Une jurisprudence recente rappelle une regle fondamentale du droit de la copropriete belge : le syndic ne peut pas engager une action en justice au nom de l'association des coproprietaires sans ratification de l'assemblee generale. Sans cette ratification, l'action risque d'etre declaree irrecevable. Les exceptions sont limitees et precisement definies.
Le syndic peut-il introduire une action en justice sans accord de l'assemblee generale ?
Non, sauf exceptions. L'article 3.92 du Code civil (ancien article 577-9 §1) definit les pouvoirs du syndic. En matiere d'actions en justice, la regle est claire : le syndic qui introduit une action au nom de l'association des coproprietaires (ACP) doit obtenir la ratification de l'assemblee generale, soit prealablement soit dans les meilleurs delais apres l'introduction de l'action. Sans cette ratification, le tribunal peut declarer l'action irrecevable.
Pourquoi cette regle existe
Le syndic : mandataire de la copropriete, pas de son propre chef
Le syndic est un mandataire. Son pouvoir d'agir derive du mandat que lui confie l'assemblee generale. Pour les actes de gestion courante, ce mandat est implicitement inclus dans sa mission. Mais pour les actes qui engagent financierement la copropriete de maniere significative — comme une action en justice —, le Code civil exige une decision deliberee des coproprietaires.
Cette logique protege les coproprietaires d'un syndic qui engagerait des procedures couteuses sans leur accord, exposerait la copropriete a des frais importants en cas d'echec, ou compromettrait des relations commerciales ou de voisinage par des actions que la majorite n'aurait pas approuvees.
Le risque concret de la procedure irrecevable
Un syndic qui agit sans ratification risque de voir l'action declaree irrecevable — c'est-a-dire que le tribunal refuse d'examiner le fond du dossier. La consequence est double :
- La copropriete perd le benefice de la procedure, souvent apres avoir expose des frais importants
- Si un delai de prescription ou de forclusion court, l'action irrecevable ne l'interrompt pas — la copropriete peut definitivement perdre son droit d'agir
Les exceptions : quand le syndic peut agir sans ratification prealable
La jurisprudence et le Code civil reconnaissent des situations ou le syndic peut agir sans attendre l'accord de l'assemblee generale.
1. Les mesures conservatoires urgentes
Le syndic peut introduire :
- Un reference : procedure d'urgence devant le president du tribunal pour obtenir une mesure immediate (interdiction de travaux, appointment d'un expert, mesure de securite)
- Une expertise judiciaire avant tout proces : pour faire constater un etat de fait par un expert nomme par le juge, fixer une preuve, evaluer un dommage
- Toute mesure purement conservatoire qui ne prejudge pas le fond et vise a eviter un dommage irreparable
Dans ces cas, le syndic doit obtenir la ratification de l'AG dans les meilleurs delais apres l'introduction de l'action.
2. Les actions en recouvrement de charges
Le syndic peut agir sans ratification prealable pour le recouvrement des arrieres de charges communes. Cette exception est logique : si chaque action en recouvrement necessite une AG, le syndic ne pourrait pas gerer efficacement les impayes dans une copropriete de grande taille. La jurisprudence et les textes legaux reconnaissent l'aspect de gestion courante de cette mission.
3. Ce qui ne constitue pas une exception
Contrairement a ce que certains syndics ont pu croire ou soutenir, les situations suivantes ne constituent pas des exceptions valides :
- L'urgence subjective (le syndic estime qu'il n'a pas le temps de convoquer une AG)
- La conviction que les coproprietaires approuveraient certainement
- Le fait que l'adversaire soit connu et que la cause soit juste
- La complexite d'organiser une AG extraordinaire
Pour tout litige significatif (troubles de voisinage, malfacons, conflit avec un prestataire, action contre un tiers), la ratification est obligatoire.
Comment organiser la ratification : guide pratique
Option 1 : Ratification prealable en AG ordinaire
La solution la plus propre est d'inscrire l'autorisation d'agir en justice a l'ordre du jour de l'assemblee generale annuelle. Si le litige est connu suffisamment tot, le syndic presente :
- La nature du litige
- Les parties en cause
- L'enjeu financier
- Les chances de succes estimees par l'avocat
- Le budget previsionnel (honoraires, frais de procedure)
- La proposition de mandat specifique pour l'avocat
L'AG vote et le syndic est autorise a agir.
Option 2 : Assemblee generale extraordinaire
Pour un litige qui surgit entre deux AG ordinaires et qui ne peut pas attendre, le syndic convoque une AG extraordinaire. Cette procedure est plus lourde (frais de convocation, difficulte a reunir les quorums) mais elle est parfois indispensable.
La convocation d'une AG extraordinaire avec un delai reduit (15 jours en cas d'urgence au lieu des 15 jours habituels) est possible si la situation le justifie.
Option 3 : Ratification a posteriori
Dans les cas d'urgence reelle, le syndic peut agir en premiere intention (reference, mesure conservatoire) et soumettre la ratification a l'AG suivante. Cette option est risquee si l'AG refuse la ratification — dans ce cas, le syndic pourrait etre personnellement expose aux frais engages.
Les risques pour le syndic en cas de defaut de ratification
Un syndic qui engage une action sans ratification valide s'expose a plusieurs risques :
Irrecevabilite de l'action
Le tribunal peut refuser d'examiner le fond si la capacite d'agir du syndic n'est pas etablie. La copropriete perd la procedure et les frais engages.
Responsabilite personnelle du syndic
Si l'action irrecevable a cause un prejudice a la copropriete (frais de procedure perdus, delai de prescription laisse courir), les coproprietaires peuvent se retourner contre le syndic. Sa responsabilite professionnelle — et potentiellement sa garantie d'assurance — sont en jeu.
Mise en cause de l'AG elle-meme
Si la ratification a posteriori est refusee par l'AG, le syndic qui a agi sans autorisation se retrouve dans une situation juridiquement delicate. Les coproprietaires qui s'opposaient a l'action peuvent soulever l'absence de ratification comme moyen de defense et demander que les frais soient supportes personnellement par le syndic.
Ce que les gestionnaires doivent verifier sur les dossiers en cours
Audit des actions en justice actuelles
Tout gestionnaire d'immeuble en copropriete devrait passer en revue les procedures judiciaires en cours et verifier pour chacune :
- Existe-t-il un proces-verbal d'AG autorisant l'action ?
- Si l'action a ete introduite en urgence, la ratification a-t-elle ete obtenue lors de l'AG suivante ?
- Le mandat de l'avocat est-il appuye sur une decision d'AG ?
Si une action en cours manque de ratification, il est encore temps de soumettre la regularisation a l'AG. L'absence de ratification, si elle n'a pas encore ete soulevee par la partie adverse, peut encore etre corrigee.
Documenter systematiquement
Chaque decision d'AG relative a une action en justice doit etre :
- Mentionnee clairement dans le proces-verbal
- Jointe au dossier de l'avocat
- Conservee dans les archives de la copropriete
En cas de contestation sur la validite de la ratification, le proces-verbal d'AG est la piece maitresse du dossier.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #2 — Fevrier 2026. A lire aussi : Vices caches en copropriete : l'arret de la Cour de cassation — Fibre optique en copropriete : droits et obligations du syndic.
Sources et references
- Article 3.92 du Code civil belge (ancien article 577-9 §1) — pouvoirs d'agir du syndic au nom de l'ACP
- Droit d'agir de la copropriete, copropriete-ejuris.be
- La recuperation des arrieres de charges de copropriete, ActualitesDroitBelge.be