Un proprietaire de 80 ans taxe 12.000 EUR par an pour ne pas avoir relloue sa maison apres le deces de son locataire. Une proprietaire dont le bien a subi un incendie, taxee 20.000 EUR parce que les travaux prennent trop longtemps. Un homme de 91 ans penalise 1.500 EUR pour une corniche en mauvais etat. Ces cas concrets, documentes par le SNPC, illustrent une derive croissante : les taxes "comportementales" qui punissent des situations plutot qu'un revenu. Ce que les gestionnaires doivent savoir — et comment reagir.
Qu'est-ce qu'une taxe comportementale sur l'immobilier ?
Les taxes comportementales sont des impositions communales ou regionales qui ne taxent pas un revenu ou une transaction, mais un comportement juge anormal par les autorites publiques : un logement laisse inoccupe, une facade en mauvais etat, un bien non enregistre au registre urbanistique.
La distinction avec une amende est fondamentale. Une amende sanctionne une infraction — elle est proportionnee a la gravite du manquement, encadree par des regles de procedure et susceptible de recours precis. Une taxe immobiliere est en principe liee a la detention d'un bien, pas a un comportement. Lorsqu'une taxe est en realite une sanction deguisee, elle sort du cadre constitutionnel de la fiscalite et entre dans celui du droit penal — avec les garanties que cela implique.
Le SNPC alerte depuis plusieurs annees sur la multiplication de ces taxes dans les communes belges, en particulier bruxelloises et wallonnes. En 2026, la situation s'est encore aggravee.
Les types de taxes comportementales les plus frequents
La taxe d'inoccupation : jusqu'a 24.000 EUR par an
La taxe d'inoccupation s'applique aux logements consideres comme inhabites ou non loues. Elle existe en Wallonie, a Bruxelles et dans de nombreuses communes flamandes.
Les montants peuvent etre tres eleves :
- En Wallonie : variable selon les communes, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros par an
- A Bruxelles : jusqu'a 24.000 EUR par an par logement, selon le Code bruxellois du Logement
Le probleme central est la definition de l'inoccupation. Un logement vacant pour cause de travaux, de succession en cours ou de litige successoral peut etre considere comme "inoccupe" meme si le proprietaire a des raisons legitimes de ne pas y habiter ou de ne pas le louer. Le Code bruxellois du Logement prevoit des exemptions, mais leur application par les administrations communales est souvent stricte et parfois arbitraire.
La taxe pour batiment non repertorie en urbanisme
Certaines communes bruxelloises, dont Berchem-Sainte-Agathe, ont institue une taxe de 4.000 EUR par an pour chaque logement non repertorie dans le registre urbanistique. Pour les proprietaires dont les biens ont subi des modifications non declarees dans les decennies passees, cette taxe peut s'appliquer sans qu'ils en aient ete informes prealablement.
La taxe pour facade defraichie
Plusieurs communes bruxelloises taxent les facades considerees en mauvais etat. La definition de ce qui constitue un "mauvais etat" est souvent laissee a l'appreciation de l'agent communal, sans criteres objectifs clairement etablis.
Trois cas concrets qui illustrent la derive
Monsieur A., 80 ans, a Ixelles : 12.000 EUR pour ne pas avoir relloue
Monsieur A. a 80 ans. Il vit dans sa maison depuis sa naissance. Son locataire est decede. Il a decide, a son age, de ne pas rellouer l'etage superieur — une decision tout a fait comprehensible et legale.
La commune d'Ixelles a applique la taxe d'inoccupation : 12.000 EUR par an pour l'etage vacant. Malgre un constat de police confirmant que M. A. occupe bien le reste de la maison, la taxe a ete maintenue. L'affaire est actuellement devant le mediateur regional bruxellois.
Ce cas illustre l'absurdite de certaines applications : un proprietaire occupant, age, qui choisit de ne pas rellouer une partie de son propre logement se retrouve sanctionne comme s'il pratiquait une retention speculative de bien.
Madame J., a Bruxelles : 20.000 EUR apres un incendie
Le bien de Madame J. a subi un incendie devastateur. Les travaux de reconstruction sont en cours, mais ils prennent du temps — les delais d'expertise d'assurance, d'obtention des permis et de realisation des chantiers s'enchainent.
La Ville de Bruxelles a considere que les travaux prenaient trop longtemps et a applique une taxe unique de 20.000 EUR pour le bien inoccupe. Aucune consideration n'a ete accordee aux contraintes objectives (assurance, permis, chantier) qui expliquaient le delai. L'affaire est devant les tribunaux.
Ce cas souleve une question fondamentale : comment une administration peut-elle taxer un proprietaire victime d'un sinistre pour ne pas avoir reconstruit assez vite ?
Monsieur C., 91 ans, a Saint-Gilles : 1.500 EUR pour une corniche
Monsieur C. a 91 ans. Sa facade comporte une corniche en mauvais etat, mais la facade elle-meme n'est pas delabree. La commune de Saint-Gilles a applique une taxe de 1.500 EUR pour facade defraichie — sur la base d'un critere que M. C. conteste.
A 91 ans, entamer des travaux de restauration d'une corniche exige des demarches (permis, artisan, financement) qui ne se resolvent pas en quelques semaines. La taxe sanctionne une situation sans tenir compte de la situation personnelle et de la complexite des demarches.
Pourquoi certaines de ces taxes sont contestables juridiquement
Le precédent du Conseil d'Etat contre Schaerbeek
Le Conseil d'Etat a deja annule une taxe communale similaire dans un arret reference : C.E. n° 219.721 du 12 juin 2012 (SNPC c/ Commune de Schaerbeek). Le motif d'annulation : la competence pour instituer ce type de taxe sur les logements inoccupes etait reservee a la Region bruxelloise, pas aux communes. Une commune qui outrepasse ses competences fiscales voit sa taxe annulee.
Ce precedent est important : il montre que le contentieux fiscal communal sur l'immobilier est un terrain juridique bataillable.
Le principe de non-retroactivite et de securite juridique
Les taxes comportementales sont souvent instaurees sans information prealable suffisante des proprietaires concernes. Lorsqu'un proprietaire n'a pas ete informe des criteres d'application et des possibilites d'exemption, la taxe peut etre contestee sur le fondement du principe de securite juridique.
La proportionnalite des sanctions
Le droit administratif belge exige que les sanctions soient proportionnees aux manquements constates. Une taxe de 24.000 EUR par an pour un logement vacant peut etre consideree comme disproportionnee selon les circonstances — en particulier lorsque le proprietaire a des raisons legitimes de ne pas louer (succession, travaux, litige).
Comment reagir a une taxe comportementale : la procedure en 4 etapes
Etape 1 : Demander un rendez-vous en presentiel avec l'administration
Des reception d'une notification de taxe ou de mise en demeure, demandez immediatement un rendez-vous en face a face avec l'agent ou le fonctionnaire responsable. Une discussion orale permet souvent de clarifier la situation, de comprendre les criteres appliques et d'explorer les possibilites d'exemption ou de regularisation amiable.
Etape 2 : Envoyer un recommande avec accuse de reception
Parallelement au rendez-vous, envoyez un recommande exposant les raisons du manquement reproché. Ce courrier doit :
- Decrire factuellement la situation du bien et les raisons de son etat ou de son inoccupation
- Mentionner les demarches en cours ou planifiees
- Demander explicitement les criteres d'application de la taxe et les possibilites d'exemption
- Etre envoye dans les delais de reclamation prevus par le reglement communal (souvent 30 jours)
Le recommande cree une trace opposable : il prouve que vous avez agi rapidement et de bonne foi.
Etape 3 : Contester aupres des instances competentes
Si la voie amiable echoue, plusieurs instances de recours sont disponibles selon la situation :
- Le fonctionnaire-delegue : pour les taxes regionales, le recours administratif passe par le fonctionnaire-delegue competent
- L'ombudsman ou mediateur regional : pour obtenir une mediation independante avec l'administration
- Les tribunaux : pour contester la legalite ou la proportionnalite de la taxe devant les juridictions administratives ou civiles competentes
- Le Conseil d'Etat : pour les questions de legalite reglementaire (comme dans le precedent Schaerbeek)
Etape 4 : Faire appel a un avocat specialise
La contestation d'une taxe communale ou regionale est une procedure complexe qui requiert une connaissance precise du droit fiscal et administratif local. Un avocat specialise en taxation communale et regionale est indispensable pour les dossiers importants (taxe superieure a 5.000 EUR ou recours administratif).
Le SNPC peut orienter vers des avocats specialises dans ce contentieux.
Ce que les gestionnaires doivent mettre en place preventivementement
Un suivi documentaire rigoureux par bien
La meilleure defense contre une taxe comportementale est un dossier documentaire irreprochable. Pour chaque bien :
- Photographier l'etat du bien regulierement (annee par annee)
- Conserver les baux, lettres de conge, avis d'expiration de bail
- Archiver les permis de travaux, devis, factures d'entreprises
- Tracer tous les echanges avec les administrations (recommandes, emails, comptes-rendus de reunion)
Signaler rapidement toute situation atypique
Lorsqu'un bien reste vacant plus de quelques mois, les gestionnaires doivent signaler la situation a l'administration preventivementement — en expliquant les raisons (succession, travaux, litige) et en documentant les demarches en cours. Cette demarche proactive reduit le risque de taxe et constitue un element de defense en cas de procedure.
Connaitre les regimes d'exemption locaux
Les taxes d'inoccupation comportent generalement des exemptions pour les biens en travaux, les biens faisant l'objet d'une procedure judiciaire, les biens en succession, etc. Ces exemptions varient d'une commune a l'autre. Les gestionnaires doivent connaitre les regimes applicables dans les communes ou ils administrent des biens.
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Cet article fait partie de L'essentiel immo #3 — Mars 2026. A lire aussi : Suppression de la deduction des interets immobiliers — Moratoire hivernal : deux jugements rappellent que le droit n'est pas absolu.
Sources et references
- Analyse par Olivier de Clippele, Le Cri n°502, mars 2026, p. 24-26
- Conseil d'Etat, arret n° 219.721 du 12 juin 2012 (SNPC c/ Schaerbeek) — annulation d'une taxe communale
- Proprietaires deja bien taxes sur les revenus locatifs, SNPC
- Cri d'alarme des proprietaires-bailleurs a Bruxelles, La Libre, 03/01/2026
- Code bruxellois du Logement — dispositions relatives aux logements inoccupes