A quelques mois d'intervalle, en 2025, deux juges de paix bruxellois ont considere que le droit des locataires au moratoire hivernal n'etait pas absolu. Ces decisions rares — le juge de paix d'Uccle en juin, puis celui de Woluwe-Saint-Pierre en novembre — eclairent les limites de ce dispositif et ouvrent une voie concrete pour les bailleurs confrontes a des locataires defaillants. Ce que ces jugements signifient et comment en tirer parti dans votre pratique.
Qu'est-ce que le moratoire hivernal bruxellois ?
Le moratoire hivernal est une protection prevue par le Code bruxellois du Logement qui interdit, pendant une periode allant generalement du 1er novembre au 15 mars, d'expulser un locataire d'un logement meme lorsque le juge a ordonne son expulsion. Cette protection s'applique de plein droit a Bruxelles — contrairement a la Wallonie et a la Flandre, ou des mecanismes similaires existent mais avec des modalites differentes.
L'objectif du moratoire est humanitaire : eviter qu'une famille se retrouve a la rue en plein hiver. La Cour constitutionnelle belge a valide ce dispositif dans un arret du 9 octobre 2025. Il est donc constitutionnellement legitime.
La question que tranchent les deux jugements de 2025 est differente : les parties peuvent-elles convenir contractuellement de ne pas appliquer ce moratoire dans le cadre d'un accord de reglement ?
Premier jugement : juge de paix d'Uccle, 20 juin 2025
Les faits
Un couple de locataires presentait des arrieres de loyers superieurs a 4.000 EUR. Plutot que d'engager immediatement une procedure d'expulsion, le bailleur a accepte de negocier. Un accord ecrit a ete signe entre les parties, prevoyant :
- Un plan de remboursement des arrieres (300 EUR par mois dans un premier temps, puis mensualites regulieres)
- Une clause expresse stipulant qu'en cas de non-respect du plan de paiement, les locataires pourraient etre expulses immediatement, y compris pendant la periode du moratoire hivernal
Les locataires n'ont pas respecte l'accord. Ils ont cesse les paiements au bout de quelques mois. Le bailleur a demande l'execution immediate de la clause d'expulsion, en plein hiver.
La decision du juge
Le juge de paix d'Uccle a donne raison au bailleur. Il a considere que la renonciation au moratoire hivernal etait valable : les locataires, en connaissance de cause et assistés de leur propre volonte, avaient expressement ecarte le benefice de cette protection dans le cadre de l'accord. Cette renonciation etait claire, non equivoque et avait ete librement consentie.
L'expulsion a pu etre executee en periode hivernale.
Second jugement : juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre, 18 novembre 2025
Les faits
Situation similaire : des locataires reconnaissaient devoir plus de 4.000 EUR d'arrieres de loyers. Un accord de paiement ecrit avait ete conclu, incluant une clause de renonciation expresse au moratoire hivernal en cas de non-respect du plan.
L'accord n'a pas ete respecte par les locataires. Le bailleur a sollicite l'expulsion immediate.
La decision du juge
Le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre est parvenu a la meme conclusion que son collegue d'Uccle : la renonciation au moratoire hivernal, librement consentie dans le cadre d'un accord ecrit en presence des deux parties, est valable et opposable. L'expulsion a pu avoir lieu.
Ce que ces deux jugements enseignent
Le principe : le moratoire hivernal est disponible mais pas d'ordre public absolu
La confirmation par deux juges independants d'un meme raisonnement n'est pas anodine. Elle dessine un principe jurisprudentiel : le moratoire hivernal bruxellois protege les locataires, mais cette protection peut etre levee contractuellement dans le cadre d'un accord de reglement de litige, si la renonciation est expresse, claire et librement consentie.
Ce n'est pas une porte ouverte tous azimuts : un bailleur ne peut pas inclure une clause de renonciation au moratoire dans un bail standard — cela serait probablement invalide. Il s'agit specifiquement du cas ou un accord de reglement est negocié a posteriori, dans un contexte de litige existant, avec des parties qui acceptent des concessions mutuelles.
Pourquoi le maintien d'un locataire defaillant aggrave souvent la situation
Les deux jugements ont ete prononces dans des contextes ou les locataires avaient des arrieres importants (plus de 4.000 EUR). L'experience des bailleurs et des gestionnaires converge sur un constat desagreable : maintenir un locataire defaillant dans les lieux aggrave generalement les arrieres.
Lorsqu'un locataire sait qu'il ne peut pas etre expulse pendant le moratoire hivernal, la pression pour regulariser sa situation disparait. Les paiements cessent completement. Le bailleur accumule des mois supplémentaires d'arrieres — souvent irrecuperables car les locataires defaillants sont frequemment en procedure de reglement collectif de dettes ou insolvables.
Une expulsion rapide, si elle est juridiquement possible, limite souvent les pertes totales du bailleur.
Les arrieres sont souvent irrecuperables
C'est un point que les bailleurs sous-estiment frequemment : meme lorsqu'un jugement condamne un locataire a rembourser ses arrieres, le recouvrement effectif est rare. Les locataires qui accumulent 4.000, 6.000 ou 10.000 EUR d'arrieres sont souvent dans des situations financieres qui rendent le remboursement improbable.
Cette realite renforce l'importance d'agir rapidement des les premiers signes de defaillance — et de negocier des accords qui protegent le bailleur plutot que d'attendre une situation de crise avancee.
Comment rediger un accord de paiement protecteur
Les elements indispensables
Pour qu'une clause de renonciation au moratoire hivernal soit valable, l'accord doit contenir les elements suivants :
1. L'identification des arrieres
- Montant total des arrieres (en chiffres et en lettres)
- Detail par periode (mois de janvier, fevrier, mars...)
- Confirmation ecrite par les deux parties du montant reconnu
2. Le plan de remboursement
- Montant et date de chaque echeance
- Modalites de paiement (virement, reference)
- Consequences d'un retard de paiement (clause de decheance du terme)
3. La clause de renonciation expresse au moratoire hivernal La formulation doit etre claire et sans ambiguite. Exemple de formulation :
"Les locataires reconnaissent expressement que, en cas de non-respect du present accord de paiement — notamment en cas de defaut de paiement d'une mensualite a son echeance — le bailleur sera autorise a requierir l'execution immediate du present accord, incluant l'expulsion des locataires, nonobstant la periode de moratoire hivernal prevue par le Code bruxellois du Logement et quelle que soit la date de cette execution."
4. La date et les signatures L'accord doit etre date et signe par toutes les parties — bailleur et tous les locataires mentionnes au bail.
5. La mention "lu et approuve" Pour renforcer la preuve du consentement eclaire, chaque partie doit ecrire de sa main "lu et approuve" avant sa signature.
Ce que l'accord ne peut pas faire
Un accord de paiement ne peut pas :
- Supprimer definitivement le moratoire hivernal pour toutes les situations futures
- Contenir une renonciation preventive dans un bail initial (avant tout litige)
- Etre signe sous contrainte ou sans que le locataire comprenne ses droits
La validite de la renonciation repose sur le caractere libre et eclaire du consentement. Si un locataire conteste plus tard ne pas avoir compris ce a quoi il renonçait, le juge pourrait ecarter la clause.
La procedure d'ensemble en cas d'arrieres : les etapes
Etape 1 : Les premiers signes (0-30 jours d'arrieres)
- Contacter le locataire par telephone pour comprendre la situation
- Envoyer un rappel ecrit (email ou courrier simple)
- Documenter tous les echanges
Etape 2 : La mise en demeure formelle (30-60 jours)
- Envoyer une mise en demeure par recommande avec accuse de reception
- Mentionner le montant precis des arrieres
- Fixer un delai de regularisation (8 a 15 jours)
- Informer le locataire des consequences en cas de non-paiement
Etape 3 : L'accord amiable (si le locataire est de bonne foi)
- Proposer un rendez-vous pour negocier un accord de paiement
- Rediger l'accord selon le modele ci-dessus
- Faire signer en presence des deux parties
- Conserver les originaux signes
Etape 4 : La procedure judiciaire (si pas d'accord ou accord non respecte)
- Saisir le juge de paix competent
- En cas d'accord non respecte avec clause de renonciation : demander l'execution immediate
- En cas d'expulsion : fonds d'indemnisation du moratoire hivernal (voir notre article de janvier 2026 pour les details de la procedure)
Ce que les gestionnaires doivent mettre en place
- Modeliser un accord de paiement standard incluant la clause de renonciation au moratoire — a avoir pret pour chaque situation de defaillance
- Agir rapidement des les premiers signes d'arrieres — un accord negocié a 1.500 EUR d'arrieres est plus facile a tenir qu'un accord negocié a 6.000 EUR
- Documenter systematiquement tous les echanges avec les locataires defaillants : appels telephoniques, SMS, emails, courriers recommandes
- Informer les proprietaires du risque d'irrecuperabilite des arrieres et de l'importance d'agir avant que la situation devienne critique
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #3 — Mars 2026. A lire aussi : Taxes comportementales sur l'immobilier — Barometre Federia : l'offre locative se contracte.
Sources et references
- Juge de paix d'Uccle, 20 juin 2025 — renonciation valable au moratoire hivernal
- Juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre, 18 novembre 2025 — renonciation valable au moratoire hivernal
- Analyse par Alfred Devreux (ancien president du SNPC, avocat honoraire), Le Cri n°502, mars 2026, p. 27
- Code bruxellois du Logement — dispositions relatives au moratoire hivernal
- Validation du moratoire hivernal par la Cour constitutionnelle, RTBF, 09/10/2025