Un coup de massue fiscal pour les propriétaires-bailleurs : la loi du 11 decembre 2025 supprime purement et simplement la deduction des interets d'emprunt pour les biens locatifs, avec un effet retroactif au 1er janvier 2025. Des associations representatives des bailleurs ont introduit un recours avec cinq motifs solides ; plusieurs centaines de proprietaires ont manifeste leur interet pour une action collective. Ce que vous devez savoir pour votre prochaine declaration fiscale, et comment vous proteger.
Qu'est-ce que la deduction des interets immobiliers supprimee ?
La suppression de la deduction des interets immobiliers est l'une des mesures fiscales les plus lourdes pour les bailleurs privés adoptées en Belgique depuis plusieurs années. L'article 14 du Code des impots sur les revenus (CIR 92) permettait aux proprietaires de deduire les intérêts des emprunts contractes "pour acquerir ou conserver un revenu immobilier". Cette disposition est supprimee par la loi portant des dispositions diverses du 11 decembre 2025, publiee au Moniteur belge le 30 decembre 2025.
La mesure s'applique a tous les biens immobiliers autres que l'habitation propre : logements locatifs, immeubles de rapport, biens commerciaux. Tout proprietaire ayant contracte un credit hypothecaire pour acquerir un bien destine a la location est directement concerne.
Pourquoi l'effet retroactif est le probleme central
Une mesure applicable au 1er janvier 2025
La suppression prend effet au 1er janvier 2025, soit avant meme la publication de la loi, intervenue le 30 decembre 2025. Des propriétaires qui ont signe un credit hypothecaire et etabli leurs plans financiers en comptant sur cette deductibilite se voient appliquer des regles nouvelles pour une annee deja entierement ecoulee.
C'est un principe juridique fondamental qui est ici mis a mal : la non-retroactivite des lois fiscales. En droit belge, une disposition fiscale retroactive n'est pas automatiquement inconstitutionnelle, mais elle exige une justification suffisante liee a des circonstances exceptionnelles. Or, le legislateur n'en a fourni aucune dans les travaux preparatoires de la loi.
Aucun regime transitoire
Aggravant la situation, la loi ne prevoit aucun regime transitoire pour les emprunts en cours. Contrairement a d'autres reformes fiscales qui ont maintenu les anciens regimes pour les contrats existants (comme la suppression du bonus logement en Wallonie), la suppression de la deduction des interets s'applique immediatement et sans distinction.
Le Conseil d'Etat, dans son avis prealable a la loi, avait lui-meme fustigue cette absence de regime transitoire. Que le gouvernement ait maintenu la mesure malgre cet avis constitue l'un des arguments cles du recours constitutionnel.
Les cinq motifs du recours constitutionnel
Les demandeurs ont saisi la Cour constitutionnelle. Les cinq motifs invoques sont les suivants :
1. Effet retroactif sans circonstances exceptionnelles
La Cour constitutionnelle admet des lois retroactives uniquement lorsque des motifs imperatifs d'interet general le justifient. En l'espece, aucune urgence particuliere n'a ete avancee pour justifier une retroactivite au 1er janvier 2025. La simple volonte budgetaire du gouvernement ne constitue pas une circonstance exceptionnelle au sens de la jurisprudence constitutionnelle.
2. Absence de regime transitoire fustigee par le Conseil d'Etat
Comme mentionne ci-dessus, l'absence de regime transitoire a ete explicitement pointee par le Conseil d'Etat dans son avis. Maintenir une mesure contre un avis aussi clair constitue un element de fragilite juridique que les demandeurs entendent exploiter devant la Cour.
3. Absence d'information prealable des proprietaires concernés
Aucun avis prealable n'a ete publie au Moniteur belge pour informer les proprietaires des changements a venir. La transparence fiscale, principe de securite juridique, impose que les contribuables puissent anticiper les modifications de regime et adapter leurs decisions en consequence. Ce principe a ete viole.
4. Discrimination entre personnes physiques et societes
Les societes commerciales qui detiennent des biens immobiliers locatifs peuvent toujours deduire leurs charges d'emprunt en frais professionnels, la mesure ne les affecte pas. Les personnes physiques propriétaires-bailleurs se trouvent donc dans une situation nettement plus desavantageuse, sans justification objective. C'est une discrimination au sens des articles 10 et 11 de la Constitution.
5. Discrimination pour les proprietaires taxes sur les loyers reels
Les propriétaires dont les biens sont loues a des societes, des ambassades ou a usage commercial sont taxes sur les loyers reels (et non sur le revenu cadastral indexe majore de 40%). Ces propriétaires avaient un interet pratique direct a la deduction des interets, bien superieur aux bailleurs residentiels ordinaires. Leur traitement identique constitue une discrimination supplementaire.
Ce que ca change pour votre declaration fiscale 2025 (a rentrer en juin 2026)
Les rubriques qui disparaissent
La declaration de revenus a rentrer avant le 30 juin 2026 (revenus 2025) ne contiendra plus les rubriques 1146-18 et 2146-85, qui correspondaient aux interets afferents a des dettes contractees pour acquerir ou conserver des biens immobiliers ayant produit des revenus immobiliers non-exoneres.
Concretement, si vous aviez deduit 4.000 EUR d'interets par an sur votre immeuble locatif, ces 4.000 EUR viendront desormais s'ajouter a votre base imposable. Selon votre taux marginal d'imposition (50% pour les revenus eleves), cela peut representer une augmentation d'impot de 2.000 EUR par an, pour un seul bien.
Faut-il introduire une reclamation ?
Les propriétaires qui ont perdu cette deduction ont interet a introduire une reclamation aupres du SPF Finances, a condition que leur situation releve d'une gestion ordinaire d'un patrimoine prive (et non d'une activite professionnelle de gestion immobiliere). La reclamation ne suspend pas le paiement de l'impot, mais elle preserve les droits dans l'attente d'une eventuelle decision favorable de la Cour constitutionnelle.
La procedure de reclamation individuelle est a distinguer du recours constitutionnel collectif : les deux demarches sont complementaires et non exclusives.
Recours collectif et accompagnement
Des proprietaires-bailleurs se sont organises pour soutenir un recours collectif devant la Cour constitutionnelle. Pour une adhesion eventuelle ou pour la procedure de reclamation individuelle aupres du SPF Finances, rapprochez-vous d'un conseiller fiscal ou d'un avocat specialise en fiscalite immobiliere.
Impact sur la rentabilite des investissements locatifs
Un calcul qui change fondamentalement
Pour illustrer l'impact, prenons un exemple concret : un bailleur dispose d'un immeuble locatif acquis avec un credit hypothecaire de 250.000 EUR a 3% (soit 7.500 EUR d'interets annuels en annee 1). Auparavant, ces 7.500 EUR etaient deductibles des revenus immobiliers. Desormais, ils ne le sont plus.
Si ce bailleur est dans la tranche marginale a 50% (revenus superieurs a environ 46.000 EUR), le cout fiscal supplementaire est de 3.750 EUR par an. Sur 20 ans de remboursement, cela represente un surcout fiscal potentiel de plusieurs dizaines de milliers d'euros, pour un seul bien.
Les strategies d'adaptation
Face a cette situation, plusieurs pistes sont envisagees par les experts fiscaux :
- Le remboursement accelere du capital pour reduire l'encours et donc les interets non deductibles, mais cela necessite des liquidites importantes
- La constitution en societe pour les futurs investissements : une societe peut toujours deduire ses charges financieres en frais professionnels, mais la transition d'un patrimoine existant implique des frais et une charge fiscale immediate
- La cession progressive des biens les moins rentables du portefeuille pour alleguer la charge fiscale globale
Aucune de ces strategies n'est neutre en termes de couts et d'impacts fiscaux. Un conseil fiscal individualise est indispensable avant toute decision.
Ce que les gestionnaires doivent faire
- Identifier les biens du portefeuille concernes par la suppression (biens locatifs avec credit en cours)
- Calculer l'impact fiscal pour chaque proprietaire concerne, bien par bien
- Informer les proprietaires-bailleurs de la possibilite de reclamation individuelle et des options strategiques avec leur conseiller fiscal ou avocat
- Preparer les dossiers : rassembler les tableaux d'amortissement, avertissements-extraits de role et historique des reclamations par bien
- Suivre l'evolution du recours constitutionnel : la Cour constitutionnelle dispose de 6 a 12 mois en moyenne pour statuer
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #3 - Mars 2026. A lire aussi : Nouveau gouvernement bruxellois : ce que la DPR change pour les bailleurs - Taxes comportementales sur l'immobilier.
Sources et references
- Loi portant des dispositions diverses du 11 decembre 2025 - mesures fiscales, RSM Belgium
- Fin de la deduction des interets pour les multipropretaires des 2025, ComptaTeam
- Evolution IPP 2025 pour les bailleurs, Baker Tilly
- Analyse par Olivier de Clippele et Patrick Willems, Le Cri n°502, mars 2026, p. 8-9