Janvier 2026 : la Cour de cassation a casse les decisions de la Cour d'appel de Gand qui jugeaient discriminatoires les taxes communales sur les residences secondaires a Knokke et Coxyde. Mais l'affaire n'est pas close : elle est renvoyee devant la Cour d'appel d'Anvers. Pendant ce temps, le Conseil d'Etat avait annule en mai 2025 une taxe provinciale comparable. Pour les proprietaires a la Cote, la situation reste incertaine — et les documents a conserver sont cruciaux.
Ou en est la saga juridique des taxes sur les residences secondaires a la Cote ?
La situation est complexe et en mouvement. En janvier 2026, la Cour de cassation a casse les arrets de la Cour d'appel de Gand qui declaraient discriminatoires les taxes communales sur les residences secondaires a Knokke et Coxyde. L'affaire est renvoyee devant la Cour d'appel d'Anvers, qui devra se prononcer a nouveau. Parallelement, le Conseil d'Etat avait annule en mai 2025 une taxe provinciale similaire en Flandre-Occidentale. La saga n'est pas terminee, et ni les communes ni les proprietaires ne savent encore sur quel pied danser.
Le contexte : pourquoi ces taxes sont contestees
Les taxes en question
Les communes littorales flamandes, au premier rang desquelles Knokke-Heist et Coxyde (Koksijde), prelèvent des taxes annuelles specifiques sur les residences secondaires — logements non occupes a titre de residence principale par leur proprietaire. Ces taxes peuvent atteindre plus de 1.000 EUR par an.
L'argument initial des communes pour justifier ces taxes est double :
- Compenser le manque a gagner fiscal : un resident secondaire n'est pas inscrit dans la commune, ne paie pas d'additionnels a l'impot des personnes physiques localement, mais utilise les infrastructures (voirie, securite, espaces publics)
- Gerer l'occupation du parc immobilier : les residences secondaires contribuent a la rarete et au prix eleve des logements disponibles pour les residents permanents
L'argument des proprietaires contre ces taxes
Les proprietaires et organisations de defense des consommateurs (notamment Test-Achats) ont conteste ces taxes sur un argument juridique central : elles traiteraient differemment les contribuables selon leur lieu de residence principale, ce qui constituerait une discrimination contraire au principe d'egalite et de non-discrimination garanti par la Constitution belge.
L'argument est le suivant : deux proprietes identiques de meme valeur, situees dans la meme commune, sont taxees differemment selon que leur proprietaire habite ou non dans la commune. Cette distinction, basee sur le lieu de residence, serait discriminatoire.
La decision de la Cour de cassation : un revirement partiel
Ce que la Cour d'appel de Gand avait decide
La Cour d'appel de Gand avait donne raison aux proprietaires en jugeant ces taxes discriminatoires. Elle avait considere que la distinction basee sur le lieu de residence du proprietaire n'etait pas objetivement justifiee.
Le raisonnement de la Cour de cassation
La Cour de cassation n'a pas tranche sur le fond — elle a casse les arrets de Gand pour des raisons juridiques. Son raisonnement central : les communes peuvent legitimement presenter ces taxes comme un prelevement forfaitaire sur des biens consideres comme relevant du confort ou du luxe, independamment des revenus du proprietaire.
Dans cette lecture, la taxe ne discrimine pas les proprietaires selon leur lieu de residence : elle taxe une categorie de biens (les residences secondaires) consideree comme relevant du "confort luxueux". Le critere pertinent serait donc la nature du bien, pas le domicile du proprietaire.
Ce raisonnement ouvre une voie pour que les communes maintiennent leurs taxes, a condition de les justifier correctement comme taxes sur une categorie de biens, et non comme taxes sur le comportement de leurs proprietaires.
Pourquoi l'affaire n'est pas terminee
La Cour de cassation n'a pas valide les taxes — elle a annule le raisonnement de Gand et renvoje l'affaire devant la Cour d'appel d'Anvers. Cette juridiction devra reexaminer les taxes de Knokke et Coxyde en tenant compte du cadre trace par la Cour de cassation. Elle pourrait les valider, les invalider partiellement, ou les invalider sur d'autres motifs.
Le precedent contradictoire du Conseil d'Etat
Pendant que la saga judiciaire civile se poursuit, le Conseil d'Etat a rendu en mai 2025 trois arrets qui annulent la taxe provinciale sur les residences secondaires en Flandre-Occidentale pour les exercices 2022, 2023 et 2024.
Pourquoi ce precedent est significatif
Le Conseil d'Etat a juge cette taxe provinciale discriminatoire, ce qui a entraine des remboursements aux proprietaires pour les annees 2022 a 2024.
La distinction entre la taxe provinciale (annulee par le Conseil d'Etat) et les taxes communales (dont le sort reste incertain apres la Cour de cassation) est importante. Ce sont deux niveaux de pouvoir differents, avec des bases juridiques differentes pour etablir ces taxes.
Le tableau de situation en janvier 2026
| Taxe | Instance | Decision | Consequence |
|---|---|---|---|
| Taxe provinciale FO (2022-2024) | Conseil d'Etat, mai 2025 | Annulee | Remboursements en cours |
| Taxe communale Knokke | Cour appel Anvers (renvoi) | En attente | Incertitude |
| Taxe communale Coxyde | Cour appel Anvers (renvoi) | En attente | Incertitude |
| Autres communes littorales | Procedures diverses | Variables | Surveiller |
Ce que les proprietaires de residences secondaires doivent faire
Conserver tous les avis de taxation et preuves de paiement
C'est la recommandation la plus importante. Si la Cour d'appel d'Anvers annule les taxes communales de Knokke et Coxyde, des remboursements pourraient etre accordes pour les exercices recents. Les proprietaires qui n'ont pas conserve leurs avis de paiement auront du mal a faire valoir leurs droits.
Documents a conserver :
- Tous les avis de taxation depuis 2020 minimum
- Preuves de paiement (extraits de compte, quittances)
- Tout courrier de contestation envoye aux communes
- Decisions de justice recues si vous avez deja conteste
Ne pas payer "sous reserve" en cas de contestation
Si vous souhaitez contester une taxe, la technique juridique consiste a payer la taxe "sous toutes reserves" et a introduire une reclamation formelle aupres de la commune dans les delais prevus. Le paiement sans reserve peut etre interprete comme une acceptation.
Avant de contester, consultez un avocat specialise en droit fiscal ou administratif : les procedures sont formalisees et les delais sont stricts.
Surveiller l'evolution de la Cour d'appel d'Anvers
La decision de la Cour d'appel d'Anvers, quand elle interviendra, clarifiera la situation pour les taxes communales. D'autres communes littorales (De Panne, Middelkerke, De Haan, Blankenberge, Ostende) appliquent des taxes similaires : la decision d'Anvers sur Knokke et Coxyde aura un effet de reference pour l'ensemble du littoral.
Pour les gestionnaires de residences secondaires
Si vous gerez des biens a la Cote pour des proprietaires non-residents :
- Informer vos proprietaires de la situation juridique et de l'incertitude en cours
- Conserver les documents fiscaux dans les dossiers de chaque bien
- Suivre l'evolution de la procedure d'Anvers pour pouvoir agir rapidement si des remboursements deviennent possibles
Avec Seido, les documents fiscaux de chaque bien sont centralises et accessibles en permanence — avis de taxation, preuves de paiement, historique des charges. En cas d'evolution favorable de la jurisprudence sur les taxes de residences secondaires, vos proprietaires disposeront immediatement des documents necessaires pour faire valoir leurs droits. Decouvrir Seido →
Cet article fait partie de L'essentiel immo #2 — Fevrier 2026. A lire aussi : Precompte immobilier a Bruxelles : l'explosion des additionnels communaux — Moratoire hivernal : la Cour constitutionnelle valide le dispositif.
Sources et references
- La Cour de cassation rebat les cartes pour les taxes sur les residences secondaires a Knokke et Coxyde, La Libre Belgique, 20/01/2026
- Conseil d'Etat, 27 mai 2025 (3 arrets) — annulation de la taxe provinciale de Flandre-Occidentale pour 2022-2024 : VRT NWS, 30/05/2025
- Annulation de la taxe provinciale sur les residences secondaires en Flandre occidentale, Moore, 2025
- Contester la taxe seconde residence, Test-Achats