Le barometre des locations 2025, publie par Federia en collaboration avec le CIB Vlaanderen et Korfine, dresse un portrait inquietant du marche locatif belge. Base sur pres de 70.000 contrats de location conclus en 2025 via des agences immobilieres, il confirme deux tendances convergentes : les loyers augmentent significativement dans les trois regions, et l'offre se contracte a un rythme historique. Pour les gestionnaires immobiliers, ces chiffres ont des implications directes sur la gestion du portefeuille et la politique locative.
Que mesure le barometre Federia-CIB ?
Le barometre des locations de Federia est l'un des outils de reference les plus fiables pour mesurer l'evolution du marche locatif prive en Belgique. Il est elabore a partir de pres de 70.000 contrats de location conclus en 2025 via des agences immobilieres membres de Federia et du CIB Vlaanderen, en collaboration avec l'analyste de donnees Korfine.
Son perimetre est important a comprendre : il couvre uniquement les locations intermediees par des agences, ce qui exclut une part significative du marche de gre a gre. Il constitue neanmoins l'echantillon le plus representatif disponible a l'echelle nationale, avec une ventilation par region, par type de bien et par tranche de superficie.
Les chiffres cles : des hausses de loyers significatives dans les trois regions
Evolution des loyers moyens par region
| Region | Loyer moyen 2024 | Loyer moyen 2025 | Evolution |
|---|---|---|---|
| Bruxelles | 1.327 EUR | 1.376 EUR | +3,7% |
| Flandre | 924 EUR | 966 EUR | +4,5% |
| Wallonie | 842 EUR | 888 EUR | +5,4% |
Ces hausses sont superieures a l'inflation generale sur la meme periode. Elles refletent principalement le desequilibre entre une demande locative soutenue et une offre qui se contracte.
Detail par type de bien a Bruxelles
Le marche bruxellois presente des dynamiques contrastees selon les types de biens :
| Type de bien | Loyer moyen 2025 | Evolution 2024-2025 |
|---|---|---|
| Appartement | 1.330 EUR | +5,1% |
| Studio | 905 EUR | +5,4% |
| Maison mitoyenne | 2.053 EUR | -6,0% |
| Moyenne tous biens | 1.376 EUR | +3,7% |
La chute de 6% sur les maisons mitoyennes est a lire avec prudence : elle reflete probablement un effet de composition (qualite ou localisation differente des biens loues en 2025 par rapport a 2024) plus qu'une baisse structurelle de la valeur locative de ce segment.
L'element le plus frappant est la hausse des studios (+5,4%) : c'est le segment le plus accessible du marche bruxellois, et c'est la que la pression est la plus forte. Les menages aux revenus modestes qui dependaient de ce segment pour se loger sont les premiers touches par cette evolution.
Le signal le plus inquietant : l'effondrement de l'offre
Un marche qui se contracte historiquement
Au-dela des loyers, c'est la contraction de l'offre qui constitue le signal d'alarme le plus serieux du barometre. Le nombre de nouveaux baux est passe sous la barre des 8.000, contre environ 11.000 en 2021. C'est une chute de pres de 27% en quatre ans.
Pour mettre ce chiffre en perspective : cela signifie qu'environ 3.000 logements locatifs ont disparu du marche intermedie en quatre ans dans la base Federia. Avec un effet d'entrainement sur le marche direct (non intermedie par agence), l'impact reel sur l'offre disponible est probablement superieur.
Pourquoi l'offre se contracte : les causes structurelles
Comme le souligne Charlotte De Thaye, directrice generale de Federia : "L'offre se contracte et les autorites bruxelloises n'agissent pas. Les mesures prises ces dernieres annees ont encore davantage decourage les investisseurs."
Plusieurs facteurs structurels expliquent cette contraction :
La pression fiscale accrue : la suppression de la deduction des interets immobiliers (voir notre article sur la suppression de la deduction des interets immobiliers), la hausse des precomptes immobiliers et les taxes communales diverses reduisent la rentabilite nette des investissements locatifs.
L'incertitude reglementaire : la menace d'encadrement des loyers a Bruxelles, l'extension possible du moratoire hivernal, les obligations energetiques progressives — chaque incertitude est un frein a l'investissement. Un bailleur qui ne sait pas dans quel cadre il evoluera dans cinq ans prefer ne pas investir.
La difficulte de gestion des locataires defaillants : les procedures judiciaires longues (12 a 18 mois pour une expulsion), l'impossibilite d'expulser pendant le moratoire hivernal sans accord ecrit specifique, et les arrieres souvent irrecuperables decouragent les petits bailleurs.
La hausse des taux d'interet : le retournement des taux depuis 2022 a rendu les investissements locatifs nouveaux financierement moins attractifs. Certains bailleurs ont choisi de vendre plutot que de renegocier leurs credits a des conditions moins favorables.
Qui sont les bailleurs ? Le profil inattendu du bailleur prive belge
76% sont des particuliers
La Belgique se distingue par une caracteristique structurelle peu connue : 76% des bailleurs sont des particuliers possedant un a quatre biens. Ce ne sont pas des investisseurs institutionnels avec des equipipes de gestion et des economies d'echelle — ce sont des menages qui ont investi pour preparer leur pension, transmettre un patrimoine familial ou securiser leur avenir.
Cette realite a deux implications importantes :
Premierement, la contracture de l'offre n'est pas le fait de "grands landlords" qui gontlent les loyers : c'est le resultat du decouragement de milliers de petits bailleurs individuels qui quittent le marche. Chaque bailleur qui vend son bien locatif retire un logement du marche locatif.
Deuxiemement, ces petits bailleurs n'ont pas la capacite d'absorber indefiniment des hausses de couts (fiscalite, charges, obligations energetiques) sans repercuter une partie sur les loyers. La contraction de l'offre et la hausse des loyers sont les deux faces d'un meme mouvement.
Ce que disent les experts
Patrick Boterbergh, CEO de Korfine, souligne que "le marche locatif belge souffre d'un defaut d'attractivite pour les nouveaux investisseurs, combine au retrait progressif des bailleurs historiques." Cette double pression — entrees insuffisantes, sorties accelerees — explique la contraction structurelle de l'offre.
Impact sur la gestion de portefeuille : ce que les gestionnaires doivent retenir
Pour la politique de loyers
Les chiffres du barometre Federia constituent une reference de marche essentielle pour justifier les revisions de loyers :
- A Bruxelles, un loyer non revise depuis 2024 est en dessous du marche de 3,7% en moyenne pour les appartements, et de 5,1% pour les studios
- En Wallonie, la hausse de 5,4% est superieure a l'indexation contractuelle dans de nombreux baux
- Ces ecarts de marche sont un argument objectif et chiffre dans les negociations de renouvellement de bail
Pour l'attractivite du patrimoine sous gestion
Dans un marche ou l'offre se contracte, un bien locatif bien gere, bien entretenu et conforme aux exigences energetiques est de plus en plus rare — et donc de plus en plus precieux. Les gestionnaires qui investissent dans la qualite de leurs biens (maintenance reactive, communication transparente, mise aux normes energetiques) capturent une prime de qualite croissante.
Pour la relation avec les proprietaires
Les proprietaires qui envisagent de vendre leur bien locatif doivent etre informes du contexte de marche : dans un environnement de contraction de l'offre et de hausse des loyers, conserver un bien locatif bien gere reste une decision financierement pertinente — a condition d'avoir un gestionnaire qui optimise la rentabilite et minimise les risques.
Ce que les gestionnaires doivent faire
- Utiliser le barometre Federia comme reference lors des revisions de loyers et des renouvellements de bail — les chiffres par region et par type de bien sont opposables
- Documenter l'evolution des loyers par bien sur plusieurs annees : un historique structure est un argument dans les discussions avec les proprietaires et les locataires
- Anticiper les demandes de revision des proprietaires dans un contexte de hausse : preparer les donnees de marche comparatives pour objectiver les discussions
- Signaler aux proprietaires qui envisagent de sortir du marche locatif le cout d'opportunite de cette decision dans un contexte de contraction de l'offre
Pour les gestionnaires : ces chiffres confirment que documenter la valeur locative et l'historique de chaque bien est plus important que jamais. Avec Seido, vous suivez l'evolution des loyers, des charges et des baux successifs — des donnees essentielles pour justifier votre politique locative et anticiper les tendances du marche. Suivre vos baux →
Cet article fait partie de L'essentiel immo #3 — Mars 2026. A lire aussi : Taxes comportementales sur l'immobilier — Nouveau gouvernement bruxellois : ce que la DPR change pour les bailleurs.
Sources et references
- Barometre des locations 2025 — communique de presse (PDF), Federia, 11/02/2026
- Le loyer moyen d'un appartement passe le cap des 1.300 EUR a Bruxelles, La Libre, 11/02/2026
- Le nombre de nouveaux baux locatifs chute malgre une demande toujours plus forte, DH, 11/02/2026
- Historic fall in number of properties available for rent, VRT NWS, 11/02/2026
- Bruxelles voit disparaitre les petits bailleurs prives, DH, 04/01/2026
- Citations de Charlotte De Thaye (DG Federia) et Patrick Boterbergh (CEO Korfine), Le Cri n°502, mars 2026, p. 28-30