Exit le Plan Air Climat Energie (PACE) de 2023 : le Gouvernement wallon a arrete le 11 decembre 2025 une nouvelle feuille de route energetique imposant des obligations progressives des 2028. Obligation de renovation en cas de vente, seuils minimaux pour tout le parc existant, fin progressive du chauffage au mazout : la direction est donnee et les delais sont plus courts qu'on ne le croit. Ce que les proprietaires-bailleurs wallons doivent anticiper maintenant.
Qu'est-ce que la nouvelle feuille de route energetique wallonne ?
La nouvelle feuille de route energetique adoptee le 11 decembre 2025 remplace la trajectoire du Plan Air Climat Energie (PACE) arretee en 2023. Elle definit un cadre progressif d'amelioration des performances energetiques du bati wallon avec un objectif final de PEB B minimum pour tout le parc en 2050.
La reforme s'inspire du modele flamand, qui a deja introduit des obligations de renovation energetique en cas de vente. Elle va plus loin en fixant des echeances pour l'ensemble du parc existant, pas seulement les transactions. Pour les gestionnaires immobiliers qui gerent des portefeuilles wallons, c'est un changement de paradigme majeur : la renovation energetique n'est plus une option, c'est une obligation croissante dont il faut planifier l'execution.
Obligation de renovation en cas de vente : le tableau complet des echeances
Comment fonctionne le dispositif
A partir de 2028, l'acquereur d'un logement devra ameliorer sa performance energetique jusqu'a un niveau minimal dans les cinq ans suivant l'acte authentique. L'obligation porte sur l'acquereur, pas sur le vendeur — mais le certificat PEB du bien influence directement son attractivite et sa valeur sur le marche.
Le tableau ci-dessous resume l'ensemble des echeances :
| Annee | Obligation post-vente (dans 5 ans) | Seuil minimal parc existant |
|---|---|---|
| 2028 | Atteindre PEB D | — |
| 2031 | Atteindre PEB C | PEB F minimum obligatoire |
| 2036 | Atteindre PEB B | PEB E minimum obligatoire |
| 2041 | Atteindre PEB A | PEB D minimum obligatoire |
| 2046 | — | PEB C minimum obligatoire |
| 2050 | — | PEB B minimum obligatoire |
Ce que ca signifie concretement pour un portefeuille locatif
Pour un gestionnaire qui administre des biens wallons, ce tableau appelle une lecture a double entree :
Cote vente : si un bien en portefeuille est susceptible d'etre vendu apres 2028, son acquereur sera oblige de le renover jusqu'au niveau PEB requis dans les 5 ans. Un bien PEB G vendu en 2028 devra atteindre PEB D avant 2033. Cela reduit mecaniquement la valeur du bien et l'attrait de l'investissement — un acheteur integrera le cout des travaux dans son offre.
Cote location : les seuils minimaux du parc existant s'appliquent independamment des transactions. Un bien PEB F qui ne peut pas atteindre PEB F minimum en 2031 sera en infraction. Les sanctions pour non-respect de ces seuils ne sont pas encore definies dans le cadre arrete en decembre 2025, mais la direction est clairement celle d'une interdiction progressive de louer les biens les plus energivores.
Chauffage au mazout et au charbon : le compte a rebours est lance
Les trois dates cles
La reforme energetique wallonne inclut une interdiction progressive des systemes de chauffage au mazout et au charbon, deja en vigueur pour une partie des situations :
- Depuis le 1er janvier 2026 : installation de chaudieres au mazout ou au charbon interdite dans les batiments neufs
- Des 2027 : interdiction etendue aux renovations lourdes (celles qui font l'objet d'un permis d'urbanisme)
- A partir de 2031 : les chaudieres existantes au mazout ou au charbon ne pourront plus etre remplacees par des systemes similaires en cas de panne
Ce dernier point est le plus impactant pour les propriétaires-bailleurs : si une chaudiere au mazout tombe en panne apres 2031, son remplacement by-like sera interdit. Le proprietaire devra obligatoirement passer a une technologie alternative.
Quelles technologies pour remplacer le mazout ?
Les alternatives disponibles et reconnues dans le cadre wallon sont :
- Pompe a chaleur air-eau ou geothermique : la solution la plus performante energetiquement, mais avec un cout d'installation eleve (10.000 a 20.000 EUR selon le systeme et la surface)
- Chaudiere a condensation au gaz naturel : solution de transition, toujours autorisee apres 2031 selon les dernieres indications, mais sur une trajectoire d'interdiction future
- Reseau de chaleur urbain : disponible dans certaines communes, avec raccordement subventionne
- Systemes hybrides (pompe a chaleur + gaz) : reconnus comme solution de transition
Pour les propriétaires dont les biens sont encore equipes au mazout, l'anticipation est la cle : attendre la panne de 2032 pour agir, c'est subir l'urgence et payer le prix fort. Planifier le remplacement maintenant, c'est choisir le bon moment, maximiser les aides et preparer les locataires sereinement.
Aides financieres : ce qui change en 2026
La prime Habitation disparait au 1er octobre 2026
La prime Habitation actuelle — qui subventionne une large gamme de travaux energetiques (isolation, vitrage, toiture, chauffage) — devrait disparaitre le 1er octobre 2026. Les demandes restent possibles jusqu'au 30 septembre 2026 pour les travaux deja realises ou en cours.
Pour les gestionnaires qui ont des travaux energetiques planifies en 2026, c'est une date butoir a ne pas manquer : les travaux entames avant cette date peuvent encore beneficier de l'aide existante.
Le nouveau mecanisme : prime + pret
En remplacement de la prime Habitation, le gouvernement wallon annonce un nouveau mecanisme combinant prime et pret. Les modalites exactes ne sont pas encore arretees, mais l'orientation est la suivante :
- La prime sera davantage ciblee sur les ameliorations reelles de performance (sauts de classe PEB) plutot que sur les travaux isolés
- Le pret a taux reduit sera davantage integre pour les menages qui ne peuvent pas avancer les fonds
Le Renopack reste mais evolue
Le Renopack (pret a 0% pour la renovation energetique) est maintenu. Il sera cependant recentre sur les travaux qui ameliorent effectivement la classe PEB, plutot que sur tout type de renovation. Cela signifie qu'un remplacement de fenetre seul ne suffira plus a declencher l'eligibilite — il faudra inscrire les travaux dans un plan global d'amelioration energetique.
Pourquoi anticiper plutot que subir
L'effet de marche est deja visible
Meme avant l'entree en vigueur des obligations, le marche integre deja la performance energetique dans les valorisations. Plusieurs indicateurs convergent :
- Les biens PEB A-B se vendent plus rapidement et a des prix superieurs aux biens equivalents en PEB E-G
- Les locataires, de plus en plus sensibles aux charges energetiques, privilegient les logements performants
- Les financements bancaires tendent a favoriser les biens economes en energie (green mortgages, conditions preferentielles)
Attendre les obligations legales, c'est rater la fenetre d'avance sur le marche — et subir a terme la double penalite de la perte de valeur et du cout des travaux en urgence.
La strategie pour les gestionnaires de portefeuilles wallons
Pour un gestionnaire qui administre plusieurs dizaines de biens wallons, une approche structuree s'impose :
Etape 1 — Audit PEB du portefeuille : identifier les classes PEB actuelles de chaque bien, les sources de chauffage, et les annees de remplacement previsibles des equipements. Un tableau de bord energetique par bien est indispensable.
Etape 2 — Priorisation par urgence : les biens PEB F et G sont dans le viseur de 2031 (seuil minimal obligatoire). Ceux equipes au mazout sont dans le viseur de 2031 pour les remplacements. Ce sont les priorites.
Etape 3 — Planification des travaux : coordonner les travaux sur plusieurs annees, en profitant des aides encore disponibles (prime Habitation jusqu'en septembre 2026, Renopack maintenu).
Etape 4 — Communication avec les locataires : les travaux de renovation energetique en location occupee exigent une communication en amont — information sur les dates, les nuisances temporaires, les benefices attendus sur les charges.
Etape 5 — Archivage des preuves : conserver les certificats PEB avant et apres travaux, les factures, les rapports de reception. Ces documents sont indispensables en cas de controle et valorisent le patrimoine lors de futures transactions.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #3 — Mars 2026. A lire aussi : Nouveau gouvernement bruxellois : ce que la DPR change pour les bailleurs — Barometre Federia : l'offre locative se contracte.
Sources et references
- Renovation du bati wallon : un cadre global pour atteindre la PEB A en 2050, Wallonie.be
- Interdiction des chaudieres au mazout : quelles sont les mesures prevues, Wallonie.be
- Renovation du bati : le Gouvernement wallon pose un cadre general, SPW Energie
- Les primes Habitation — regime de soutien temporaire 2025-2026, Logement.wallonie.be
- Nouvelles obligations PEB et reforme des aides en Wallonie, Certinergie, 16/12/2025
- La Wallonie s'engage a faire evoluer les performances energetiques d'ici 2050, Notaire.be
- Prets a taux zero, fin du mazout : la grande reforme energetique wallonne, Batibouw
- Analyse par Patrick Willems, Le Cri n°502, mars 2026, p. 12-14