En juillet 2025, la Cour Europeenne des Droits de l'Homme a rendu un arret historique pour les proprietaires belges. Dans l'affaire Wulffaert c. Belgique, la Cour a juge que si la reglementation urbanistique s'assouplit apres des travaux, l'infraction initiale perd sa qualification. Un principe qui pourrait beneficier a de nombreux proprietaires a travers les trois regions.
Que dit l'arret CEDH Wulffaert c. Belgique du 10 juillet 2025 ?
L'arret Wulffaert et Wulffaert Beheer NV c. Belgique (CEDH, 10 juillet 2025) etablit que la reglementation la plus avantageuse pour un proprietaire poursuivi pour infraction urbanistique doit s'appliquer, y compris si cette reglementation plus favorable a ete adoptee apres les faits. Autrement dit : si vous avez realise des travaux sans permis, et que ces memes travaux sont aujourd'hui dispenses de permis, vous ne pouvez plus etre poursuivi ni condamne pour cette infraction.
Ce principe, connu en droit penal sous le nom de lex mitior ("loi plus douce"), s'applique desormais au droit urbanistique belge en vertu de l'article 7 de la Convention europeenne des droits de l'homme.
Les faits : un jardin, des travaux, et trois niveaux de juridiction
La situation du proprietaire
Un proprietaire flamand avait realise des travaux d'amenagement de jardin sans obtenir le permis d'urbanisme requis par la reglementation en vigueur au moment des faits. Ces travaux — pergola, dalle, amenagements paysagers — etaient ordinaires et n'avaient rien d'exceptionnel.
L'assouplissement reglementaire
Apres la realisation des travaux, la reglementation urbanistique flamande a ete modifiee. Le nouveau cadre reglementaire dispensait precisement ces types de travaux de permis d'urbanisme. Ce que le proprietaire avait fait de facon non conforme en son temps etait devenu parfaitement legal, sans meme avoir besoin d'un permis.
La condamnation par les juridictions belges
Malgre cet assouplissement reglementaire, la justice belge a condamne le proprietaire a toutes les instances :
- Premiere instance : condamnation sur base de la reglementation initiale
- Appel : confirmation de la condamnation
- Cour de cassation : rejet du pourvoi
Le raisonnement des juridictions belges etait classique : la loi applicable est celle en vigueur au moment des faits, pas celle en vigueur au moment du jugement ou apres.
La decision de la CEDH
La Cour europeenne a juge que cette approche violait l'article 7 de la Convention, qui protege contre les condamnations pour des actes qui ne constituaient pas une infraction au moment ou ils ont ete commis — et, par extension via le principe lex mitior, contre les condamnations pour des actes qui ne constituent plus une infraction au moment du jugement.
La Belgique a ete condamnee pour violation de l'article 7 CEDH.
Pourquoi cet arret est important pour les proprietaires belges
Les assouplissements urbanistiques sont nombreux
Les trois regions belges ont toutes adopte, au fil des annees, des assouplissements significatifs dans leur reglementation urbanistique. Ces modifications visaient generalement a simplifier l'administration en dispensant de permis des travaux courants qui n'ont pas d'impact majeur sur le cadre bati ou les voisins.
En Region flamande, le systeme des "travaux exempts de permis" (vrijgestelde handelingen) a ete considerablement elargi ces dernieres annees.
En Region wallonne, le Code de developpement territorial (CoDT) prevoit des categories de travaux dispenses de permis, dont la liste a ete etendue en 2019 et 2023.
En Region bruxelloise, l'arrête du Gouvernement bruxellois relatif aux actes et travaux exemptés a ete plusieurs fois modifié pour elargir les exemptions.
Les types de travaux concernes
L'arret Wulffaert est particulierement pertinent pour des travaux qui ont connu une evolution reglementaire favorable :
| Type de travaux | Evolution courante | Impact potentiel |
|---|---|---|
| Amenagements de jardin (pergola, dalle, abri de jardin) | Exemption progressive | Arret directement applicable |
| Amenagement de grenier/combles | Exemptions etendues dans certaines zones | A verifier region par region |
| Verandas et extensions legeres | Assouplissements recents | Selon surface et zone |
| Changements d'affectation mineurs | Simplifications progressives | Variable selon la region |
| Antennes et installations techniques | Exemptions etendues | Selon type et taille |
Une periode "infractions puis exemptions" frequente
Dans la pratique, de nombreux travaux ont connu une periode "infractionnelle" (2005-2015 par exemple) suivie d'une periode "exemptee" (2016 a ce jour). Des proprietaires condamnes ou menaces de condamnation pendant la periode infractions pourraient se retrouver dans la situation du proprietaire Wulffaert.
Les limites de l'arret : ce qu'il ne couvre pas
Il est important de ne pas sur-interpreter cet arret. Le principe lex mitior ne s'applique pas a toutes les situations.
Ce que l'arret ne couvre pas
Les travaux toujours soumis a permis : si les travaux que vous avez realises sans permis restent soumis a permis aujourd'hui, l'arret Wulffaert ne vous protege pas. La dispense doit couvrir exactement le type de travaux en cause.
Les travaux regularises : si vous avez deja obtenu un permis de regularisation, la situation est reglée par ce permis. L'arret ne modifie pas votre situation.
Les infractions avec impact materiel maintenu : l'arret concerne la qualification penale de l'infraction, pas les droits des tiers (voisins, communes). Des recours de tiers bases sur d'autres fondements que l'infraction urbanistique peuvent subsister.
Les regularisations imposees : dans certains cas, les autorites peuvent encore imposer des travaux de regularisation ou de remise en etat, independamment de la question penale.
Ce que les proprietaires et gestionnaires doivent faire
Identifier les biens concernes
Si vous gerez des biens anciens, particulierement des maisons unifamiliales ou des immeubles avec des amenagements datant des annees 2000-2015, c'est le moment de verifier si des travaux ont ete realises sans permis et si ces memes travaux sont aujourd'hui exempts de permis.
Questions a poser pour chaque bien :
- Y a-t-il eu des travaux realises sans permis ?
- Ces travaux sont-ils aujourd'hui dispenses de permis dans la region concernee ?
- Existe-t-il une procedure en cours ou des menaces de poursuite ?
Consulter un avocat specialise
L'application concrète de l'arret Wulffaert necessite une analyse cas par cas. Tous les travaux non autorises ne beneficient pas automatiquement de la protection lex mitior. Un avocat specialise en droit urbanistique peut analyser si votre situation est couverte par la jurisprudence CEDH.
Documenter la reglementation applicable
Que vous soyez en situation de risque ou simplement prudent, conservez une trace de la reglementation applicable aux travaux realises : textes reglementaires en vigueur au moment des faits, textes actuels, et si possible une note juridique explicite sur les exemptions applicables.
Pour les procedures en cours
Si une procedure urbanistique est en cours contre vous ou l'un de vos clients pour des travaux potentiellement couverts par l'arret Wulffaert, signalez immediatement cette jurisprudence a votre avocat. L'arret du 10 juillet 2025 est recent et certaines juridictions n'ont peut-etre pas encore integre ses implications dans leur raisonnement.
Une jurisprudence a suivre
L'arret Wulffaert ouvre un chantier jurisprudentiel important. Les tribunaux belges vont devoir adapter leur approche du contentieux urbanistique pour integrer le principe lex mitior tel qu'interprete par la CEDH. Les premiers arrets belges "post-Wulffaert" permettront de mesurer l'ampleur pratique de cette protection.
Pour les gestionnaires immobiliers, c'est un sujet a surveiller de pres — notamment si des biens du portefeuille ont fait l'objet de travaux anciens dont la situation reglementaire a evolue.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #1 — Janvier 2026. A lire aussi : PEB a Bruxelles : les coproprietaires bientot co-responsables des passoires energetiques.
Sources et references
- Wulffaert et Wulffaert Beheer NV c. Belgique, CEDH, 10 juillet 2025 — violation de l'article 7 ECHR (lex mitior)
- EHRM veroordeelt Belgie voor schending artikel 7 EVRM bij toepassing vrijstellingsbesluit, Aurius Advocaten, juillet 2025
- Texte integral de l'arret : HUDOC (recherche "Wulffaert Belgium")
- Article 7 de la Convention europeenne des droits de l'homme (ECHR)