Du 1er novembre au 15 mars, les expulsions locatives sont suspendues a Bruxelles. Pour les bailleurs confrontes a un locataire qui ne paie plus, c'est une situation financierement difficile. Mais un mecanisme d'indemnisation existe — et la grande majorite des bailleurs n'en ont jamais entendu parler. Voici comment en beneficier.
Qu'est-ce que le moratoire hivernal bruxellois et qui protege-t-il ?
Le moratoire hivernal bruxellois suspend toutes les expulsions locatives du 1er novembre au 15 mars de chaque annee. Pendant cette periode, meme un bailleur qui dispose d'un jugement d'expulsion valide ne peut pas faire executer cette decision. Le dispositif vise a proteger les locataires vulnerables contre la perte de leur logement pendant les mois les plus froids.
Mais la suspension de l'expulsion ne signifie pas que le bailleur doit supporter seul le manque a gagner. La Region bruxelloise a mis en place le Fonds regional de solidarite, qui permet d'indemniser le bailleur pour les loyers et charges impayees pendant la duree du moratoire.
Comment fonctionne le Fonds regional de solidarite ?
Le Fonds regional de solidarite est un mecanisme d'indemnisation finance par la Region de Bruxelles-Capitale. Il prend en charge les loyers et charges impayes accumules pendant la periode de moratoire hivernal, a condition que le bailleur remplisse toutes les conditions d'eligibilite.
Les conditions pour beneficier de l'indemnisation
Cinq conditions cumulatives doivent etre remplies :
1. Disposer d'un jugement autorisant l'expulsion Le jugement doit avoir ete obtenu apres le 15 aout ou pendant le moratoire en cours. Un jugement plus ancien qui n'a pas encore ete execute est egalement recevable, pour autant qu'il soit toujours valide.
2. Avoir un bail enregistre L'enregistrement du bail est une obligation legale en Belgique depuis 2007. Sans enregistrement, le bailleur perd de nombreux droits, y compris l'acces au Fonds regional de solidarite. Si votre bail n'est pas enregistre, c'est une priorite absolue — les frais d'enregistrement sont a charge du bailleur mais le bureau d'enregistrement peut intervenir d'office.
3. Prouver le non-paiement Le bailleur doit fournir la preuve que le locataire n'a pas verse l'indemnite d'occupation durant le moratoire. Cette preuve peut etre un releve de compte bancaire montrant l'absence de versement, ou une declaration sur l'honneur accompagnee de tout document pertinent.
4. Avoir envoye un rappel ou une mise en demeure Un document ecrit — rappel de loyer, mise en demeure par courrier recommande — doit avoir ete adresse au locataire. Cette condition souligne l'importance de documenter chaque etape du contentieux locatif par ecrit.
5. Introduire la demande dans les delais C'est la condition que les bailleurs ratent le plus souvent : la demande doit etre introduite au plus tard le 15 septembre suivant la fin du moratoire concerne. Soit, pour le moratoire se terminant le 15 mars 2026, avant le 15 septembre 2026.
Comment calculer la periode indemnisee ?
Seule la periode courant a partir de la date d'expulsion autorisee peut etre indemnisee — pas l'integralite de l'impaye depuis les premiers manquements du locataire.
Exemple pratique
- Locataire en situation de non-paiement depuis septembre 2025
- Jugement d'expulsion obtenu le 20 novembre 2025
- Moratoire hivernal : 1er novembre 2025 au 15 mars 2026
- Periode indemnisable : du 20 novembre 2025 au 15 mars 2026 (date d'autorisation d'expulsion incluse)
- Periode non indemnisable : septembre et octobre 2025 (avant le jugement)
Ce que cela signifie : il est dans l'interet du bailleur d'obtenir le jugement d'expulsion le plus rapidement possible. Un bailleur qui attend pour saisir le juge de paix reduit mecaniquement la periode indemnisable.
La procedure : comment introduire la demande ?
Le Fonds regional de solidarite propose deux voies d'acces :
Voie en ligne (recommandee)
Via le portail be.brussels, rubrique Logement > Expulsion locative > Demande d'indemnisation. La procedure en ligne est plus rapide et permet de suivre l'avancement du dossier. Munissez-vous de :
- Le jugement autorisant l'expulsion (scan ou PDF)
- Le bail enregistre (ou preuve d'enregistrement)
- Les preuves de non-paiement (releves de compte)
- Copie de la mise en demeure envoyee au locataire
- Vos coordonnees bancaires pour le virement
Formulaire papier
Un formulaire papier peut etre obtenu aupres du Fonds regional de solidarite et envoye par courrier recommande. Cette voie est plus longue et offre moins de visibilite sur le traitement du dossier.
Le delai cle a ne pas rater
15 septembre suivant la fin du moratoire. Pour le moratoire 2025-2026 (1er novembre 2025 - 15 mars 2026), la date limite est le 15 septembre 2026. Passee cette date, toute demande est irrecevable, quelle que soit la legitimite de la situation.
Pourquoi ce mecanisme est si peu utilise
Plusieurs raisons expliquent que la grande majorite des bailleurs eligibles ne demandent jamais l'indemnisation :
La meconnaissance du dispositif : ni les baux types, ni les organismes de location ne mentionnent systematiquement le fonds. Les bailleurs qui gerent eux-memes leurs biens ont peu de chances d'en avoir entendu parler.
La complexite administrative percue : constituer un dossier complet (jugement, bail enregistre, preuves de non-paiement, mise en demeure) peut sembler decourageant pour un bailleur individuel en situation de stress.
La confusion avec d'autres aides : le Fonds regional de solidarite est distinct du Fonds du Logement ou de l'aide juridique. Beaucoup de bailleurs cherchent au mauvais endroit.
Le delai court : le 15 septembre n'est que 6 mois apres la fin du moratoire. Sans rappel automatique, la date passe souvent inapercue.
Les bons reflexes pour un gestionnaire immobilier
Pour les gestionnaires gerant des biens a Bruxelles, le moratoire hivernal fait partie du calendrier annuel. Voici les pratiques a mettre en place systematiquement.
Avant l'hiver
- Verifier que tous les baux sont enregistres pour tous les biens bruxellois du portefeuille
- Identifier les locataires en retard de paiement en entrant dans le moratoire (situations a risque)
- Saisir le juge de paix rapidement pour les situations de non-paiement confirmees, afin d'obtenir le jugement avant ou pendant le moratoire
Pendant le moratoire (novembre - mars)
- Envoyer des rappels ecrits (courrier recommande) pour tous les loyers impayes — ces documents seront indispensables pour la demande d'indemnisation
- Conserver toutes les preuves de non-paiement (releves de compte mensuels)
- Documenter chaque contact avec le locataire (date, moyen, contenu)
Apres le moratoire (mars - septembre)
- Introduire la demande d'indemnisation avant le 15 septembre
- Constituer le dossier complet sans attendre la derniere minute
- Relancer l'expulsion des la levee du moratoire si la situation ne s'est pas resolue
Une note sur la Cour constitutionnelle
En 2024, la Cour constitutionnelle a confirme la constitutionnalite du moratoire hivernal bruxellois. Plusieurs associations de bailleurs avaient conteste le dispositif, arguant qu'il portait atteinte au droit de propriete. La Cour a juge que la suspension temporaire etait proportionnee a l'objectif de protection du logement, d'autant plus que le mecanisme d'indemnisation existe pour compenser les bailleurs leses.
Cette confirmation judiciaire rend le dispositif definitivement ancre dans le paysage locatif bruxellois. Pour les gestionnaires, c'est un element permanent a integrer dans la gestion des biens bruxellois.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #1 — Janvier 2026. A lire aussi : Fausses fiches de paie : quand la tromperie d'un locataire annule le bail.
Sources et references
- Ordonnance du 22 juin 2023 modifiant le Code bruxellois du Logement en matiere de contentieux locatif et d'expulsion, M.B., 2023
- Moratoire hivernal — demande d'indemnisation, be.brussels
- Bailleurs, avez-vous ete victimes du moratoire hivernal ?, SNPC, 2024
- La Cour constitutionnelle confirme le moratoire hivernal bruxellois, Monard Law, 2024