Chaque annee, a la date anniversaire du bail, le loyer peut etre indexe selon une formule legale precise. Depuis 2022, les regles ont change : le certificat PEB influence desormais le montant de l'indexation dans les trois regions belges. Voici le guide complet pour calculer votre nouveau loyer, region par region.
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Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?
L'indexation est le mecanisme legal qui permet d'adapter le loyer a l'evolution du cout de la vie, mesuree par l'indice sante publie chaque mois par le SPF Economie (Statbel). Ce n'est pas une augmentation de loyer libre : c'est un ajustement encadre par la loi, base sur une formule mathematique.
L'indexation ne s'applique qu'aux conditions suivantes :
- Le bail est ecrit (pas oral)
- Le bail ne contient pas de clause excluant l'indexation
- L'indexation est demandee a la date anniversaire de l'entree en vigueur du bail (ou dans les 3 mois suivants, pas au-dela)
- Le bailleur en fait la demande — l'indexation n'est jamais automatique
La formule de calcul
La formule legale est identique dans les trois regions belges :
Nouveau loyer = Loyer de base x (Nouvel indice / Indice de depart)
Loyer de base : le loyer initial convenu dans le bail (hors charges).
Nouvel indice : l'indice sante du mois qui precede la date anniversaire de l'entree en vigueur du bail.
Indice de depart : l'indice sante a une date de reference qui depend de la region et de la date de signature du bail.
Le resultat est toujours arrondi au centime superieur. L'indexation ne peut jamais depasser le resultat de cette formule — aucune "marge" supplementaire n'est autorisee.
L'indice de depart selon votre region
C'est la que les differences regionales commencent. Le choix de l'indice de depart impacte directement le montant de l'indexation.
Bruxelles et Wallonie
L'indice de depart est l'indice sante du mois qui precede la signature du bail. C'est la regle classique, heritee de l'article 1728bis du Code civil.
Exemple : bail signe le 15 mars 2020 → indice de depart = indice sante de fevrier 2020.
Flandre
La Flandre a introduit une distinction avec le Vlaams Woninghuurdecreet :
- Baux signes a partir du 1er janvier 2019 : l'indice de depart est l'indice sante du mois qui precede l'entree en vigueur du bail (et non la signature)
- Baux signes avant 2019 : la regle classique s'applique (mois precedant la signature)
Cette distinction est importante lorsque la date de signature et la date d'entree en vigueur different de plusieurs mois.
L'impact du certificat PEB sur l'indexation
Depuis les reformes de 2022-2023, les trois regions belges ont introduit des mecanismes limitant l'indexation pour les logements energivores. Ces mesures visent a inciter les proprietaires a renover.
Bruxelles — facteurs correctifs
L'ordonnance du 14 octobre 2022 (Code bruxellois du Logement, art. 224) introduit des facteurs correctifs qui reduisent l'indexation pour les logements mal classes :
| PEB | Facteur correctif |
|---|---|
| A a D | 100% (indexation complete) |
| E | Facteur correctif selon le mois anniversaire |
| F et G | Facteur correctif plus restrictif |
Le facteur correctif depend du mois anniversaire et diminue progressivement l'indexation autorisee. Pour un PEB E, la reduction est moderee. Pour un PEB F ou G, elle peut annuler presque entierement l'indexation.
Important : cette restriction ne s'applique qu'aux baux signes avant le 14 octobre 2022. Les baux signes apres cette date ne sont pas concernes (le proprietaire est sense avoir integre la performance energetique dans le loyer initial).
Wallonie — loyer de base adapte
Le decret wallon du 19 octobre 2022 (modifiant le decret du 15 mars 2018, art. 26) introduit le concept de loyer de base adapte. Au lieu de reduire le pourcentage d'indexation, la Wallonie plafonne le loyer de base utilise dans la formule.
Pour les logements PEB D, E, F et G, le loyer de base est remplace par un loyer adapte inferieur, calcule en deux phases :
- Phase 1 (novembre 2022 a octobre 2023) : restriction initiale avec un loyer de base reduit
- Phase 2 (depuis novembre 2023) : le loyer de base adapte est recalcule, generalement plus restrictif
Le resultat : meme si l'indice sante augmente, la base de calcul etant plafonnee, le nouveau loyer reste contenu.
Flandre — facteur correctif permanent
Le decreet van 10 maart 2023 (Vlaams Woninghuurdecreet, art. 34) impose un facteur correctif permanent pour les certificats EPC D, E et F :
| EPC | Facteur correctif |
|---|---|
| A+ a C | 1,0 (indexation complete) |
| D | 0,975 (reduction de 2,5%) |
| E | 0,950 (reduction de 5%) |
| F | 0,900 (reduction de 10%) |
Ce facteur s'applique directement au resultat de la formule standard. Contrairement a Bruxelles, il est fixe et ne varie pas dans le temps.
Condition : le bail doit avoir ete signe avant le 1er octobre 2022 pour que la restriction s'applique.
Cas particuliers
Baux commerciaux
Les baux commerciaux suivent la formule standard d'indexation (article 1728bis du Code civil), sans aucune restriction PEB. Les corrections energetiques introduites en 2022-2023 ne concernent que les baux d'habitation.
La formule reste donc :
Nouveau loyer = Loyer de base x (Nouvel indice / Indice de depart)
L'indice de depart est toujours celui du mois precedant la signature, quelle que soit la region.
Baux non enregistres
L'enregistrement du bail est gratuit et obligatoire pour les baux d'habitation. L'absence d'enregistrement a des consequences sur l'indexation :
- Wallonie : un bail non enregistre ne peut pas etre indexe du tout. C'est une sanction directe prevue par la legislation wallonne.
- Bruxelles : l'indexation est possible, mais uniquement a partir de la date d'enregistrement effectif du bail.
- Flandre : pas de restriction specifique liee a l'enregistrement pour l'indexation.
Retroactivite
L'indexation ne peut etre reclamee retroactivement que pour les 3 mois precedant la demande ecrite. Si le bailleur oublie d'indexer pendant plusieurs annees, il ne pourra recuperer que 3 mois d'arrieres.
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Plutot que de chercher les indices, appliquer les corrections PEB et verifier les regles regionales manuellement, utilisez notre calculateur d'indexation gratuit.
Il vous suffit de renseigner :
- Le type de bail (habitation ou commercial)
- Votre region
- Le certificat PEB du logement
- Le loyer de base
- Les dates de signature et d'entree en vigueur
Le calculateur applique automatiquement la bonne formule, les bons indices, et les corrections PEB en vigueur. Vous obtenez votre nouveau loyer en quelques secondes, avec l'explication detaillee du calcul.
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Questions frequentes
L'indexation est-elle obligatoire ?
Non. L'indexation est un droit du bailleur, pas une obligation. Si le bailleur ne la demande pas a la date anniversaire, le loyer reste inchange. Le locataire n'est jamais tenu de proposer l'indexation.
Peut-on indexer un loyer deja indexe l'annee precedente ?
Oui. L'indexation se calcule toujours sur le loyer de base (le loyer initial du bail), jamais sur le loyer indexe de l'annee precedente. La formule utilise toujours le loyer de base comme point de depart.
Que faire si mon PEB change apres renovation ?
Si vous obtenez un meilleur certificat PEB apres travaux, le facteur correctif est mis a jour lors de la prochaine indexation. Un passage de PEB F a PEB C, par exemple, permet de retrouver une indexation complete.
L'indexation s'applique-t-elle aux charges ?
Non. L'indexation ne concerne que le loyer de base, jamais les charges (qu'elles soient forfaitaires ou provisionnelles). Les charges sont ajustees separement selon le bail.
Quel indice utiliser : indice sante ou indice des prix a la consommation ?
L'indexation des loyers en Belgique utilise l'indice sante, qui est une version lissee de l'indice des prix a la consommation excluant certains produits (tabac, alcool, carburants). C'est l'indice publie mensuellement par Statbel.
Mon locataire peut-il refuser l'indexation ?
Si les conditions legales sont remplies (bail ecrit, formule correcte, demande a la date anniversaire), le locataire ne peut pas refuser l'indexation. En cas de contestation, le juge de paix est competent.
Derniere mise a jour : mars 2026. Cet article est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation specifique, consultez un professionnel du droit immobilier.