Le decret wallon du 5 decembre 2024 va transformer la Wallonie en l'une des regions les plus attractives d'Europe pour la transmission de patrimoine immobilier. A partir du 1er janvier 2028, les droits de succession en ligne directe passeront de 24-30% a 12-15% maximum. Pour les gestionnaires immobiliers qui accompagnent leurs proprietaires, c'est une reforme a integrer dans les conseils de planification patrimoniale.
Quels sont les nouveaux taux de succession en Wallonie a partir de 2028 ?
A partir du 1er janvier 2028, le taux maximal des droits de succession en ligne directe (parents vers enfants) en Wallonie sera reduit de moitie, passant de 24-30% a 12-15% pour les tranches superieures a 250 000 EUR. Pour les transmissions hors ligne directe (entre etrangers ou tierces parties), le taux maximal passe de 80% a 40%. Cette reforme, issue du decret du 5 decembre 2024, positionne la Wallonie comme la region belge la plus competitive en matiere de fiscalite successorale.
Le comparatif europeen qui change tout
Pour comprendre l'ampleur de la reforme, il suffit de comparer les taux de succession applicables a un patrimoine immobilier transmis a un enfant unique dans differentes juridictions.
| Region / Pays | Taux max en ligne directe (> 250 000 EUR) | Taux max hors ligne directe |
|---|---|---|
| Belgique - Bruxelles | 24% a 30% | 80% |
| Belgique - Flandre | 27% | 55% |
| Belgique - Wallonie (2026-2027) | 24% a 30% | 80% |
| Belgique - Wallonie (2028+) | 12% a 15% | 40% |
| France | 20% a 45% | 60% |
| Luxembourg | 0% | 15% a 60% |
| Pays-Bas | 20% | 40% |
| Italie | 4% | 8% |
A partir de 2028, le taux maximum wallon en ligne directe sera :
- La moitie de ce qu'il est a Bruxelles
- Le tiers du taux français maximum
- Comparable aux Pays-Bas, qui passent pourtant pour un pays a fiscalite moderee
Cette reforme est particulierement significative pour les patrimoines immobiliers importants — ceux qui depassent 500 000 EUR — ou l'impact fiscal est le plus lourd.
Les 7 strategies de transmission patrimoniale a connaitre
La reforme wallonne s'accompagne d'un arsenal de strategies legales que les proprietaires et leurs conseillers peuvent utiliser pour optimiser la transmission. Voici les principales, avec leur applicabilite et leurs avantages.
1. Ne pas se deshabiller trop vite
La premiere strategie, c'est souvent de ne pas agir. En dessous de 250 000 EUR transmis par enfant, les taux de succession restent raisonnables dans les trois regions belges (7% a 10%). Inutile de se precipiter dans des montages complexes pour des patrimoines modestes — le benefice fiscal ne justifie pas toujours la complexity juridique et les frais associes.
Conseil pour les gestionnaires : avant de conseiller des strategies avancees, evaluez la valeur nette du patrimoine immobilier de votre client. Si chaque enfant herite de moins de 250 000 EUR, la planification successorale est moins urgente.
2. Demenager en Wallonie pour profiter des nouveaux taux
Le decret du 5 decembre 2024 a introduit une simplification importante : la condition de residence de 5 ans dans la region wallonne a ete supprimee. Auparavant, il fallait justifier d'un domicile wallon pendant au moins 5 ans avant le deces pour que les taux wallons s'appliquent.
Aujourd'hui, il suffit que le defunt soit domicilie en Wallonie au moment du deces pour que les taux wallons s'appliquent a l'ensemble de la succession. Cela facilite considerablement la planification pour les proprietaires domicilies a Bruxelles qui souhaitent profiter des taux wallons.
Important : le changement de domicile doit etre reel et sincere (residence effective), pas fictif. Les autorites fiscales verifient la realite du domicile.
3. Proteger le conjoint avec un contrat de mariage mixte
Le contrat de mariage mixte combine deux regimes :
- Separation de biens comme regime de base (chaque epoux garde la propriete de ce qu'il apporte et acquiert)
- Communaute accessoire limitee pour l'epargne commune
Cette combinaison permet, via un testament adequat, de transmettre la residence principale au conjoint survivant sans droits de succession. Le bien reste en dehors de la masse successorale pour les enfants, qui n'heritent qu'apres le deces du dernier des deux parents.
Avantage fiscal : report de l'imposition successorale d'une generation, avec la possibilite que les taux soient encore plus favorables au moment du second deces.
4. Le saut de generation : renoncer en faveur des petits-enfants
Le "saut de generation" est desormais possible dans les trois regions belges. Il consiste pour un enfant a renoncer a tout ou partie de son heritage, permettant aux petits-enfants d'heriter directement. Chaque petits-enfants beneficie alors de sa propre tranche de 250 000 EUR a taux reduit.
Illustration pour une succession de 500 000 EUR transmis en Wallonie :
| Scenario | Droits de succession 2025-2027 | Droits de succession 2028+ |
|---|---|---|
| 1 enfant herite seul | 86 625 EUR | 42 250 EUR |
| Renonciation : 2 petits-enfants | 53 250 EUR | 25 500 EUR |
Le saut de generation permet d'economiser jusqu'a 16 750 EUR par rapport a une transmission directe, meme avec les nouveaux taux wallons de 2028.
Condition : la renonciation doit etre totale ou partielle selon les regles du Code civil. Un notaire est indispensable pour formaliser l'operation.
5. Le fidei-commis dans le testament
Cette technique successorale est particulierement adaptee aux familles avec plusieurs enfants ou la dispersion du patrimoine est une preoccupation. Le principe : le testateur leguet a un premier beneficiaire (par exemple, un enfant) avec l'obligation de transmettre ce qu'il en reste a un second beneficiaire designe (par exemple, les enfants du premier).
Application pratique : un parent leguet a ses trois enfants, et prevoit dans son testament que si l'un des enfants decede sans descendance, sa part revient aux autres enfants. La taxation s'effectue alors en ligne directe (parent vers enfant), pas entre freres et soeurs — ce qui evite un taux de 30% a 65% selon les regions.
6. Le legs en duo : technique Bruxelles et Wallonie
Le legs en duo est une technique de transmission applicable a Bruxelles et en Wallonie qui permet de contourner les taux prohibitifs applicables aux transmissions hors ligne directe (80% avant 2028, 40% apres).
Mecanique :
- Le testateur designe une ASBL comme legataire universel
- L'ASBL prend en charge l'integralite des droits de succession
- L'ASBL remet environ 50% net aux personnes designees dans le testament (amis, neveux, etc.)
Comparaison pour un legs de 100 000 EUR a un ami :
- Sans legs en duo : le "tiers" recoit environ 20 000 EUR (apres 80% de droits)
- Avec legs en duo : le "tiers" recoit environ 50 000 EUR
La reforme wallonne de 2028 reduit l'avantage du legs en duo pour les transmissions entre etrangers (le taux passe de 80% a 40%), mais la technique reste pertinente pour les legs importants.
7. Donations immobilieres tous les 3 ans
Le delai de reprise des dons manuels (argent, valeurs mobilieres) a ete allonge a 5 ans en Belgique. Mais le delai entre deux donations immobilieres reste a 3 ans. Il est donc possible de "saucissonner" un patrimoine immobilier en donations successives pour beneficier des taux les plus bas sur chaque tranche.
Exemple pour un immeuble de 600 000 EUR :
- Donation 1 (2026) : 200 000 EUR — taux applicable a cette tranche
- Donation 2 (2029) : 200 000 EUR — nouvelle franchise, taux bas sur la tranche initiale
- Donation 3 (2032) : 200 000 EUR — meme avantage
Cette strategie necessite de planifier sur le long terme et de travailler avec un notaire, mais elle peut reduire significativement la charge fiscale globale par rapport a une transmission au moment du deces.
Ce que les gestionnaires immobiliers doivent retenir
La reforme successorale wallonne va accelerer les transmissions de patrimoine immobilier dans les prochaines annees. Des proprietaires qui avaient reporte leur planification successorale vont vouloir agir avant 2028 pour se positionner favorablement, ou attendre 2028 pour profiter des nouveaux taux.
Les signaux d'alerte a surveiller dans votre portefeuille
- Proprietaires ages de plus de 70 ans avec un patrimoine superieur a 500 000 EUR
- Biens transmis hors ligne directe (neveux, amis, associations)
- Proprietaires domicilies a Bruxelles avec des biens en Wallonie
- Successions en cours impliquant plusieurs heritiers
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Accompagner vos proprietaires dans leurs projets de transmission commence par une connaissance precise de leur patrimoine : valeur estimee de chaque bien, historique des interventions et travaux, charges annuelles, baux en cours. Ces informations sont indispensables pour que notaires et conseillers fiscaux puissent proposer les bonnes strategies.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #1 — Janvier 2026. A lire aussi : Moratoire hivernal a Bruxelles : le fonds d'indemnisation que les bailleurs ignorent.
Sources et references
- Decret du 5 decembre 2024 portant reforme de la fiscalite wallonne, M.B., 2024
- Reforme des droits de succession et de donation en Wallonie : ce qui change en 2028, Notaire.be, decembre 2024
- Reduction des droits d'enregistrement, de succession et de donation, Wallonie.be
- Panorama des regimes fiscaux applicables aux successions en Europe, La finance pour tous, 2024
- L'impot sur les successions dans les pays de l'OCDE, OCDE, 2024
- Succession et saut de generation, Nagelmackers, 2024
- Donation immobiliere en Belgique : ce qu'il faut savoir, Puilaetco, 2024
- Comment reduire les droits de succession en Belgique, Test-Achats, 2024
- Heritage et donations, Notaire.be