Par son arret n° 131/2025 du 9 octobre 2025, la Cour constitutionnelle a confirme la constitutionnalite du moratoire hivernal bruxellois. Les expulsions locatives restent suspendues du 1er novembre au 15 mars. Pour les gestionnaires de biens bruxellois avec des locataires defaillants, le calendrier et les procedures de protection des bailleurs sont a maitriser sans attendre.
Le moratoire hivernal bruxellois est-il definitif apres l'arret de la Cour constitutionnelle ?
Oui. L'arret n° 131/2025 de la Cour constitutionnelle du 9 octobre 2025 a rejete les recours introduits contre le dispositif bruxellois de suspension des expulsions hivernales. Le moratoire est desormais valide sur le plan constitutionnel — il respecte a la fois le droit fondamental au logement et le droit de propriete des bailleurs. Cette confirmation signifie que le dispositif ne disparaitra pas prochainement, sauf modification legislative de la Region bruxelloise elle-meme.
Ce que le moratoire hivernal interdit et permet
La periode de suspension
Du 1er novembre au 15 mars, les expulsions locatives sont suspendues en Region bruxelloise. Un juge de paix peut prononcer un jugement d'expulsion pendant cette periode, mais l'execution de ce jugement (le depart physique du locataire avec l'intervention de l'huissier) est reportee au 16 mars au plus tot.
Ce que le moratoire ne bloque pas
Le moratoire hivernal suspend l'execution des expulsions, pas les procedures judiciaires. Pendant la periode hivernale, le bailleur peut et doit :
- Continuer a documenter les impayes (releves de compte, lettres recommandees)
- Envoyer des mises en demeure formelles au locataire
- Introduire ou poursuivre une procedure judiciaire devant le juge de paix
- Obtenir un jugement d'expulsion, qui sera executable au 16 mars
Ce que le bailleur ne peut pas faire
- Forcer le locataire a quitter le logement entre le 1er novembre et le 15 mars
- Couper les acces au logement (electricite, eau chaude, acces)
- Exercer des pressions physiques ou psychologiques pour obtenir le depart
- Representer des frais non contractuels pendant la periode de moratoire
L'arret de la Cour constitutionnelle : les arguments retenus
La Cour constitutionnelle a valide le dispositif sur la base d'une mise en balance des droits fondamentaux en jeu.
Le droit au logement vs. le droit de propriete
La contestation du moratoire portait essentiellement sur la tension entre le droit au logement des locataires (article 23 de la Constitution) et le droit de propriete des bailleurs (droit fondamental protege par la Convention europeenne des droits de l'homme, protocole 1, article 1er).
La Cour a considere que la suspension temporaire des expulsions pendant les mois d'hiver constituait une restriction proportionnee au droit de propriete des bailleurs, justifiee par l'objectif de protection du droit au logement dans une periode climatiquement defavorable.
L'argument decisif : le fonds d'indemnisation
Un element central dans le raisonnement de la Cour est l'existence d'un mecanisme de compensation pour les bailleurs : le Fonds regional de solidarite peut indemniser les bailleurs qui subissent des impayes pendant la periode de moratoire. La Cour a estime que ce mecanisme permettait d'equilibrer la charge imposee aux bailleurs.
Ce point est crucial pour les gestionnaires : si le fonds d'indemnisation n'existait pas, la Cour aurait peut-etre conclu differemment. Son existence — et son accessibilite effective — est donc une garantie pour l'ensemble du dispositif.
Le calendrier pratique pour les gestionnaires en 2026
La gestion d'un locataire defaillant a Bruxelles s'organise selon un calendrier annuel que tout gestionnaire doit connaitre.
Avant le 15 aout : obtenir le jugement d'expulsion
Pour qu'un locataire defaillant puisse etre expulse avant le debut du moratoire (1er novembre), le gestionnaire doit avoir obtenu un jugement executoire avant le 15 aout environ. En pratique, les delais de procedure devant le juge de paix (signification, comparution, delibere, signification du jugement) impliquent de saisir le juge au plus tard en mai-juin pour un jugement rendu avant l'ete.
Saisir le juge de paix en septembre-octobre pour une expulsion avant novembre est illusoire — les delais de procedure ne le permettent pas.
Pendant le moratoire (1er novembre - 15 mars) : documenter et preparer
Meme si l'expulsion est suspendue, cette periode n'est pas du temps perdu pour le gestionnaire :
- Documenter tous les impayes : releves de compte, historique des paiements, correspondances
- Envoyer des mises en demeure formelles par lettre recommandee — elles constituent une preuve de la date de depart du "bref delai" pour les procedures futures
- Maintenir le contact avec le locataire pour tenter une solution amiable (plan d'apurement, mediation)
- Preparer la demande d'indemnisation aupres du Fonds regional de solidarite
Avant le 15 septembre : introduire la demande d'indemnisation
La demande d'indemnisation aupres du Fonds regional de solidarite doit etre introduite avant le 15 septembre pour couvrir le moratoire hivernal de l'annee en cours (novembre - mars). Les gestionnaires qui decouvrent cette date trop tard perdent une annee de compensation.
Le detail des conditions et de la procedure d'indemnisation a ete couvert dans notre article de janvier 2026 :
Rappel : notre article de janvier 2026 detaille les conditions et la procedure pour beneficier du fonds d'indemnisation du moratoire hivernal bruxellois.
Ce que les gestionnaires doivent faire concretement en 2026
Pour les biens avec des impayes en cours
Si vous gerez un bien bruxellois avec un locataire en retard de paiement, le calendrier 2026 est le suivant :
| Periode | Action prioritaire |
|---|---|
| Mars - mai 2026 | Evaluer la situation : plan d'apurement ou procedure judiciaire |
| Avant fin juin 2026 | Saisir le juge de paix si procedure judiciaire decidee |
| Avant 15 septembre 2026 | Introduire la demande d'indemnisation au Fonds regional |
| Octobre 2026 | Verifier la date du jugement — execution avant le 1er novembre ou report au 16 mars 2027 |
Pour les biens sans impayes actuels
La preparation reste utile :
- Constituer un dossier locataire complet : bail, etat des lieux, historique des paiements, correspondances — en cas de probleme futur, la qualite du dossier fera la difference
- Connaitre le calendrier : un impaye qui demarre en octobre et n'est pas traite immediatement peut etre bloque par le moratoire jusqu'en mars
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #2 — Fevrier 2026. A lire aussi : Grille des loyers a Bruxelles : la deconnexion confirmee — Precompte immobilier a Bruxelles : l'explosion des additionnels communaux.
Sources et references
- Cour constitutionnelle, arret n° 131/2025 du 9 octobre 2025, validant la constitutionnalite du moratoire hivernal bruxellois
- La Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal sur les expulsions, RTBF, 09/10/2025
- Expulsions a Bruxelles : la Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal, Federia, 17/11/2025