La Region bruxelloise prepare une reforme majeure du certificat PEB en copropriete. A partir de 2033, les unites classees F ou G pourront generer des amendes allant jusqu'a 31 250 EUR par appartement — soit 62 500 EUR pour deux appartements sous les toits. Voici ce que tout gestionnaire de coproprietes bruxelloises doit savoir et planifier des maintenant.
Que va changer la reforme PEB en copropriete a Bruxelles ?
La reforme PEB bruxelloise, attendue fin 2026 ou en 2027, introduit trois changements structurels pour les coproprietes : la fusion des metiers de certificateur et conseiller PEB en un seul expert, l'obligation d'un certificat par unite, et la creation d'un rapport de synthese pour l'ensemble de l'immeuble. Ce rapport identifiera explicitement les unites en infraction par rapport aux dates butoirs reglementaires.
Ces mesures s'appuient sur l'ordonnance du 7 mars 2024 modifiant le Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maitrise de l'Energie (CoBrACE), ainsi que sur les arretes du 3 juillet 2025 relatifs a l'expert PEB, aux indicateurs et aux exigences.
La fusion des metiers : l'expert PEB unique
Aujourd'hui, deux metiers coexistent a Bruxelles : le certificateur PEB (qui etablit les certificats) et le conseiller PEB (qui recommande les travaux). La reforme fusionne ces deux roles en un seul professionnel : l'expert PEB.
Chaque copropriete devra designer un expert PEB unique pour l'ensemble de l'immeuble. Cette centralisation vise a garantir une vision coherente de la performance energetique de tout le batiment et a faciliter la planification des travaux.
Les nouvelles obligations documentaires
| Document | Obligation | Scope |
|---|---|---|
| Certificat PEB | 1 par unite (appartement, bureau, commerce) | Individuel |
| Rapport PEB de synthese | 1 par copropriete | Immeuble entier |
| Liste des infractions | Integree au rapport de synthese | Unites hors normes |
Le rapport de synthese sera l'outil central de pilotage pour les gestionnaires et les assemblees generales. Il permettra d'identifier en un coup d'oeil quelles unites necessitent une intervention prioritaire avant les dates butoirs.
Quelles sont les dates butoirs et comment sont calculees les amendes ?
Les amendes PEB en copropriete a Bruxelles suivent un calendrier en deux etapes, avec des seuils de consommation energetique decroissants. Le calcul repose sur le depassement du seuil autorise, avec un plafonnement de l'ecart a 125 kWh/m².
Le calendrier des sanctions
| Echeance | Objectif | Seuil de consommation | Sanction si depassement |
|---|---|---|---|
| 2033 (indicatif) | Elimination des F et G | 275 kWh/m²/an | Amende calculee sur le depassement |
| 2043 (indicatif) | Elimination des D et E | 150 kWh/m²/an | Amende calculee sur le depassement |
La formule de calcul
Amende = 2,5 EUR x ecart (plafonne a 125 kWh/m²) x superficie (m²)
L'ecart est la difference entre la consommation reelle et le seuil autorise. Il est plafonne a 125 kWh/m², ce qui signifie que meme un appartement tres energivore ne pourra pas generer une amende superieure au plafond calcule sur cette base.
Un exemple concret : l'immeuble de 10 appartements
Prenons une copropriete de 10 appartements dont 2 appartements sous les toits affichent un PEB de 425 kWh/m²/an, chacun de 100 m².
Calcul par appartement en 2033 :
- Consommation actuelle : 425 kWh/m²/an
- Seuil autorise : 275 kWh/m²/an
- Depassement : 425 - 275 = 150 kWh/m² (plafonne a 125 kWh/m²)
- Amende : 2,5 EUR x 125 x 100 m² = 31 250 EUR par appartement
Consequence pour la copropriete :
- Total pour les 2 appartements en infraction : 62 500 EUR
- Repartition selon les quotiemes
- Un coproprietaire detenant 100/1000e : 6 250 EUR de sa poche
Ces chiffres illustrent pourquoi les amendes PEB vont couter bien plus cher que les travaux d'isolation. Un ravalement de toiture ou une isolation sous toiture se chiffre generalement entre 8 000 et 20 000 EUR par appartement — soit deux a quatre fois moins que l'amende potentielle.
Les nouvelles tables climatiques : une bonne nouvelle pour 2027
Bruxelles Environnement adoptera de nouvelles tables climatiques d'ici 2027. Ces tables recalibrent les valeurs de reference en tenant compte des donnees climatiques actualisees, ce qui devrait ameliorer mecaniquement les scores PEB de nombreux batiments.
Ce que cela signifie en pratique
Un certificat classe F en 2025 pourrait passer en classe D en 2027 sans qu'aucun travaux ne soit realise. L'ampleur exacte de la reduction depend de la configuration specifique de chaque batiment (orientation, compacite, type de chauffage), mais les simulations disponibles montrent des gains de 1 a 2 classes pour les batiments dont la surconsommation est principalement liee a des biais de calcul climatique.
Implication pour les gestionnaires : il peut etre strategique d'attendre 2027 pour refaire les certificats PEB de vos unites, plutot que de lancer des travaux sur la base de certificats etablis avec les anciennes tables. Un appartement qui passe de F a D avec les nouvelles tables n'aura plus l'urgence de 2033.
L'impact du photovoltaique : les regles vont changer
Le traitement des panneaux solaires dans le calcul PEB va evoluer significativement apres 2027.
Avant 2027 (systeme actuel)
La production solaire est entierement deduite de la consommation totale du logement. Cela ameliore artificiellement le score PEB, parfois de facon excessive. Un appartement chauffé au mazout avec 12 panneaux peut afficher un score deux classes au-dessus de ce qu'il serait sans panneaux.
Apres 2027 (nouveau systeme)
La production photovoltaique ne sera deduite que de la consommation electrique, pas de la consommation de chauffage (mazout, gaz). Cette regle rapproche le score PEB de la realite energetique du batiment.
| Type de logement | Gain PEB avec panneaux aujourd'hui | Gain PEB avec panneaux apres 2027 |
|---|---|---|
| Chauffage mazout ou gaz | D → B (2 classes) | D → C (1 classe) |
| Pompe a chaleur | D → B (2 classes) | D → B (inchange, 100% du gain maintenu) |
Exception favorable : les logements equipes d'une pompe a chaleur conserveront l'integralite du gain photovoltaique, car leur consommation est quasi entierement electrique. C'est un argument supplementaire en faveur de la transition vers la pompe a chaleur dans les coproprietes bruxelloises.
Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant
La reforme PEB bruxelloise n'entrera en vigueur qu'en 2026-2027, mais les travaux de renovation energetique prennent du temps a planifier et a faire voter en assemblee generale. L'anticipation est la seule strategie viable.
1. Evaluer l'exposition de chaque copropriete
Commencez par identifier les unites avec un certificat PEB F ou G dans vos immeubles bruxellois. Ce sont les plus exposees a l'amende de 2033. Pour les unites sans certificat, planifiez un audit energetique.
Questions a poser pour chaque immeuble :
- Combien d'unites sont classees F ou G ?
- Quelle est leur superficie ?
- Quel serait le montant total des amendes en 2033 sans intervention ?
- Quel serait le cout des travaux necessaires (isolation toiture, fenetres, chauffage) ?
2. Alimenter le fonds de reserve
Les gros travaux d'isolation et de renovation energetique necessitent des votes en assemblee generale et un financement adequat. La loi impose deja la constitution d'un fonds de reserve en copropriete, mais son niveau est souvent insuffisant pour des travaux lourds.
Calculez le montant necessaire pour amener les unites en infraction au seuil de 275 kWh/m²/an d'ici 2033, et proposez un plan de financement pluriannuel a l'assemblee generale. Il vaut mieux commencer a provisionner maintenant que de se retrouver a devoir voter un appel de fonds exceptionnel en 2030.
3. Planifier les travaux par priorite
La toiture est le levier d'isolation le plus efficace pour les appartements sous les toits — et ce sont generalement eux qui affichent les plus mauvais scores PEB. Une isolation sous toiture peut faire passer un appartement de F a D, eliminant ainsi le risque d'amende de 2033.
Ordre de priorite recommande :
- Isolation de la toiture (impact maximal, urgence 2033)
- Remplacement des vitrages (double ou triple vitrage)
- Isolation des murs exterieurs (ravalement combine)
- Remplacement du systeme de chauffage
4. Attendre 2027 pour les nouveaux certificats
Si vos certificats actuels sont etablis avec les tables climatiques actuelles, attendez l'adoption des nouvelles tables avant de refaire les certificats. Vous economiserez des frais de certification et obtiendrez des scores plus proches de la realite.
Exception : si vous avez besoin d'un certificat pour une vente ou une mise en location avant 2027, etablissez-le avec les tables actuelles et prevoyez une mise a jour apres 2027.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #1 — Janvier 2026. A lire aussi : Coproprietaires : ce que vous etes en droit d'attendre de votre syndic.
Sources et references
- Ordonnance du 7 mars 2024 modifiant le CoBrACE, M.B., 22 mars 2024
- Arretes du 3 juillet 2025 — Expert PEB, Indicateurs et Exigences, Certificat Unique, Bruxelles Environnement
- Fin programmee du bati energivore en Region bruxelloise, Bruxelles Environnement, 2024
- Brussels renovation obligation approved by Parliament, Loyens & Loeff, 2024