUR/mois.
Si on avait par erreur melange les bases (par exemple indice de depart en base 2004 avec indice actuel en base 2013), le calcul serait completement fausse — c'est precisement le piege a eviter.
Outils pour vous aider
Plusieurs outils en ligne permettent de verifier vos calculs :
- Statbel (statistiques officielles belges) : tables d'indices dans toutes les bases
- SPF Economie : calculateur officiel d'indexation
- Services de fédérations professionnelles : verifient le calcul legal et preparent les lettres d'adaptation
Pour les petites gestions (quelques biens), Excel ou un tableur suffit avec la formule ci-dessus. Pour des portefeuilles plus importants, un outil de gestion centralise evite les erreurs humaines.
En pratique : ce qu'il faut faire
- Identifiez la base de votre indice de depart (celui indique dans le bail ou dans l'annexe d'indexation)
- Recuperez l'indice actuel dans la meme base
- Appliquez la formule
- Envoyez la lettre d'adaptation par courrier recommande au locataire, au moins 3 mois avant la date d'application
Si vous utilisez plusieurs baux anciens (avant 1996) et ne disposez plus de la base 88, pas de panique : convertissez tous vos indices dans une base plus recente (2013 recommande). Le resultat mathematique sera identique.
En conclusion
La disparition de la base 88 dans certaines tables d'indexation n'est pas un probleme :
- Elle n'affecte que les baux tres anciens (avant 1996)
- Les bases plus recentes (2013, 2025) donnent exactement le meme resultat mathematique
- La seule regle absolue : meme base pour l'indice de depart et l'indice actuel
Gardez la regle d'or affichee pres de votre calculette d'indexation, et vous eviterez 99 % des erreurs de calcul qui finissent devant le juge de paix.
Pour aller plus loin
Pour une vision plus large du marche locatif belge en 2025, consultez notre article sur le barometre Federia 2025 — il detaille l'evolution des loyers par region et par type de bien.
Si vous gerez un portefeuille mixte (residentiel + colocation), l'indexation en colocation merite une attention particuliere : voir notre article sur les pieges juridiques de la colocation wallonne.
Automatisez vos indexations de loyers avec Seido — calcul automatique a la date anniversaire, envoi des lettres d'adaptation, historique des indexations par bail, et alertes si l'indice de depart et l'indice actuel ne sont pas dans la meme base.